상가분양계약서 해설

상가분양계약서

[해설] 본 계약서는 상가를 분양할 때 분양자와 수분양자와의 사이에 체결하는 계약서이며(아파트단지내 상가와는 다름) 각 장과 장 사이에는 간인(間印)을 받아 두어야 하며 각 인감증명서를 첨부하여야 합니다.

매도자 ○○○(이하 "갑"이라 한다)와(과) 매수자 △△△(이하 "을"이라 한다)는 다음과 같이 상가에 대한 분양(매매)계약을 체결한다.

제1조 (재산의 표시) 분양할 상가는 아래와 같다.
(1) 소재지 : _______________________________________________________
(2) 건물 전용면적 : ______________㎡(______________평)
(3) 건물 분양면적 : ______________㎡(______________평)
(4) 대지 공유지분 : ______________㎡(______________평)
(5) 용도 : _______________________________________________________

[해설] 소재지를 적을 때는 번지수는 물론 층, 호수도 기재해야 합니다. 건물에 대한 분양면적은 전용면적에다가 공용면적을 포함한 면적을 의미합니다.
용도에는 분양받은 상가를 어떤 용도로 운영할 것인지 기재합니다.
해설- 음식점, 유흥주점, 의류매장, 노래방

제2조 (분양대금) 분양대금은 아래와 같다.
(1) 건물금액: 금____________________원(\_________________________)
(2) 부가가치세: 금____________________원(\_________________________)
(3) 대지가: 금____________________원(\_________________________)
(4) 합계: 금____________________원(\_________________________)

[해설] 건물금액에는 부가가치세가 별도로 붙지만, 토지에는 부가가치세가 붙지 않습니다.

제3조 (분양대금의 납부) 을은 분양대금을 아래와 같이 납부한다.

계약금: 금____________________원(\_________________________)은 계약시에 지불하고 이를 영수함.
중도금 1차: 금____________________원(\_________________________)은 20 년 월 일에 지불한다.
중도금 2차: 금____________________원(\_________________________)은 20 년 월 일에 지불한다.
중도금 3차: 금____________________원(\_________________________)은 20 년 월 일에 지불한다.
잔금: 금____________________원(\_________________________)은 입점지정일에 지불한다.

제4조 (연체료 등) ① 을이 중도금 납부를 지연하여 약정기일이 경과되었을 때에는 그 경과 일수에 대하여 연 ( )%의 연체료를 추가로 갑에게 납부하여야 한다.
② 갑의 귀책이 아닌 천재지변이나 행정명령 등의 불가항력적인 사유로 인해 입점일이 지연될 경우에는 갑은 이를 을에게 사전에 서면으로 통보키로 하며 입주지연에 따른 지체보상금은 지급치 않기로 한다.

[해설] 연체율의 약정은 상호간 합의하에 정할 수 있습니다.

제5조 (용도변경 및 업종변경) ① 영업업종은 점포별로 지정된 업종에 한하여 영업하여야 한다.
② 업종을 변경하고자 할 경우에는 사전에 반드시 상가자치관리위원회의 승인을 득하여야 하며 이로 인한 인허가 및 영업업종 인허가는 을의 비용부담과 책임으로 관계기관의 승인을 득하여 시행하여야 한다.
③ 입점시 중복업종에 대해서는 입점자 상호간에 협의 처리하여야 하며,상가자치관리위원회의 사전승인 없이 무단 업종변경으로 인하여 발생하는 제 피해는 변경자 자신이 부담하여야 하며 갑은 어떠한 책임을 지지 아니한다.

[해설] 동종업종을 중복 분양하거나 동종업종이 분양되었는데도 중복으로 분양을 받으므로 인하여 분쟁시에는 중복으로 분양한 자와 후에 입점한자가 손해(영업상의 손해 등)를 배상하는 경우가 있으므로 분양계약을 체결하기 이전에 갑은 을에게 설명을 하고 을은 분양여부 등을 확인한 후에 계약을 하여야 분쟁을 피할 수 있습니다.

제6조 (소유권이전) ① 분양대금을 완납하고 공부정리가 완료되는 즉시 갑은 을에게 소유권을 이전하여야 하며 이에 소요되는 제세공과금 및 비용은 을의 부담으로 한다.
② 천재지변이나 행정명령, 공부미정리 등의 불가항력적인 사유로 인해 등기가 지연되는 경우 을은 이에 대하여 이의를 제기치 못하며 손해배상을 청구할 수 없다.
③ 계약시 체결된 면적은 공부상의 면적과 일치하여야 한다. 다만 법령에 따른 공부정리절 차로 인한 차이 등이 소수점이내의 감소이면 분양가격에 영향을 미치지 아니하며 분양가격에 변동이 있을 경우에는 ㎡당 단가에 의해 정산한다.

제7조 (입점절차) ① 을은 갑이 지정하는 기한까지 잔금을 완납하고 입점지정 기간 내에 입점, 개점해야 하며 그 이후는 미납잔금에 대하여 갑이 정한 기한의 다음날부터 일수계산하여 제4조 제1항에 해당하는 연체료를 납부하여야 한다.
② 을은 갑이 지정하는 입점지정 기간 이후에는 입점여부에 관계없이 기 통보된 입점일부 터 발생하는 관리비를 부담해야 하며 미입점에 따른 점포시설의 훼손에 대하여는 갑 이 책임지지 아니한다.

제8조 (제세공과금 등) 입점지정일 이후에 발생하는 제세 및 공과금은 입주여부와 관계없이 을이 부담하여야 한다.

제9조 (관리) ① 을은 입점지정일 이전에 상가자치관리위원회를 결성하여야 한다.
② 입점지정 개시일로부터 상가에 대한 제반관리를 상가자차관리위원회가 하여야 한다.
③ 을의 영업종목에 따른 영업허가 및 허가조건에 따른 시설보완 등은 을의 책임과 비용으로 처리한다.

제10조 (점포의 시설기준) ① 각 점포의 시설기준은 갑이 건물의 준공검사를 득한 상태로 공급하며 기타 부가되는 시설(칸막이, 상 하수도, 진열대, 가스배관, 간판 기타 전기시설 등)은 을의 책임과 부담으로 한다.
② 을의 미입점으로 인한 상가 내부시설 훼손에 대해서는 을의 책임으로 한다.
③ 상가 전체의 공유물에 대해서는 입점자가 공동으로 관리보수 의무를 부담한다.

제11조 (시설변경) ① 을은 기 설치된 시설물의 이전, 변형, 손괴 등 건물형태 변경에 대한 일체의 요구를 할 수 없으며, 개점 후 불가피한 사정으로 변경하고자 할 경우에는 반드시 상가자치관리위원회의 승인을 득하여야 한다.
② 갑은 입점자의 복리증진 등 상가 여건변동에 따라 필요한 경우 입점자의 동의없이 출입구의 위치 등 상가 배치상의 변경이나 추가시설을 할 수 있으며 을은 이에 대하여 손해배상의 청구 기타 이의를 제기할 수 없다.

제12조 (간판부착) 상가의 간판설치는 을의 부담으로 하고 ‘옥외광고물등관리법’ 및 동법의 위임에 의하여 제정된 시·도조례에 적합하여야 하며 상가의 미관을 감안하여 상가자치관리위원회의 동의를 얻어 관계기관과 협의하여 부착하여야 한다.

제13조 (해약 및 손해배상) ① 갑은 을이 다음 각 호에 해당하는 행위를 하였을 때에는 본계약을 해제할 수 있다.
1. 중도금을 ( )회 이상 또는 납부일로부터 ( )개월 이상 연체한 경우
2. 본 계약에 따른 권리·의무를 갑의 사전 승인없이 타인에게 양도하거나 제한물건의 목적으로 사용하였을 때
3. 분양질서를 해치거나 부당한 방법으로 분양 받았을 때
4. 공유시설 또는 공유대지를 부당하게 점유하거나 사용하였을 때
5. 입점 후 관리계약서에서 정한 의무를 이행치 않거나 규정을 위반한 때
6. 소유권이전 전에 을이 고의 또는 과실로 매매물건을 훼손하거나 갑의 재산상에 손해를 발생케 한 때
② 전항의 각 호에 해당하는 사유로 본 계약이 해제된 때는 을이 기 납부한 분양대금 중에서 공급대금의 10% 및 연체료는 손해배상금조로 갑에게 귀속되어 을의 기 납부된 분양금에서 상계처리하기로 하며 이에 대하여 을은 반환 청구할 수 없으며, 기 납부한 분양대금의 잔액은 갑의 해약처리 절차의 요식행위가 완료된 후에 정산환불하며 위 6호의사유로 해약될 때에는 을이 손해배상금을 별도로 변상하여야 한다.
③ 전항의 경우 갑은 기 납부한 대금 중 위약금을 제외한 금액을 을에게 환불 하여야 한다. 단, 을이 기 납부한 대금에 대한 이자 및 연체료는 환불하지 아니 한다

[해설] 위 1항 1호의 연체회수, 기간은 갑을간 합의된 내용을 기재하면 되고 다른 조건도 충분한 협의를 거쳐 합의된 내용을 추가 또는 삭제하여도 무방합니다.

제14조 (통보의무) 을은 주소변경시 10일 이내에 갑에게 서면(변경된 주소지의 "주민등록등본")으로 통보하여야 한다. 이를 이행하지 아니 할 경우 갑의 을에 대한 계약해제 통고 등은 종전 주소지로 발송하며 발송 후 15일이 경과함으로써 그 효력이 발생하는 것으로 보며 이에 대한 을의 불이익은 갑이 책임지지 아니한다. 또한 계약서상 주소가 부정확 한 경우도 이와 같다.

[해설] 이와 같은 규정에도 불구하고 갑의 해제권 행사가 정당성을 인정 받기 위해서는 을의 최종주소지가 어디인지 확인(동,초본 열람)하는 등 을에 대한 송달주소지 파악을 위한 최대한 노력을 다하였음을 입증할 자료를 확보해둘 필요가 있습니다.

제15조 (분쟁의 해결) 본 계약과 관련하여 분쟁이 발생한 경우 당사자의 상호 협의에 의한 해결을 모색하되, 분쟁에 관한 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 (__________________)을 합의관할로 하여 소송을 통해 분쟁을 해결하기로 한다.

[해설] 계약에 관하여 분쟁이 발생할 경우 당사자는 소송을 제기하게 되는데 이 때 법에서 정하고 있는 관할법원이 당사자의 거주지로부터 멀리 떨어져 있거나 일방 당사자에게만 편리한 경우가 있으므로 계약서를 작성하면서 미리 당사자가 합의하여 관할법원을 정해 두는 것이 좋습니다.

제16조 (특약사항) _____________________________________________________________________________
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위 계약을 증명하기 위하여 본 계약서를 2통 작성하여 서명 또는 날인한 후 당사자가 각각1통씩 보관한다.

[해설] 계약서 말미에 기재하는 것으로서 쌍방이 1통씩 계약서를 가지고 있음으로써 계약서의 위조와 변조를 방지할 수 있는 장점이 있습니다.

20 년 월 일

매도자(갑)

주 소 :
상 호 :
대표이사 : (인)

매수자(을)

주 소 :
성 명 : (인)
주민번호 :