「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 보증금의 범위

 

 상가건물 임차인의 보호

「상가건물 임대차보호법」은 상가건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임차인만을 보호합니다. 일정 보증금 이하의 상가건물 임차인은, 일정한 요건을 갖춘 경우에는 대항력, 우선변제권, 존속기간 등의 두터운 보호를 받을 수 있습니다.

 

「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 보증금의 범위

 

「상가건물 임대차보호법」은, 상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

- 서울특별시 : 3억원 이하

- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 2억 5천만원 이하

- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1억 8천만원 이하

- 그 밖의 지역 : 1억 5천만원 이하

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은, 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다(「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조, 별표1).

보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금으로 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제2항·제3항).

- 예를 들면, 서울특별시에 소재하는 상가건물에 대해 보증금 5,000만원, 차임 50만원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는, 보증금은 1억{(50만원 × 100) + 5,000만원 = 1억원}이 됩니다.

「상가건물 임대차보호법」에서 정한 보증금을 초과하는 상가건물을 임차한 경우에는, 이 법에 따라 보호받을 수는 없고, 「민법」에 따른 보호를 받을 수 있습니다.

 

「상가건물 임대차보호법」에 따른 주요 보호내용

대항력의 부여

- 상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조).

· 즉, 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제2항).

우선변제권의 인정

- 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록 신청을 하고, 세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우에는, 임차건물의 경매 또는 공매 시 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).

임대차 존속기간의 보장

- 임대차의 존속기간은 최소한 1년간 보장됩니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수는 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).

· 즉, 임대차 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 때에도 최소한 1년의 임대차 기간은 보장되나, 임차인은 1년 미만의 기간이 만료되면 임대차관계를 종료시킬 수 있습니다.

계약갱신요구권의 부여

- 임차인은 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 및 제2항).

보증금의 증감청구권 및 증액 제한

- 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 연 9%의 범위 내로 제한됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).

소액임차인의 최우선변제권 인정

- 소액 임차인은, 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항 전단).

- 아래의 임차보증금에 해당되는 상가건물의 임차인을 소액임차인이라 합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조).

· 서울특별시 : 5천만원 이하

· 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 4천 500만원 이하

· 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천만원 이하

· 그 밖의 지역 : 2천 500만원

- 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금으로 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조 및 제2조제2항·제3항).

강행규정

- 「상가건물 임대차보호법」에 위반된 약정으로서 상가건물 임차인에게 불리한 경우에는 그 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조).

- 그러나, 상가건물 임차인에게 불리하지 않은 약정은, 그 효력이 인정됩니다.