거래계약서 재작성시는 최초 계약 당시 상태로

 

거래계약서 재작성시는 최초 계약 당시 상태로

 

【판례】서울지방법원동부지원 1999.12.12. 선고 99가합3332 손해배상

【판시사항】

[1] 분실 등의 사유로 거래계약서를 재작 성하는 경우, 거래계약서의 재작성 업무도 부동산중개업자의 수임범위에 포함되는지 여부(적극)

[2] 분실 등의 사유로 거래계약서를 재작 성하는 경우, 부동산중개업자가 당초 계약 체결일 이후의 중개대상물에 관한 제한물권 등의 상황변동을 별도로 확인하여 중개의뢰 인에게 설명할 의무가 있는지 여부(소극)

[3] 확인·설명의무가 없는 사항에 관하여 그릇된 정보를 제공하지 아니하여야 할 부동 산중개업자의 의무의 종기(계약체결로 중개 가 완료되는 때)

【판결요지】

[1] 부동산중개업자는 작성된 거래계약서 가 분실 또는 소실되는 등 이를 재작성하여 야 할 사유가 발생한 경우에는 중개의뢰인이 계약 사실의 증명 등 중개 결과 취득한 권리 를 보전할 수 있도록 거래계약서를 재작성할 수 있도록 노력할 의무가 있다 할 것이고 이 러한 경우에는 거래계약서의 재작성 업무까 지 부동산중개업자의 수임범위에 포함된다.

[2] 부동산중개업자로서는 분실 등의 사유 로 거래계약서를 재작성하는 경우에는 그 재 작성 당시의 중개 대상물의 권리관계 등의 사 항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무 를 부담하는 것은 아니고, 권리변동의 계약이 성립된 당시의 계약 내용을 담고 있는 거래계 약서를 다시 작성하여 쌍방 당사자의 서명· 날인을 받아 중개의뢰인에게 교부하는 것만 으로 그 의무를 다하는 것이라 할 것이고, 따 라서 당초 계약 체결일 이후의 거래 목적물에 관한 제한물권 등의 상황변동을 별도로 확인 하여 중개의뢰인에게 설명할 의무는 없다.

[3] 부동산중개업자가 확인·설명의무가 있다고 할 수 없는 사항에 관하여 그릇된 정 보를 마치 진실인 것처럼 의뢰인에게 제공하 였다면 부동산중개업자의 그러한 행위는 선 량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위 반된다 할 것이나, 그와 같이 그릇된 정보를 제공하지 아니하여야 할 중개업자의 의무는 의뢰인이 상대방과 중개 대상물에 관한 권리 변동의 계약을 체결함으로써 중개가 완료되 는 때까지에 한하여 인정되는 것이라 할 것이 어서, 그러한 그릇된 정보를 제공함으로써 의 뢰인으로 하여금 그 정보를 믿고 상대방과 계 약에 이르게 하는 경우에 한하여 그로 인한 의뢰인의 손해에 대한 배상책임을 부담한다.

 

【거래계약서 재작성시 주의할 점】

 

중개업자로서의 중개의무는 일반적으로 거래계약서 및 중개대상물확인설명서를 작 성하여 교부한 때 종료됩니다. 그러나, 계약 체결 후 거래계약서가 분실되거나 임대차보 증금의 증감 등의 사유로 인하여 거래당사자 로부터 거래계약서를 재작성하여 줄 것을 요 청받는 경우가 많습니다.

 

일반적으로 중개업자가 거래계약서를 재 작성할 때 최초 계약서를 생각하지 않고 거 래당사자의 말만 믿고 재작성함으로 인하여 중개사고가 발생하는 경우가 많습니다. 그러 므로, 중개업자는 거래계약서를 재작성할 때 다음 사항을 주의하여야 합니다.

 

첫째, 반드시 최초 계약 당시의 거래계약서 상태로 작성하여야 합니다. 거래대상물에 관 하여 근저당권 또는 임차보증금 등이 변경되 었다고 하여 변경된 사항을 기재하게 되면 이는 계약 내용의 변경으로 인한 새로운 계 약으로 간주되기 때문에 건축물대장, 등기부 등본 발급 등을 통하여 거래당사자에게 새로 이 중개대상물확인설명서를 작성ㆍ교부하여 야 합니다.

 

둘째, 거래계약서에 재작성 이유와 최초계 약 일시 등을 명기하여 추후에 분쟁이 발생 하지 않도록 유의하여야 합니다.

 

즉, 거래계약서를 재작성할 때, 기존 계약 서와 동일하게 작성하지 않으면 당초 계약 체결일 이후의 중개대상물에 관한 제한물권 등의 상황변동을 별도로 확인하여 중개의뢰 인에게 설명할 의무가 발생하게 되므로 이를 유념하시기 바랍니다.