「상가건물 임대차보호법」의 적용범위 및 적용 대상

 「상가건물 임대차보호법」의 적용범위

 

「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용됩니다. 이 경우에도 그 건물에 대한 보증금이 일정범위 이내인 경우에만 적용됩니다.

 

「상가건물 임대차보호법」의 적용 대상

 

일정 범위의 상가건물 임대차

- 「상가건물 임대차보호법」이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 본문).

· 따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다.

· 상가건물에 해당되는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단됩니다(대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결).

- 그러나, 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금을 초과하지 않는 상가건물 임대차의 경우에만 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서).

· 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받는 보증금액은 다음과 같습니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

√ 서울특별시 : 3억원 이하

√ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 2억 5천만원 이하

√ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1억 8천만원 이하

√ 그 밖의 지역 : 1억 5천만원 이하

상가건물에 대한 미등기 전세

- 상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제17조).

유용한 법령정보 - 1

< 「상가건물 임대차보호법」으로 보호되는 상가는 어떤 요건을 갖추어야 하나요? > Q. 서울시 종로구 수송동에 있는 상가건물을 임차하여 조그마한 커피전문점을 운영하고자 하는 A씨는 자신이 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다. 어떤 요건을 갖추어야 하나요? A. 「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정범위에 해당하는 보증금액의 상가에만 적용됩니다. 또한 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다. A씨의 경우 커피전문점은 사업자등록의 대상이 되는 상가이며, 영업용 상가로 판단됩니다. 다만, A씨의 임차 보증금이 3억원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항). 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받는 상가건물인 경우, 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 또한 임대차계약서상의 확정일자를 관할 세무서장에게 부여받은 경우에는 임차건물의 경매 또는 공매 시 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조 및 제5조제2항).

 

「상가건물 임대차보호법」의 적용 제외

 

고액 보증금인 경우

- 「상가건물 임대차보호법 시행령」에서 정하는 보증금을 초과하는 보증금, 예를 들어 서울지역의 경우에는 3억원을 초과하는 보증금으로 상가건물을 임대차하는 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항).

일시사용을 위한 임대차

- 일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제16조).