소유권이전등기

소유권이전등기

 

출처 :  법제처 찾기 쉬운 생활법령정보(oneclick.law.go.kr)

 

 소유권이전등기

 

부동산 소유권이전등기는 매도인과 매수인이 서로의 채무를 모두 이행한 60일 이내에 등기의무자인 매도인과 등기권리자인 매수인 또는 그 대리인이 등기소에 방문하여 신청하거나 대법원 인터넷등기소에서 신청할 수 있습니다. 명의신탁약정은 무효이므로, 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다.

 

부동산 소유권이전등기

 

부동산 소유권이전등기의 개념

- “부동산 소유권이전등기”란 부동산의 소유권에 변동이 생기는 경우 이를 부동산등기부에 등기하는 것을 말합니다. 매매계약으로 인해 부동산의 소유자가 변경되는 경우 이를 등기해야 소유권의 변동 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).

부동산 소유권이전등기 신청인 및 기간

- 부동산 매매계약이 체결된 경우 매도인은 매수인에게 부동산 소유권을 이전할 의무를 지게 됩니다. 부동산 소유권이전등기는 매도인과 매수인이 서로의 채무를 모두 이행한 60일 이내에 등기의무자인 매도인과 등기권리자인 매수인이 함께 등기소에 신청합니다(「부동산등기법」 제23조제1항 및 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항).

- 부동산 소유권 이전등기를 신청할 수 있는 대리인은 변호사[법무법인, 법무법인(유한) 및 법무조합을 포함함]나 법무사(법무사합동법인을 포함함)의 사무원 중 자격자대리인의 사무소 소재지를 관할하는 지방법원장이 허가하는 1명으로 합니다(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 단서 및 「부동산등기규칙」 제58조제1항 본문).

부동산 소유권이전등기 신청방법

- 부동산 소유권이전등기를 신청하는 경우 신청인 또는 그 대리인(代理人)이 등기소에 출석하여 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법과 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 이용하여 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정함)이 있습니다(「부동산등기법」 제24조제1항).

- 방문신청

· 등기소에 방문하여 부동산 소유권이전등기를 신청을 하는 경우에는 등기신청서에 다음의 신청정보를 적어 신청인 또는 그 대리인이 기명날인하거나 서명하고 다음의 첨부정보를 담고 있는 서면을 첨부해야 합니다(「부동산등기규칙」 제43조, 제46조 및 제56조제1항, 제3항).

정보의 종류	제공할 정보
신청정보	· 토지의 표시에 관한 사항   √ 소재와 지번(地番)   √ 지목(地目)   √ 면적 · 건물의 표시에 관한 사항   √ 소재, 지번 및 건물번호(같은 지번 위에 1개의 건물만 있는 경우에는 건물번호는 기록하지 않음)   √ 건물의 종류, 구조와 면적(부속건물이 있는 경우에는 부속건물의 종류, 구조와 면적도 함께 기록함) · 구분건물의 표시에 관한 사항   √ 1동 건물의 표시로서 소재지번·건물명칭 및 번호·구조·종류·면적(1동 건물의 구조·종류·면적은 건물의 표시에 관한 등기나 소유권보존등기를 신청하는 경우로 한정함)   √ 전유부분의 건물의 표시로서 건물번호·구조·면적   √ 대지권이 있는 경우 그 권리의 표시, 신청인의 성명(또는 명칭), 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호) · 신청인이 법인인 경우: 그 대표자의 성명과 주소 · 대리인이 등기를 신청하는 경우: 그 성명과 주소 · 등기원인과 그 연월일 · 등기의 목적 · 등기필정보(공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청에 의해 권리에 관한 등기를 신청하는 경우로 한정함) · 등기소의 표시 · 신청연월일
첨부정보	· 등기원인을 증명하는 정보 · 등기원인에 대해 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우: 이를 증명하는 정보 · 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우: 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보 · 신청인이 법인인 경우: 그 대표자의 자격을 증명하는 정보 · 대리인이 등기를 신청하는 경우: 그 권한을 증명하는 정보 · 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우로 한정)의 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보 · 소유권이전등기를 신청하는 경우: 등기의무자의 주소(또는 사무소 소재지)를 증명하는 정보 · 소유권이전등기를 신청하는 경우: 토지대장·임야대장·건축물대장 정보나 그 밖에 부동산의 표시를 증명하는 정보

· 방문신청을 하는 경우에는 다음의 인감증명 중 발행일로부터 3개월 이내의 것을 제출해야 합니다. 이 경우 해당 등기신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 위임장을 말함)나 첨부서면에는 그 인감을 날인해야 합니다(「부동산등기규칙」 제60조제1항 및 제62조).

√ 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우: 등기의무자의 인감증명

√ 소유권에 관한 가등기명의인이 가등기의 말소등기를 신청하는 경우: 가등기명의인의 인감증명

√ 등기신청서에 제3자의 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 첨부하는 경우: 그 제3자의 인감증명

√ 법인 아닌 사단이나 재단의 등기신청에서 대법원예규로 정한 경우

· 방문신청 시 매도인 및 매수인 또는 법인 아닌 사단이나 재단이 직접 등기신청을 하거나 자격자대리인이 아닌 사람에게 위임하여 등기신청을 하는 경우에는 도면을 서면으로 작성하여 등기소에 제출할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제63조).

- 전자신청

· 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 이용하여 부동산 소유권 이전등기를 신청하는 경우에는 신청인이 직접 신청하거나 자격자대리인이 신청인을 대리하여 신청할 수 있으나 법인 아닌 사단이나 재단은 신청할 수 없습니다. 외국인의 경우에는 외국인등록을 하거나 국내거소신고를 한 경우에만 신청할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항).

· 전자신청을 하는 경우에는 위의 신청정보와 첨부정보를 사용자등록번호와 다음의 전자서명정보를 함께 전자문서로 등기소에 송신해야 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제2항, 제3항 및 제4항).

√ 개인: 「전자서명법」의 공인인증서

√ 법인: 「상업등기법」의 전자증명서

√ 관공서: 대법원예규로 정하는 전자인증서

· 전자신청을 하기 위해서는 부동산 소유권이전등기를 신청을 하는 신청인 또는 자격자대리인이 최초의 등기신청 전에 사용자등록을 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제68조제1항).

√ 사용자등록을 신청하는 신청인 또는 자격자대리인은 등기소에 출석하여 사용자등록 신청서를 제출해야 합니다(「부동산등기규칙」 제68조제2항).

√ 사용자등록 신청서에는 「인감증명법」에 따라 신고한 인감을 날인하고, 그 인감증명과 함께 주소를 증명하는 서면을 첨부해야 합니다. 신청인이 자격대리인인 경우에는 그 자격을 증명하는 서면의 사본도 첨부해야 합니다(「부동산등기규칙」 제68조제3항 및 제4항).

수수료

- 부동산 소유권이전등기를 하는 경우 신청인은 매 부동산마다 14,000원의 수수료를 내야 합니다(「부동산등기법」 제22조제3항 및 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제5조의2제1항제2호).

※ 부동산 소유권이전등기의 신청수수료에 대한 자세한 내용은 <대법원 인터넷등기소 - 자료센터 - 등기비용안내>에서 확인하실 수 있습니다.

관할 등기소

- 등기소의 개념

· “등기소”란 부동산등기, 상업등기, 선박등기 등 등기사무를 관장하는 지방법원이 그 관할구역 내에서 등기사무의 일부를 처리하기 위해 마련된 기관입니다(「부동산등기법」 제7조제1항 및 대법원 인터넷등기소).

- 등기소의 관할

· 등기사무는 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원(支院) 또는 등기소에서 담당합니다(「부동산등기법」 제7조제1항).

- 관할 등기소 찾기

※ 관할 등기소 위치 및 관련정보는 <대법원 인터넷등기소 - 등기소소개 - 등기소찾기>에서 확인하실 수 있습니다.

 

부동산 명의신탁

 

명의신탁의 개념

- “명의신탁약정”이란 부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자(이하 “실권리자”라 함)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함함. 이하 같음)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조제1호).

명의신탁약정 및 등기의 효과

- 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조제1항).

- 명의신탁약정은 무효이므로 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제1항 및 제2항 본문).

· 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방 당사자가 되고 그 타방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 유효합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제2항 단서).

예외적 허용

- 다음에 해당하는 경우로서 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에만 명의신탁이 허용됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제8조).

· 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함함)외의 자의 명의로 등기한 경우

· 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

과징금·이행강제금 및 형사처벌

- 과징금

· 명의신탁약정을 한 명의신탁자는 다음의 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 부동산평가액(소유권의 경우 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말함)을 곱한 과징금을 납부해야 합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제5조제1항, 제2항, 제3항 및 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령」 제3조의2, 별표).

· 부동산평가액을 기준으로 하는 과징금 부과율

부동산평가액	과징금 부과율
5억원 이하	5%
5억원 초과 30억원 이하	10%
30억원 초과	15%

· 의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율

의무위반 경과기간	과징금 부과율
1년 이하	5%
1년 초과 2년 이하	10%
2년 초과	15%

- 이행강제금

· 과징금이 부과되면 지체 없이 실명으로 등기해야 하고, 이를 위반한 자에 대해서는 과징금 부과일부터 1년이 경과한 때에 부동산평가액의 10%에 해당하는 금액과, 다시 1년이 경과한 때에 부동산평가액의 20%에 해당하는 금액이 각각 이행강제금으로 부과됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제6조).

- 위반 시 처벌

· 명의신탁자 및 그를 교사하여 명의신탁약정을 하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해집니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제7조제1항).