「민법」에 따른 임대차 계약

 「민법」에 따른 임대차 계약

고액 보증금으로 상가건물을 임차하는 하나의 방법으로 「민법」에 따라 임대차계약을 체결할 수도 있습니다. 이 경우 임차인은 「민법」에 따라 일정한 보호를 받을 수 있으나, 임차권 등기를 마치지 않으면 대항력을 행사할 수 없습니다.

 

임대차의 성립

임대차는, 원칙적으로 당사자의 합의, 즉 임대인은 임차인에게 상가건물을 사용·수익하게 하고, 임차인은 그 대가로 차임을 지급한다는 합의가 있으면 성립합니다(「민법」 제618조).

- 차임은 임대차 계약의 필수요소로서, 그 지급의 시기에 대한 약정이 없는 경우 임차인은 매월 말에 차임을 지급하면 됩니다(「민법」 제633조).

상가건물에 대한 임대차가 성립하면, 임차인은 그 건물을 사용·수익할 수 있으나, 제3자에게 대항하기 위해서는 임대차 등기를 마쳐야 합니다.

- 임차인은 임대차 등기에 대한 반대 약정이 없는 한 임대인에게 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고, 임차인이 임대차 등기를 마친 때에는 그 때부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다(「민법」 제621조).

 

임대차의 존속기간

존속기간을 정하는 경우

- 당사자는 상가건물의 임대차 존속기간을 자유롭게 정할 수 있으나, 그 최장 존속기간은 20년을 넘지 못하고, 20년을 넘는 기간으로 정하였더라도 20년으로 단축됩니다(「민법」 제651조제1항).

- 다만, 최단 존속기간에 대해서는 자유로이 약정할 수 있습니다.

존속기간을 정하지 않은 경우

- 임대차 존속기간을 약정하지 않은 때에는 임대차의 각 당사자는 언제든지 계약해지를 통고할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 해지통고를 받은 날로부터 1개월 또는 임차인은 해지통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「민법」 제635조).

단기 임대차 존속기간

- 건물에 대해 처분의 능력 또는 권한 없는 사람이 임대차를 하는 경우에는 그 임대차의 존속기간은 3년을 넘지 못합니다(「민법」 제619조).

· 처분의 능력 또는 권한 없는 사람은, 부재자의 재산관리인, 권한의 정함이 없는 대리인, 후견인, 상속재산관리인 등을 말합니다(「민법」 제25조, 제118조, 제950조, 제1023조제2항 및 제1047조제2항).

 

임대차의 갱신

합의 갱신

- 보통의 상가건물 임대차는 그 존속기간이 20년을 넘지 못하나, 당사자는 합의로 갱신한 날부터 10년을 넘지 않는 범위에서 약정기간을 갱신할 수 있습니다(「민법」 제651조제2항).

묵시의 갱신

- 상가건물에 대한 임대차 기간이 만료한 후 임차인이 그 건물의 사용·수익을 계속하는 경우, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(「민법」 제639조제1항 본문).

- 묵시의 갱신 이후 당사자는 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 임대인의 해지통고는 6개월, 임차인의 해지통고는 1개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「민법」 제635조 및 제639조제1항 단서).

단기 임대차의 갱신

- 상가건물에 대한 3년의 단기 임대차도 당사자의 합의로 그 계약을 갱신할 수 있으나, 그 기간 만료 전 3개월 내에 갱신해야 합니다(「민법」 제620조). 이 경우 3년의 임대차 기간은 넘지 못합니다.

 

차임의 증감청구

- 상가건물에 대한 공과부담의 증감 그 밖의 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있습니다(「민법」 제628조).

· 임대차계약 당시 차임을 증액하지 않는다는 약정이 있는 경우에도, 경제사정 변동에 따른 차임의 증액을 청구할 수는 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).

 

당사자의 권리·의무

임대인의 권리·의무

- 임대차가 성립하면, 임대인은 차임지급청구권, 임대물반환청구권, 2기 차임연체로 인한 계약해지권 등의 권리와 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무, 비용상환의무, 담보책임 등을 가지는데, 자세한 내용은 <상가건물 사용·수익 - 당사자의 권리·의무 - 임대인의 권리·의무>를 참고하시기 바랍니다.

임차인의 권리·의무

- 임대차가 성립하면, 임차인은 차임지급의무, 임차물보관 및 통지 의무, 임차물수선에 대한 인용의무, 임차물반환의무 등의 의무와 임차물의 사용·수익권, 부속물매수청구권 및 철거권 등의 권리를 가지는데, 자세한 내용은 <상가건물 사용·수익 - 당사자의 권리·의무 - 임차인의 권리·의무>를 참고하시기 바랍니다.

임대차의 종료

임대차의 종료원인

- 존속기간의 만료

· 상가건물 임대차의 존속기간이 정해져 있는 경우에는 그 기간의 만료로 임대차는 종료됩니다.

- 해지의 통고

· 상가건물 임대차의 존속기간을 약정하지 않은 경우에는 각 당사자의 해지통고, 즉 임대인이 해지통고를 하는 경우 6개월, 임차인이 해지통고를 하는 경우 1개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「민법」 제635조제2항).

- 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 다음의 사유가 있으면 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

· 임대인이 임차인의 의사에 반해 상가건물에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차목적을 달성할 수 없는 경우, 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제625조).

· 임차부동산의 일부가 임차인의 책임 없는 사유로 멸실되어 그 잔존부분으로는 임차목적을 달성할 수 없는 경우, 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제627조).

· 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조).

· 임차인이 2기의 차임액을 연체한 경우, 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제640조).

임대차 종료의 효과

- 임대차 계약의 해지로 임대차관계는 장래에 향하여 소멸됩니다(「민법」 제550조).

- 상대방에게 과실이 있는 경우에는 이에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제551조).

- 임대차가 종료되면, 임차인은 임대인에게 상가건물을 반환해야 하고, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다(「민법」 제536조).

· 임대인이 보증금을 반환하였음에도 임차인이 상가건물을 임대인에게 반환하지 않은 채 임차목적에 따라 그 건물을 사용·수익하는 경우, 임대인은 임차인에게 부당이득의 반환을 청구할 수 있습니다(대법원 1995. 3. 28. 선고 94다50526 판결).