상가 투자 수익률 계산하기

상가 투자 수익률 계산하기

 

상가에 투자할 때는 입지, 임대수요, 주변 상권 형성, 주변 소비자의 특성 등을 꼼꼼히 살펴서 선택해야 한다.

하지만 아무리 조건이 좋은 상가라고 하더라도 매매가나 분양가가 터무니 없이 높다면 수익을 얻기 힘들다. 상가 투자에 있어 성공 여부는 투자금액 대비 임대수익률을 얼마나 꼼꼼히 따져 봤는지에 달려있다.

그럼 지금부터, 내가 갖고 있거나 사고자 하는 상가의 임대수익률을 간단하게 계산해보도록 하자.

먼저 임대수익률을 구하기 위해 필요한 항목은 아래와 같다.
▲ 매매가 ▲대출금액 ▲이자율 ▲보증금 ▲월세 등을 먼저 생각해 보고 아래의 계산식에 대입해 계산해 보도록 하겠습니다. 아래 계산식으로 1년간 초기 투자 수익률을 구할 수 있다.



1. (투자금액)_연대출이자금액 구하기: 연간 납부 해야 할 이자금액을 구한다.
▶ 계산식 = 대출금액 X (대출이자율/100)

2. (임대수익예상금액)_연간실질수입(세전) 구하기: 세금을 제하지 않은 연간 실제 수입을 구한다.
▶ 계산식 = (월세총액X12)- 대출이자금

3. (부대비용)_총비용 구하기 : 매입 시 들어가는 세금(취,등록세)과 임대 사업시 들어가는 세금(부가가치세)를 합한 총비용 값을 구한다.

4. (부대비용)_연간실제수입(세후) 구하기 :
▶ 계산식 = 연간실질수입(세전)-총비용

5. (부대비용)_총투자금액 구하기: 총 투자금액은 매매가에 각종 세금 및 부대비용을 가감해 구한다.
▶ 계산식 = 매매가 x 1.055(취등록세, 중개수수료 합산값)– 보증금– 대출금

6. 수익율 구하기
▶ 계산식 = 연간실제수입 (세후) / 총투자금액



그럼 계산식에 위 조건을 입력해 보면. 투자 후 1년 후 임대수익률은 -0.4%가 나오게 됩니다. 그러나 5년간 꾸준히 임대할 경우, 임대수익률은 80%라는 수익률이 굉장히 높은 편이다.



1년 후와 5년 후 임대수익률이 크게 차이가 나는 것은, 초기투자비용인 취등록세 중개수수료 때문 입니다. 상가는 주택에 비해 취등록세나 중개수수료가 2배 가량 높기 때문에 1년간 수익률이 높지 않은 편입니다. 그래서 만약 상가를 투자하신다면 장기간 투자를 해야 한다.

좀 더 정확한 임대수익률을 내기 위해선 ▲ 연관 관리비 ▲수리 및 공사비용 ▲공실률 ▲부가가치세 등도 포함시키면 됩니다. 투자기간 2년 이후의 수익률을 알고 싶다면 대출금에 따른 ▲ 대출이자 상승률 ▲임대료 상승분을 투자기간별로 감안하여 계산하면 보다 정확한 수익률 계산을 할 수 있다