「주택임대차보호법」의 적용 범위

 「주택임대차보호법」의 적용 범위

 

「주택임대차보호법」은 주택에 대한 임대차와 미등기 전세에 적용됩니다. 그러나, 일시사용을 위한 임대차인 경우에는 적용되지 않습니다.

 

「주택임대차보호법」의 적용 범위

 

주택의 임대차

- 「주택임대차보호법」은 주택, 즉 “주거용 건물”의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(「주택임대차보호법」 제2조).

- “주거용 건물”에 해당되는지 여부는, 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것은 아니고, 그 실지 용도에 따라서 합목적적으로 판단하게 되는데(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결), 다음과 같은 경우에는 「주택임대차보호법」의 적용대상이 됩니다.

· 임차인의 점유부분 중 영업용 휴게실 설비로 예정된 홀 1칸이 있지만, 그 절반가량이 주거용으로 쓰이는 방 2칸, 부엌 1칸, 화장실 1칸, 살림용 창고 1칸, 복도로 되어 있고, 그 홀마저 각방의 생활공간으로 쓰이고 있는 경우(대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결)

· 주거용 건물의 일부로 ‘단독주택의 지하실이나 지하주차장’ 또는 ‘옥탑방’을 임대차하는 경우

· 임대차 계약하는 때에 주거용으로 오피스텔을 임대차하여 일상생활에 필요한 가재도구를 갖추고 그곳에서 거주하여 생활하는 경우(서울지방법원 1995. 11. 21. 선고 95가단112467 판결).

- 그러나, 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 다음과 같은 경우에는 「주택임대차보호법」의 보호대상에서 제외됩니다.

· 여관의 방 하나를 내실로 사용하는 경우(대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결)

· 방 2개가 딸린 다방에서 그 방을 주거용으로 사용하는 경우(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결)

· 점포의 일부가 주거용으로 사용되고 있는 경우(대법원 1988. 12. 13. 선고 87다카3097 판결)

- “주거용 건물”여부의 판단 시기는, 임대차 계약을 체결하는 때를 기준으로 합니다.

· 따라서, 임대차 목적물이 공부상 비주거용 건물로 등재되어 있으나, 임대인과 임대차 계약을 체결하는 때에 건물을 주거용으로 개조 또는 증축하여 사용하기로 합의하여 개조 또는 증축하여 사용하는 경우에는 「주택임대차보호법」의 적용대상이 됩니다.

· 그러나, 임대차계약 체결 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조한 경우에는 「주택임대차보호법」의 적용대상이 되지 않습니다(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결).

- 주거용 건물이면, 무허가 건물이나 미등기 건물을 주거를 목적으로 임대차 하는 경우에도 「주택임대차보호법」이 적용됩니다(대법원 1987. 3.18D. 선고 86다카164 판결). 다만, 무허가 건물이 철거되는 경우에는 보증금을 돌려받기 힘들어지므로 주의할 필요가 있습니다.

미등기 전세

- 「주택임대차보호법」은, 주택에 대해 임대차의 형식을 빌리지 않은 “등기하지 아니한 전세계약”에도 적용됩니다(「주택임대차보호법」 제12조).

「민법」에 따른 임대차 등기

- 「주택임대차보호법」은, 주택에 대해 「민법」에 따라 임대차등기를 한 경우, 주택의 임대차에 인정되는 대항력과 우선변제권에 관한 규정이 준용됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의4).

「주택임대차보호법」의 적용 제외

일시 사용을 위한 임대차

- 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 다음과 같은 경우에는 「주택임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「주택임대차보호법」 제11조).

· 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결)