중개실무 - 중개대상물확인설명서 작성시

중개실무 - 중개대상물확인설명서 작성시

 

 

작성일자 2013. 4.17

청솔공인중개사사무소

011-231-3349

공인중개사 엄종수

 

◯ 요즈음 부동산 가격 하락으로 인해 주택가격이 주택담보 융자액이하로 떨어지는

    일명 깡통주택이 속출하는 사태가 발생하고 있습니다. 이에 따라 임대인이 융자를 제대로

    갚지 못하여 경매로 넘어갔을 경우 사회적 약자인 임차인들이 자신의 소중한 보증금을

    못돌려 받는 경우가 있습니다.

    이러할 경우 주택에 대한 경매신청 등기 전에 일정한 법적 요건만 갖추면 담보물권자

    즉 선순위 근저당 보다 우선하여 임차인의 보증금을 최우선 변제해 주는 법적 장치가 있는데

    바로 이 “최우선 변제”에 대해 임대차계약시 설명을 하는 가 하는 부분을 논하려고 합니다.

 

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 25조, 시행령 21조 , 시행규칙 15조에

 

관한 내용 중에 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항을 제대로 설명하고

 

있는지가 주안점이며, 공인중개사의 중개사고로 이어질 수 있는 부분이기에 쉽게 간과해서는 안될 사항이라 여겨집니다.

 

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙[별지 제20호서식] <개정 2012.6.27>

 

작 성 방 법 (주거용 건축물)

 

5. ③토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)의 “건폐율 상한 및 용적률 상한”은 시ㆍ군의 조례에 따라 기재하고, “도시ㆍ군계획시설”, “지구단위계획구역, 그 밖의 도시ㆍ군관리계획”은 중개업자가 확인하여 적으며, 그 밖의 사항은 토지이용계획확인서의 내용을 확인하고, 공부에서 확인할 수 없는 사항은 부동산종합정보망 등에서 확인하여 적습니다(임대차의 경우에는 생략할 수 있습니다).

 

작 성 방 법 (비주거용 건축물)

 

5. ③토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)의 “건폐율 상한 및 용적률 상한”은 시ㆍ군의 조례에 따라 적고, “도시ㆍ군계획시설”, “지구단위계획구역, 그 밖의 도시ㆍ군관리계획”은 중개업자가 확인하여 적으며, 그 밖의 사항은 토지이용계획확인서의 내용을 확인하고, 공부에서 확인할 수 없는 사항은 부동산종합정보망 등에서 확인하여 적습니다(임대차의 경우에는 생략할 수 있습니다).

 

주거용 , 비주거용 모두 동일하며 임대차의 경우에는 생략할 수 있습니다라는 것 때문에 최우선변제를 설명하지 않은 상태로 넘어가는 경우가 종종 있으며, 시일이 지난후에 논쟁의 소지가 되어 (경매 등) 복잡한 문제로 이어질 수

있으니 공인중개사는 꼼꼼하게 설명하고 첨부자료를 주는 것이 좋습니다.

 

또한 최우선변제를 설명하려면 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 기초 설명과

범위를 설명해주어야만 이해가 빠를 것입니다.

 

[별표 1] <개정 2011.3.9>
과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위(제9조 관련)
과밀억제권역	성장관리권역	자연보전권역
●서울특별시 ●인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외한다) ●의정부시 ●구리시 ●남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다) ●하남시 ●고양시 ●수원시 ●성남시 ●안양시 ●부천시 ●광명시 ●과천시 ●의왕시 ●군포시 ●시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다]	●동두천시 ●안산시 ●오산시 ●평택시 ●파주시 ●남양주시(와부읍, 진접읍, 별내면, 퇴계원면, 진건읍 및 오남읍만 해당한다) ●용인시(신갈동, 하갈동, 영덕동, 구갈동, 상갈동, 보라동, 지곡동, 공세동, 고매동, 농서동, 서천동, 언남동, 청덕동, 마북동, 동백동, 중동, 상하동, 보정동, 풍덕천동, 신봉동, 죽전동, 동천동, 고기동, 상현동, 성복동, 남사면, 이동면 및 원삼면 목신리·죽릉리·학일리·독성리·고당리·문촌리만 해당한다) ●연천군 ●포천시 ●양주시 ●김포시 ●화성시 ●안성시(가사동, 가현동, 명륜동, 숭인동, 봉남동, 구포동, 동본동, 영동, 봉산동, 성남동, 창전동, 낙원동, 옥천동, 현수동, 발화동, 옥산동, 석정동, 서인동, 인지동, 아양동, 신흥동, 도기동, 계동, 중리동, 사곡동, 금석동, 당왕동, 신모산동, 신소현동, 신건지동, 금산동, 연지동, 대천동, 대덕면, 미양면, 공도읍, 원곡면, 보개면, 금광면, 서운면, 양성면, 고삼면, 죽산면 두교리·당목리·칠장리 및 삼죽면 마전리·미장리·진촌리·기솔리·내강리만 해당한다) ●인천광역시 중 강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지 ●시흥시 중 반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)	●이천시 ●남양주시(화도읍, 수동면 및 조안면만 해당한다) ●용인시(김량장동, 남동, 역북동, 삼가동, 유방동, 고림동, 마평동, 운학동, 호동, 해곡동, 포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리·사암리·미평리·좌항리·맹리·두창리만 해당한다) ●가평군 ●양평군 ●여주군 ●광주시 ●안성시(일죽면, 죽산면 죽산리·용설리·장계리·매산리·장릉리·장원리·두현리 및 삼죽면 용월리·덕산리·율곡리·내장리·배태리만 해당한다)

 

행위제한은 비주거용 건축물의 매매 부분에서 참조 하시면 좋을것 같구요.

 

수도권정비계획법

제6조(권역의 구분과 지정) ① 수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 수도권을 다음과 같이 구분한다.

1. 과밀억제권역: 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역

2. 성장관리권역: 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역

3. 자연보전권역: 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역

② 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위는 대통령령으로 정한다.

 

제7조(과밀억제권역의 행위 제한) ① 관계 행정기관의 장은 과밀억제권역에서 다음 각 호의 행위나 그 허가·인가·승인 또는 협의 등(이하 "허가등"이라 한다)을 하여서는 아니 된다.

1. 대통령령으로 정하는 학교, 공공 청사, 연수 시설, 그 밖의 인구집중유발시설의 신설 또는 증설(용도변경을 포함하며, 학교의 증설은 입학 정원의 증원을 말한다. 이하 같다)

2. 공업지역의 지정

② 관계 행정기관의 장은 국민경제의 발전과 공공복리의 증진을 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 행위나 그 허가등을 할 수 있다.  <개정 2013.3.23>

1. 대통령령으로 정하는 학교 또는 공공 청사의 신설 또는 증설

2. 서울특별시·광역시·도(이하 "시·도"라 한다)별 기존 공업지역의 총면적을 증가시키지 아니하는 범위에서의 공업지역 지정. 다만, 국토교통부장관이 수도권정비위원회의 심의를 거쳐 지정하거나 허가등을 하는 경우에만 해당한다.

 

제8조(성장관리권역의 행위 제한) ① 관계 행정기관의 장은 성장관리권역이 적정하게 성장하도록 하되, 지나친 인구집중을 초래하지 않도록 대통령령으로 정하는 학교, 공공 청사, 연수 시설, 그 밖의 인구집중유발시설의 신설·증설이나 그 허가등을 하여서는 아니 된다.

② 관계 행정기관의 장은 성장관리권역에서 공업지역을 지정하려면 대통령령으로 정하는 범위에서 수도권정비계획으로 정하는 바에 따라야 한다.

 

제9조(자연보전권역의 행위 제한) 관계 행정기관의 장은 자연보전권역에서는 다음 각 호의 행위나 그 허가등을 하여서는 아니 된다. 다만, 국민경제의 발전과 공공복리의 증진을 위하여 필요하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 택지, 공업 용지, 관광지 등의 조성을 목적으로 하는 사업으로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모 이상의 개발사업

2. 대통령령으로 정하는 학교, 공공 청사, 업무용 건축물, 판매용 건축물, 연수 시설, 그 밖의 인구집중유발시설의 신설 또는 증설

 

◯ 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법에서 규정한 최우선 변제 혜택을 받기 위해서는 임차인의 경우, 전입신고와 함께 실제 해당 주택에 반드시 거주해야 하며 임대차 계약서상에 동주민센터나 법원 등에서 확정일자를 갖추어야 합니다.
(전입신고, 실제거주, 확정일자 등 3가지 요건을 갖추어야 합니다.)

이후 그 임차주택이 경매나 공매가 되는 경우, 그 임차주택의 건물가액의 환가대금 중에서 후순위권리자나 그밖의 채권자들 보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리인 우선변제권을 가지게 됩니다.

주택임대차보호법에서 규정하고 있는 최우선변제 보증금 기준은 서울과 과밀억제권역, 광역시, 기타 지역 등 4개지역별로 각기 다른데 참고자료를 통하여 최우선변제금액을 확인하시기 바랍니다.

주택임대차보호법 시행령 3조 및 4조의 내용을 살펴봅니다.

제3조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.  <개정 2010.7.21>

1. 서울특별시: 2천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천200만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천900만원

4. 그 밖의 지역: 1천400만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

[전문개정 2008.8.21]

제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.  <개정 2010.7.21>

1. 서울특별시: 7천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 6천500만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5천500만원

4. 그 밖의 지역: 4천만원

[전문개정 2008.8.21]

 

주택임대차보호법 8조의 내용도 알아보아야죠.

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

   ② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

   ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.  <개정 2009.5.8>

  [전문개정 2008.3.21]

 

 

※ 참고자료 : 주택임대차보호법 소액보증금 한도 보상액

담보설정기준일	지 역	보증금액	최우선변제금
1984년6월14일∼ 1987년11월30일	특,광역시 기타지역	300만원 200만원	300만원 200만원
1987년12월1일∼ 1990년2월18일	특,광역시 기타지역	500만원 400만원	500만원 400만원
1990년2월19일∼ 1995년10월18일	특,광역시 기타지역	2000만원 700만원	700만원 500만원
1995년10월19일∼ 2001년9월14일	특,광역시 기타지역	3000만원 2000만원	1200만원 800만원
2001년9월15일∼ 2008년8월20일	수도권(과밀억제권) 광역시 기타지역	4000만원 3500만원 3000만원	1600만원 1400만원 1200만원
2008년8월21일∼ 2010년7월25일	수도권(과밀억제권) 광역시 기타지역	6000만원 5000만원 4000만원	2000만원 1700만원 1400만원
2010년7월26일∼ 현 재	서울특별시 과밀억제권역 광역시 기타지역	7500만원 6500만원 5500만원 4000만원	2500만원 2200만원 1900만원 1400만원

 

 

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률

 

제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장등본·등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.  <개정 2011.4.12>

1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계

2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항

3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

②중개업자는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.

③중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다.

④제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 중개업자(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.  <개정 2009.4.1>

 

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령

제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①법 제25조제1항의 규정에 따라 중개업자가 확인ㆍ설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

1. 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

3. 거래예정금액ㆍ중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역

4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

5. 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태

6. 벽면 및 도배의 상태

7. 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건

8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건

9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

   ②중개업자는 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등이 법 제25조제2항의 규정에 따른 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인ㆍ임차의뢰인 등에게 설명하고, 제3항의 규정에 따른 중개대상물확인ㆍ설명서에 기재하여야 한다.

   ③중개업자는 국토교통부령이 정하는 중개대상물확인ㆍ설명서에 제1항 각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다.  <개정 2008.2.29, 2013.3.23>

 

 

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙

제16조(중개대상물의 확인·설명서의 서식) 영 제21조제3항에 따른 중개대상물 확인·설명서(영문서식을 포함한다)는 다음 각 호의 구분에 따른다.  <개정 2012.6.27>

1. 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ](주거용건축물) : 별지 제20호서식

2. 중개대상물 확인·설명서[Ⅱ](비주거용 건축물) : 별지 제20호의2서식

3. 중개대상물 확인·설명서[Ⅲ](토지) : 별지 제20호의3서식

4. 중개대상물 확인·설명서[Ⅳ](입목·광업재단·공장재단) : 별지 제20호의4서식

[전문개정 2007.10.30]

 

공인중개사님 주택 및 상가 그리고 공장 및 토지 중개 실무 차원에서 이렇게 하면 어떨까요?

 

과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위(제9조 관련) 와 주택 임대차 보호법(우선,최우선 변제금 변동표)

 

, 상가 임대차 보호법(우선,최우선 변제금 변동표)를 준비하셨다고 첨부하여 주시면 중개의뢰인이 쉽게

 

 이해하고 중개사고 또한 사전에 예방하는 효과가 있을 것이라 생각합니다.

 

법을 이해시키려면 관련법을 전공한 분이 설명을 해도 쉽지 않습니다.

 

도표로 작성된 부분에 해당지역이 어느곳에 속하고 얼마를 법으로 보호 받는지 표시해 준다면

 

얼마나 이해가 빠르겠습니까?

 

관련법도 복습하실 겸 또한 도표도 작성하여 보시면 어떨런지요?

 

매수인, 임차인 분도 참조하시면 좋겠네요 !!