시공자 선정 및 시공보증

 시공자 선정 및 시공보증

 

주택재개발사업조합은 설립인가를 받은 후 조합 총회에서 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다. 다만, 조합원이 100명 이하인 주택재개발사업인 경우에는 총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 시공자를 선정할 수 있습니다.

서울시의 경우에는 공공관리 제도를 실시하여 시공자선정을 조합설립인가 후가 아닌 사업시행인가 후에 하도록 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」로 정하고 있습니다.

주택재개발사업조합이 시행자가 되어 시공자를 선정하는 경우 그 시공자는 도급받은 해당 재개발공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 이행하지 않을 경우 보증기관에서 시공자를 대신하여 계약이행 의무를 부담하거나 일정금액을 납부할 것을 보증해야 합니다.

 

 

 

시공자 선정

 

선정 시기

 

- 주택재개발사업조합(이하 ‘조합’이라 함)은 설립인가를 받은 후 조합 총회에서 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제11조제1항 본문).

- 다만, 조합원이 100명 이하인 주택재개발사업인 경우에는 총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 시공자를 선정할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제11조제1항 단서 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제19조의2제1항).

※ 위의 방법이 아닌 방법으로 시공자를 선정하거나 시공자로 선정된 자는 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「도시 및 주거환경정비법」 제84조의3제1호).

 

선정 원칙

 

- 조합·건설업자 등 및 입찰에 관계된 자는 입찰에 관한 업무가 자신의 재산상 이해와 관련되어 공정성을 잃지 않도록 이해 충돌의 방지에 노력해야 합니다[「정비사업의 시공자 선정기준」 (국토해양부 고시 제2009-550호, 2009. 8. 13. 발령·시행) 제4조제1항].

- 조합임원 및 대의원은 입찰에 관한 업무를 수행함에 있어 직무의 적정성을 확보하여 조합원의 이익을 우선으로 성실히 직무를 수행해야 합니다(「정비사업의 시공자 선정기준」 제4조제2항).

 

입찰방법

- 조합이 시공자를 선정하는 경우 경쟁입찰의 방법으로 선정해야 하며, 건설업자 등의 자격을 제한하거나 지명하여 경쟁에 부칠 수 있습니다(「정비사업의 시공자 선정기준」제5조 본문).

- 다만, 미응찰 등의 사유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약 할 수 있습니다(「정비사업의 시공자 선정기준」제5조 단서).

- 제한경쟁 입찰

· 조합은 건설업자 등의 자격을 도급한도액·시공능력 또는 해당 공사와 같은 종류의 공사실적 등으로 제한할 수 있으며, 5명 이상(공동참여인 경우에는 1명으로 봄)의 입찰참가 신청이 있어야 합니다(「정비사업의 시공자 선정기준」제6조제1항).

· 입찰참가자의 자격을 제한하고자 하는 경우에는 대의원회의 의결을 거쳐야 합니다(「정비사업의 시공자 선정기준」제6조제2항).

- 지명경쟁 입찰

· 조합은 시행자 지정을 지명경쟁에 따른 입찰에 부치고자 하는 경우 5명 이상의 입찰대상자를 지명하여 3명 이상의 입찰참가 신청이 있어야 합니다(「정비사업의 시공자 선정기준」제7조제1항).

· 입찰참가자를 지명하고자 하는 경우 대의원회의 의결을 거쳐야 합니다(「정비사업의 시공자 선정기준」제7조제2항).

 

※ 법령용어해설

· 공개경쟁입찰(公開競爭入札): ‘공개경쟁입찰’이란, 특정계약에서 입찰에 참가하고자 하는 모든 자격자가 입찰서를 제출할 수 있고 참가 입찰자 중 가장 유리한 조건을 제시한 자를 선정하는 방법으로 보편적으로 많이 이용되고 있는 입찰방식입니다.

· 제한경쟁입찰(制限競爭入札): ‘제한경쟁입찰’ 이란, 도급한도액, 시공능력 또는 공사실적, 기술보유 현황 등 일정한 기준에 따라 입찰참가자를 제한하는 입찰방식입니다.

· 지명경쟁입찰(指名競爭入札): ‘지명경쟁입찰’이란, 계약의 목적, 성절, 규모 등에 비추어 시공능력 등을 고려하여 가장 적합하다고 인정되는 3 ~ 5 곳을 지명하여 입찰에 참여시키는 입찰방식입니다.

· 수의계약(隨意契約): ‘수의계약’이란, 공개경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰이 성립되지 않거나 경쟁입찰방식으로 시공자를 선정하기 곤란한 사정이 있는 경우 등 특별한 경우에 조합이 공사 시공에 적합하다고 인정되는 1개의 시공자를 특정하여 계약을 체결하는 방식을 말합니다.

< 출처: 도시 및 주거환경 정비사업 여행, 국토해양부 >

 

※ 서울시의 공공관리 제도

 

- 공공관리 제도의 의의

· ‘공공관리 제도’란, 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위해 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 ‘시장·군수’라 함) 및 공공관리를 위탁받은 자가 정비사업의 행정적·재정적 지원을 하는 제도를 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제77조의4제1항).

※ 지방자치단체는 공공관리에 소요되는 비용만 부담하며, 사업비는 기존과 마찬가지로 주민이 부담합니다.

· 이에 따라 서울특별시에서는 조례를 개정하여 정비사업을 시행하는 경우 시공자 선정에 있어 조합설립인가 직후가 아닌 사업시행인가 후에 시공사를 선정하도록 하고 있습니다[「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(서울특별시조례 제5007호, 2010. 7. 16. 시행)제48조제2항].

- 공공관리 제도 적용대상 정비사업

· 서울특별시 안에서 조합이 시행하는 정비사업은 공공관리 제도의 적용을 받습니다(「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」 제44조 본문).

· 공공관리의 시기는 추진위원회 설립 이전부터 시공자를 선정할 때까지입니다.

· 다만, 다음 어느 하나에 해당하는 사업은 공공관리 제도의 적용을 받지 않습니다(「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」 제44조 단서).

√ 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업

√ 정비구역 지정을 고시한 날의 주택재개발 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(이하 ‘토지등소유자’라 함) 수가 100명 미만으로서 주거용 건축물의 건설비율이 50% 미만인 도시환경정비사업

- 공공관리 적용범위 및 비용부담

· 구청장은 시장이 주택재개발 정비구역 지정고시를 한 날부터 조합 총회에서 시공자를 선정한 때까지 공공관리를 해야 합니다(「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」 제45조제1항).

- 공공관리자의 업무

· 주택재개발사업의 공공관리자(구청장)는 다음의 업무를 수행합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제77조의4제2항 및 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」 제46조).

√ 추진위원회 또는 주민대표회의 구성을 위한 업무 지원

√ 정비사업전문관리업자의 선정(구청장이 공공관리를 하는 경우만 해당)

√ 설계자 및 시공자 선정 방법 등에 대한 지원

√ 추진위원회 구성을 위한 위원 선출에 관한 선거관리위원회 위탁

√ 그 밖의 용역업체 선정방법 등에 관한 업무 지원

√ 추진위원회의 조합설립 준비업무에 관한 지원

√ 추진위원회 또는 조합의 운영 및 정보공개 업무 지원

- 공공관리 비용

· 구청장은 주택재개발사업과 관련하여 다음 비용을 부담합니다(「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」 제45조제1항).

√ 추진위원회 구성을 위한 용역 및 선거관리위원회 위탁비용

√ 위탁관리 수수료

· 시장은 해당 자치구의 재정력을 감안하여 위의 공공관리 비용에 대해 70% 범위에서 지원할 수 있습니다(「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」 제51조).

 

시공보증

 

조합이 시행자가 되어 시공자를 선정하는 경우 그 시공자는 도급받은 해당 재개발공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 이행하지 않을 경우 보증기관에서 시공자를 대신하여 계약이행 의무를 부담하거나 일정금액(총 공사금액의 30/100 이상 50/100 이하)을 납부할 것을 보증해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제51조제1항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제54조의2).

 

따라서, 재개발공사의 시공자는 다음 중 어느 하나에 해당하는 시공보증서를 해당 조합에 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제51조제1항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제14조).

- 「건설산업기본법」에 따른 공제조합이 발행한 보증서

- 「주택법」에 따른 대한주택보증회사가 발행한 보증서

- 「은행법」에 따른 금융기관, 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행, 「한국수출입은행법」에 따른 한국수출입은행, 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행 또는 「장기신용은행법」에 따른 장기신용은행이 발행한 지급보증서

- 「보험업법」에 따른 보험사업자가 발행한 보증보험증권

 

시장·군수는 「건축법」 제21조에 따른 착공신고를 받을 때 시공보증서 제출여부를 확인해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제51조제2항).

 

출처 :  법제처 찾기 쉬운 생활법령정보(oneclick.law.go.kr)