부동산등기부의 열람 및 확인

 부동산등기부의 열람 및 확인

 

부동산등기부는 부동산에 관한 표시와 그에 관한 권리관계를 기재하는 공적 장부입니다. 임차인은 임대차계약 전에 부동산등기부를 확인하여 권리관계가 복잡한 주택은 피해야 합니다.

 

부동산등기부란

 

부동산등기부는 부동산에 관한 표시와 그에 관한 권리관계를 기재하는 공적 장부입니다.

- 등기사무를 전산정보처리조직에 따라 처리하는 경우에는 등기사항이 기록된 보조기억장치를 등기부로 봅니다(「부동산등기법」 제177조의2제1항).

부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부의 두 종류가 있습니다(「부동산등기법」 제14조제1항).

 

부동산등기부의 열람

 

누구든지 수수료를 내고 부동산등기부의 열람을 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제21조).

부동산등기부를 열람하려면 신청서를 제출해야 합니다(「부동산등기규칙」 제27조). 다만, 인터넷에 의한 등기부 열람의 경우에는 신청서를 제출하지 않아도 됩니다.

부동산등기부의 열람은 등기관의 면전에서 하는 것이 원칙이고, 그 성질상 우편이나 전화로는 할 수 없습니다(「부동산등기규칙」 제40조).

- 전산등기부 : 신청인이 등기소에 비치된 컴퓨터의 화면을 보거나 등기사항을 출력한 서면을 교부받아 열람할 수도 있습니다(「부동산등기법」 제177조의3제2항).

- 수작업등기부 : 신청인이 지정된 열람석에서 등·초본 발급 담당자가 동석한 상태로 열람할 수 있습니다(「부동산등기부 등·초본 발급사무처리지침」<2009. 7. 1. 등기예규 제1293호>).

- 인터넷 열람 : 민원인은 대법원 인터넷등기소에서 등기부를 열람할 수 있습니다(「인터넷에 의한 등기부의 열람 등에 관한 업무처리지침」 제2조 <2011. 3. 23. 등기예규 제1330호>).

 

부동산등기부 등·초본의 교부

 

누구든지 수수료를 내고 부동산등기부 등본 또는 초본의 교부를 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제21조제1항).

- 전산정보처리조직에 따라 등기사무를 처리하는 등기소의 관할 등기부에 대한 등·초본의 신청은 관할 등기소에서 신청할 수도 있고, 다른 등기소(전산정보처리조직에 따라 등기사무를 처리하는 곳)에서도 신청할 수 있습니다.

- 등기소나 그 외의 장소에 설치되어 있는 무인등본발급기를 이용하여 등기부 등·초본을 교부받을 수도 있습니다(「부동산등기규칙」 제135조의2).

누구든지 수수료 외에 우송료를 내고 부동산등기부 등본 또는 초본의 송부를 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제21조제3항).

부동산등기부 등본 또는 초본의 교부는 전화로도 할 수 있습니다. 이 경우에는 등기관이 신청서를 기재하게 됩니다(「부동산등기규칙」 제27조제1항). 수수료는 등·초본을 수령할 때 납부하면 됩니다.

인터넷 발급 : 민원인은 대법원 인터넷등기소에서 등기부 등·초본을 교부받을 수 있습니다(「인터넷에 의한 등기부의 열람 등에 관한 업무처리지침」 제2조).

 

부동산등기부의 구성

 

등기용지(「부동산등기규칙」 별지 제12호서식및 제12-1호서식)는 등기번호란, 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다(「부동산등기규칙」 제4조).

- 등기번호란에는 등기한 각 토지 또는 건물대지의 지번이 기재되어 있습니다(「부동산등기법」 제16조제2항).

- 표제부는 표시번호란과 표시란으로 구분되어 있는데, 표시란에는 토지나 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항이, 표시번호란에는 표시란에 등기한 순서가 기재되어 있습니다(「부동산등기법」 제16조제3항).

· 아파트 등 집합건물의 표제부는 1동 건물에 대한 표제부와 각 전유부분의 표제부(「부동산등기규칙」 별지 제12-2호서식)로 구성되어 있습니다(「부동산등기법」 제16조의2, 「부동산등기규칙」 제4조).

- 갑구는 사항란과 순위번호란으로 구분되어 있는데, 사항란에는 소유권에 관한 사항이, 순위번호란에는 등기한 순서가 기재되어 있습니다(「부동산등기법」 제16조제1항, 제4항 및 제6항).

· 갑구에는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매 개시 결정 등기, 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재되어 있습니다.

- 을구는 사항란과 순위번호란으로 구분되어 있는데, 사항란에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이, 순위번호란에는 등기한 순서가 기재되어 있습니다. 다만, 기재할 사항이 없는 경우에는 을구를 두지 않을 수 있습니다(「부동산등기법」 제16조제1항및 제5항).

· 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재되어 있습니다.

부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부의 두 종류가 있기 때문에 이들을 모두 확인해야 합니다(「부동산등기법」 제14조제1항).

- 다만, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 공동주택의 경우에는 건물이 있는 토지에 대한 대지권까지 하나의 등기부에 표시되기 때문에 토지 및 건물등기부등본을 별도로 확인할 필요는 없습니다.

 

등기된 권리의 순위

 

동일한 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따르게 됩니다(「부동산등기법」 제5조제1항).

등기의 순서는 등기용지 중 같은 구에서 한 등기는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기는 접수번호에 따르게 됩니다(「부동산등기법」 제5조제2항).

- 따라서 같은 갑구나 을구 내에서는 그 순위번호로 등기의 우열을 가리고, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호에 따라 등기의 우열을 가리게 됩니다.

그러나, 가등기가 있는 경우에는 가등기에 기해 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따르게 됩니다(「부동산등기법」 제6조제2항).

 

표제부에서 확인해야 할 사항

 

표제부의 지번이 임차하려는 주택의 번지수와 일치하는 지를 확인해야 합니다.

아파트, 연립주택, 다세대주택 등 집합건물의 경우에는 표제부에 나와 있는 동, 호수가 임차하려는 주택의 동, 호수와 일치하는지를 확인해야 합니다.

다음의 사례와 같이 잘못된 지번 또는 잘못된 동, 호수로 임대차 계약을 하면 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없는 문제가 생깁니다.

- 등기부상 표시(2층 202호)와 다르게 현관문에 부착된 호수(302호)의 표시대로 임대차계약을 하고, 계약서상 표시대로 전입신고를 한 경우(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결)

 

갑구에서 확인해야 할 사항

 

임대차계약은 등기부상의 소유자와 체결해야 하므로, 먼저 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인해야 합니다.

- 실제로 매매 중에 있는 아파트의 임대차계약을 체결한 후 그 매매계약이 해제된 때에는 매수 예정인은 임대권한이 소멸되므로 그 임대차계약은 무효로 됩니다.

단독주택을 임차하는 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본을 비교해서 토지소유자와 건물소유자가 같은 사람인지를 확인해야 합니다.

압류, 가압류, 가처분, 가등기 또는 예고등기 등이 되어 있지 않는지를 확인해서, 이러한 등기가 되어 있는 주택은 피해야 합니다.

- 압류 또는 가압류 이후에 주택을 임차한 임차인은, 압류된 주택이 경매에 들어가면 압류채권자와 채권액에 따라 평등하게 배당을 받을 수 있을 뿐이고, 「주택임대차보호법」에 따른 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.

- 가처분 등기 이후에 주택을 임차한 임차인은, 가처분권리자가 소송에 승소하면 가처분 등기 이후에 행해진 모든 행위는 효력이 없으므로 보호받을 수 없게 됩니다.

- 가등기 이후에 주택을 임차한 임차인은, 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없으므로 보호를 받을 수 없게 됩니다.

- 예고등기가 되어 있다는 것은 그 주택에 대한 소유권 분쟁이 있다는 것이므로 이러한 주택을 피하는 것이 좋습니다.

 

을구에서 확인해야 할 사항

 

저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인해서, 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있다면 그런 주택은 피해야 합니다.

- 저당권이나 전세권이 설정된 후 주택을 임차한 임차인은, 저당권자나 전세권자 보다 후순위 권리자로 됩니다. 따라서 주택이 경매되면 저당권자나 전세권자가 배당받고 난 나머지 금액에 대해서만 배당받을 수 있기 때문에 임차보증금을 돌려받기 어려워집니다.

- 근저당 설정금액이나 전세금이 주택의 시가보다 적다고 해서 안심해서는 안 됩니다.

지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다.

- 지상권, 지역권은 토지의 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리로서 부동산 일부분에도 성립할 수 있고, 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수도 있으므로 주의해야 합니다.