상가 점포 임대차 특약

상가 점포 임대차 특약

 

 

1. 현 시설상태에서 계약한다.

 

2. 영업의 허가에 관한 사항은 임차인의 책임으로 한다 - 독서실, 노래방, 학원, 음식점 등의 중개를 할 경우는

 

허가에 관한 구청, 소방서 등의 제약사항으로(정화조, 전기, 수도, 학교와의 거리제한 등)영업허가가 안 나올

 

수 있으므로 매우 중요함.

 

3. 위2항 임차인의 영업목적대로 허가가 불가능할 경우에는 손해배상 없이 계약금을 반환하고 해약하기로 한

 

다(특약으로 넣을 수도 있고, 해약금으로 할 수도 있고, 임대인이 싫다면 계약이 안 되는 것이고..)

 

4. 부가가치세는 임대인이 부담한다. 또는 부가가치세는 임차인이 부담한다 - 이 경우 계약서 특약사항에 부가

 

가치세 언급이 없을 경우의 부가가치세는 임대인이 부담하라는 대법원 판례가 있음).

 

5. 임차인이 시설한 부속물은 임대차종료 시 원상복구 하여 명도한다(원상복구 합의 시).

 

6. 권리금, 시설비 등은 인정치 않는다(권리금, 시설비에 대해서 임대인의 요구 시).

 

7. 재개발, 재건축 등으로 철거하여야 할 경우 임차인은 별도의 배상 없이 임대차를 종료하기로 한다(입주권,

 

영업손실보상 등은 별도임)

 

8. 상가 임대차계약은 권리금, 부가가치세, 화재보험료, 원상회복 등을 특약으로 넣을 수 있으나 임차인 입장

 

에서는 되도록 불리한 특약이 들어가지 않는 것이 유리함.

 

9. 임차인은 관리비를 별도 부담한다.

 

10.임대인의 승낙없이 업종변경할 수 없으며 임차인 이외의 자를 사업자로 등록하거나 변경할 수 없다.

 

11.구조 등 중요사항의 변경 시 임대인의 승낙을 받아야 한다.

 

12. 쇼핑센터 등 오픈상가의 경우 공부상 면적은 ◯◯㎡이나 계약당시 실측면적은 ◯◯㎡인 상태에서 계약하

 

는 것으로 임차인(매수인)은 이와 관련 임대인(매도인)에게 이의제기하지 않기로 한다.

 

13. 점포 양도인(전대인)이 양수인(임차인) 에게 양도하여야 할 권리와 시설의 목록은 별첨과 같다.

 

- 잔금일에 수량이 부족할 경우 양도인이 원상복구하거나 배상한다, 단 대여물품이 있을 경우 매수인이 승계한다.

 

- 고객에게 판매를 위한 상품, 재료, 부속자재는 권리금과는 별도로 하며 잔금일에 원가로(가격표시) 정산한

 

뒤 양도, 양수한다.

 

14. 양도인은 향후◯년 간 ◯◯구 관내에서 ◯◯◯상호로 본 계약관련 동종영업을 하지 않기로 하며 위반 시

 

손해배상하기로 한다.

 

15. 본 계약은 임대인의 사전 동의를 얻지 않은 상태에서의 계약으로 잔금지급일 이전에 이 계약에서 정한 사

 

항에 대한 임대인의 동의를 얻어 임대인과 임차권양수인간의 본계약을 체결하게 하고 사용, 수익에 지장이 없

 

도록 한다(보증금 및 월세의 ◯%이내 인상은 양수인이 용인함).

 

- 점포양도계약 후 양도인의 과실 없이 임대인과 임차권양수인간의 본계약이 안될 시는 계약금 원금만 반환하

 

고 해약할 수 있다.

 

16. 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 현상태로 유지 인수인계한다.

 

- 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 양도인이 철거하기로 한다.

 

17. 양도인은 잔금일가지 각종 공과금(임대료, 관리비, 전기, 수도, 전화 등)을 완납하고 그 영수증을 양수인에

 

게 제시한다.

 

18. 가맹점 승계계약일 경우에는 양도인은 잔금일전까지 본사와 승계계약을 책임진다(조건 명시).

 

19. ①점포 임대차계약 시 “임차보증금과 월세 변동 시 무효로 한다” 라고 계약하면 거의 무효가 됩니다.  임대

 

인은 구실만 생기면 임대료를 올립니다.

 

미리 건물주와 연락하여 임대료 변경여부를 확인하도록 현 임차인에게 요구하고 중개사도 추가로 확인한 다음

 

계약체결 시는 현 임차권양도인에게 임대차계약서작성 책임을 지도록 해야 안전합니다.

 

②권리양도계약은 말 그대로 권리 양도에 관련된 사항만 적으면 됩니다.

 

단 추후 임대차계약 시 건물주가 보증금과 권리금을 올린다거나 하는 변동사항에 따라 권리양도계약을 무효로

 

할 것인지 양도인이 책임진다든가하는 사항만 특약사항에 넣으면 됩니다.