부동산등기부의 확인

 부동산등기부의 확인

부동산등기는 부동산에 관한 표시와 그에 관한 권리관계를 등기부에 기재하거나 기재한 것으로 부동산에 관한 물권의 공시방법입니다. 임차인은 임대차계약 전에 부동산등기부를 확인하여 권리관계가 복잡한 상가건물은 피해야 합니다.

 

부동산등기의 의의 및 기능

부동산등기는 등기관이 등기부라는 공적 장부에 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 법정절차에 따라 기재하거나 기재한 것입니다.

- 부동산의 표시 : 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황을 말합니다.

- 부동산에 관한 권리관계 : 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 질권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등을 말합니다(「부동산등기법」 제2조).

부동산등기의 기능

- 부동산등기 제도는 부동산에 관한 물권의 변동을 다른 사람이 인식할 수 있도록 하는 공시 방법의 기능을 가지고 있습니다.

- 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 당사자 간의 의사표시만으로 효력이 생기지 않고, 등기라는 공시방법을 갖추어야 그 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).

- 상속, 공용징수, 판결, 경매 그 밖의 법률의 규정에 따른 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 않습니다. 그러나 등기를 하지 않으면 처분할 수 없습니다(「민법」 제187조).

- 등기를 함으로써 등기한 사항에 대해 당사자 이외에 제3자에게 대항력을 주장할 수 있습니다. 부동산 임대차는 등기한 때부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다(「민법」 제621조제2항).

부동산등기부는 부동산에 관한 표시와 그에 관한 권리관계를 기재하는 공적 장부입니다.

- 부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부의 두 종류가 있습니다(「부동산등기법」 제14조제1항).

 

부동산등기부의 열람 및 교부

누구든지 수수료를 내고 부동산등기부의 열람 또는 교부를 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제21조제1항).

부동산등기부의 열람절차

- 부동산등기부를 열람하려면 신청서를 제출해야 합니다(「부동산등기규칙」 제27조). 다만, 인터넷에 의한 등기부 열람의 경우에는 신청서를 제출하지 않아도 됩니다.

- 부동산등기부의 열람은 등기관의 면전에서 하는 것이 원칙이고, 그 성질상 우편이나 전화로는 할 수 없습니다(「부동산등기규칙」 제40조).

· 전산등기부 : 신청인이 등기소에 비치된 컴퓨터의 화면을 보거나 등기사항을 출력한 서면을 교부받아 열람할 수도 있습니다(「부동산등기법」 제177조의3제2항).

· 수작업등기부 : 신청인이 지정된 열람석에서 등·초본 발급 담당자가 동석한 상태로 열람할 수 있습니다(「부동산등기부 등·초본 발급사무처리지침」<2009. 7. 1. 등기예규 제1293호>).

· 인터넷 열람 : 민원인은 인터넷등기소 홈페이지에서 등기부를 열람할 수 있습니다(「인터넷에 의한 등기부의 열람 등에 관한 업무처리지침」 제2조 <2011. 3. 23. 등기예규 제1330호>).

부동산등기부의 등·초본 교부절차

- 전산정보처리조직에 따라 등기사무를 처리하는 등기소의 관할 등기부에 대한 등·초본의 신청은 관할 등기소에서 신청할 수도 있고, 다른 등기소(전산정보처리조직에 따라 등기사무를 처리하는 곳)에서도 신청할 수 있습니다.

- 등기소나 그 외의 장소에 설치되어 있는 무인등본발급기를 이용하여 등기부 등·초본을 교부받을 수도 있습니다(「부동산등기규칙」 제135조의2).

· 누구든지 수수료 외에 우송료를 내고 부동산등기부 등본 또는 초본의 송부를 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제21조제3항).

- 부동산등기부 등본 또는 초본의 교부는 전화로도 할 수 있습니다. 이 경우에는 등기관이 신청서를 기재하게 됩니다(「부동산등기규칙」 제27조제1항). 수수료는 등·초본을 수령할 때 납부하면 됩니다.

- 인터넷 발급 : 민원인은 인터넷등기소 홈페이지에서 등기부 등·초본을 교부받을 수 있습니다(「인터넷에 의한 등기부의 열람 등에 관한 업무처리지침」제2조).

 

부동산등기부의 구성

등기용지(「부동산등기규칙」 별지 제12-1호서식)는 등기번호란, 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다(「부동산등기규칙」 제4조).

등기번호란에는 등기한 각 토지 또는 건물대지의 지번이 기재되어 있습니다(「부동산등기법」 제16조제2항).

표제부는 표시번호란과 표시란으로 구분되어 있는데, 표시란에는 토지나 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항이, 표시번호란에는 표시란에 등기한 순서가 기재되어 있습니다(「부동산등기법」 제16조제3항).

- 집합건물의 표제부는 1동 건물에 대한 표제부와 각 전유부분의 표제부(「부동산등기규칙」 별지 제12-2호서식)로 구성되어 있습니다(「부동산등기법」 제16조의2, 「부동산등기규칙」 제4조).

갑구는 사항란과 순위번호란으로 구분되어 있는데, 사항란에는 소유권에 관한 사항이, 순위번호란에는 등기한 순서가 기재되어 있습니다(「부동산등기법」 제16조제1항·제4항 및 제6항).

- 갑구에는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매 개시 결정 등기, 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재되어 있습니다.

을구는 사항란과 순위번호란으로 구분되어 있는데, 사항란에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이, 순위번호란에는 등기한 순서가 기재되어 있습니다. 다만, 기재할 사항이 없는 경우에는 을구를 두지 않을 수 있습니다(「부동산등기법」 제16조제1항 및 제5항).

- 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재되어 있습니다.

부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부의 두 종류가 있기 때문에 이들을 모두 확인해야 합니다(「부동산등기법」 제14조제1항).

 

부동산등기부에서 확인할 사항

표제부에서 확인해야 할 사항

- 표제부의 지번이 임차하려는 상가건물의 번지수와 일치하는 지를 확인해야 합니다.

- 또한 상가건물의 지목, 건물의 종류, 구조 및 면적 등을 파악해야 합니다.

갑구에서 확인해야 할 사항

- 임대차계약은 등기부상의 소유자와 체결해야 하므로, 먼저 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인해야 합니다.

· 예를 들어 매매 중에 있는 상가건물의 매수 예정인과 임대차계약을 체결한 후 기초가 되는 매매계약이 해제된 때에는 그 매수 예정인의 임대권한은 소멸되게 되므로 그 임대차계약은 무효가 됩니다.

- 상가건물을 임차하는 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본을 비교해서 토지소유자와 건물소유자가 같은 사람인지를 확인해야 합니다.

- 압류, 가압류, 가처분, 가등기 또는 예고등기 등이 되어 있지 않는지를 확인해서, 이러한 등기가 되어 있는 상가건물은 피해야 합니다.

· 압류 또는 가압류 이후에 상가건물을 임차한 임차인은, 압류된 상가건물이 경매에 들어가면 압류채권자와 채권액에 따라 평등하게 배당을 받을 수 있을 뿐이고, 「상가건물 임대차보호법」에 따른 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.

- 가처분 등기 이후에 상가건물을 임차한 임차인은, 가처분권리자가 소송에 승소하면 가처분 등기 이후에 행해진 모든 행위는 효력이 없으므로 보호받을 수 없게 됩니다.

- 가등기 이후에 상가건물을 임차한 임차인은, 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없으므로 보호를 받을 수 없게 됩니다.

- 예고등기가 되어 있다는 것은 그 상가건물에 대한 소유권 분쟁이 있다는 것이므로 이러한 상가건물을 피하는 것이 좋습니다.

을구에서 확인해야 할 사항

- 저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인해서, 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있는 상가건물은 피해야 합니다.

· 저당권이나 전세권이 설정된 후 상가건물을 임차한 임차인은, 저당권자나 전세권자 보다 후순위 권리자로 됩니다. 따라서 상가건물이 경매되면 저당권자나 전세권자가 배당받고 난 나머지 금액에 대해서만 배당받을 수 있기 때문에 임차보증금을 돌려받기 어려워집니다.

※ 경매가 진행 중인 사실을 모르는 채 임대차계약을 체결했어요.

임대인을 사기죄로 고소할 수 있을까요?

- 임차인이 임대차계약을 체결할 당시, 임차할 건물에 관하여 법원의 경매개시결정에 따른 경매절차가 이미 진행 중인 사실을 알았더라면 그 건물에 관한 임대차계약을 체결하지 않았을 것임이 명백하다면, 임대인은 신의칙상 임차인에게 이를 고지할 의무가 있습니다.

- 따라서 임대인이 임대차계약을 체결하면서 임차인에게 임대목적물이 경매진행중인 사실을 알리지 않은 경우, 임차인이 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하다 하더라도 사기죄가 성립합니다.

(대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결 참고)

- 지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다.

· 지상권, 지역권은 토지의 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리로서 부동산 일부분에도 성립할 수 있고, 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수도 있으므로 주의해야 합니다.