매도인이 부담하는 세금

매도인이 부담하는 세금

 

출처 :  법제처 찾기 쉬운 생활법령정보(oneclick.law.go.kr)

 

 매도인이 부담하는 세금

 

매도인은 부동산의 양도로 양도소득세, 지방소득세 및 농어촌특별세 등의 세금을 부담합니다.

 

양도소득세

 

양도소득세의 개념

- “양도소득세”란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전(이하 “양도”라 함)하여 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금을 말합니다(「소득세법」 제4조제1항제3호 및 제88조제1항).

양도소득세의 산정

- 양도소득세는 양도소득과세표준에 양도소득세율을 곱하여 산정합니다(「소득세법」 제93조제1호).

양도소득세 = ①양도소득 과세표준 × ②양도소득세율

↓

[③양도소득금액 - ④양도소득 기본공제(연간 250만원)]

↓

(⑤양도차익 - ⑥장기보유특별공제액)

↓ ↓

[양도가액 - (취득가액 + 그 밖의 필요경비)] (양도차익 × 장기보유특별공제율)

① 양도소득 과세표준: 양도소득금액에서 양도소득 기본공제(연간 250만원)한 금액(「소득세법」 제92조제2항)

② 양도소득세율(「소득세법」 제104조 및 제55조제1항)

구분	양도소득세율
보유기간 1년 미만	양도소득 과세표준의 50%
보유기간 1년 이상 2년 미만	양도소득 과세표준의 40%
보유기간 2년 이상 (2010년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지 발생하는 소득분)	1천200만원 이하	과세표준의 6%
	1천200만원 초과 4천600만원 이하	108만원+(1천200만원을 초과하는 금액의 15%)
	4천600만원 초과 8천800만원 이하	522만원+(4천600만원을 초과하는 금액의 24%)
	8천800만원 초과	1천490만원+(8천800만원을 초과하는 금액의 35%)
보유기간 2년 이상 (2012년 1월 1일 이후 발생하는 소득분)	1천200만원 이하	과세표준의 6%
	1천200만원 초과 4천600만원 이하	108만원+(1천200만원을 초과하는 금액의 15%)
	4천600만원 초과 8천800만원 이하	522만원+(4천600만원을 초과하는 금액의 24%)
	8천800만원 초과 3억원 이하	1천490만원+(8천800만원을 초과하는 금액의 35%)
	3억원 초과	2,390만원+(3억원을 초과하는 금액의 38%)
·1세대 2주택자의 양도주택 ·1세대의 주택과 입주권을 각 1개씩 보유한 경우 그 주택	양도소득 과세표준의 50%
·1세대 3주택 이상자의 양도주택 ·1세대의 주택과 입주권의 합이 3 이상인 경우의 그 주택 ·비사업용 토지	양도소득 과세표준의 60%
미등기 양도	70%

③ 양도소득금액: 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액

④ 양도소득 기본공제: 양도소득이 있는 거주자에 대해 양도소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제하는 것(「소득세법」 제103조제1항제1호 본문)

⑤ 양도차익: 해당 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(양도가액)에서 취득에 소요된 실제 취득가액(취득가액)과 그 밖의 필요경비를 합한 금액을 공제한 금액(「소득세법」 제96조제1항, 제97조 및 「소득세법 시행령」 제163조)

⑥ 장기보유 특별공제액: 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대해 해당 부동산의 양도차익에 다음의 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액(「소득세법」 제95조제2항)

보유기간	1세대 1주택 양도	1세대 1주택 이외의 토지∙건물의 양도
3년 이상 4년 미만	24%	10%
4년 이상 5년 미만	32%	12%
5년 이상 6년 미만	40%	15%
6년 이상 7년 미만	48%	18%
7년 이상 8년 미만	56%	21%
8년 이상 9년 미만	64%	24%
9년 이상 10년 미만	72%	27%
10년 이상	80%	30%

· “장기보유 특별공제”이란 토지와 건물의 양도를 하는 경우 그 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 양도소득금액의 계산 시 장기보유특별공제액을 공제하는 것을 말합니다(「소득세법」 제95조제1항 참조).

양도소득 과세표준의 예정신고 및 납부

- 양도소득 과세표준의 예정신고

· 매도인이 부동산을 양도한 경우 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내(토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내)에 양도소득과세표준을 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다(「소득세법」 제105조제1항제1호).

· 양도소득 과세표준의 예정신고를 하는 경우 다음의 서류를 납세지 관할세무서장에게 제출해야 합니다(「소득세법 시행령」 제169조제1항).

√ 양도소득과세표준예정신고 및 납부계산서

√ 환지예정지증명원·잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류 등

√ 해당 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 사본

√ 자본적 지출액·양도비 등의 명세서

√ 감가상각비명세서

- 양도소득 과세표준의 예정신고납부

· 매도인이 예정신고납부를 할 경우 다음에 의해 산출된 세액을 양도소득 과세표준예정신고서에 양도소득 과세표준예정신고 및 납부계산서를 첨부하여 납세지 관할세무서, 한국은행 또는 체신관서에 예정신고납부를 해야 합니다(「소득세법」 제106조제1항, 제107조제1항 및 「소득세법 시행령」 제170조).

예정신고 산출세액 = [(양도차익 - 장기보유 특별공제 및 양도소득 기본공제) × 양도소득세율] - 「조세특례제한법」이나 그 밖의 법률에 따른 감면세액

양도소득 과세표준의 확정신고 및 납부

- 양도소득 과세표준의 확정신고

· 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 매도인은 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(토지거래허가구역 내에서의 토지거래는 토지의 거래계약허가일이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 납세지 관할세무서장에게 신고해야 합니다(「소득세법」 제110조제1항).

· 양도소득 과세표준의 확정신고를 하는 경우 다음의 서류를 납세지 관할세무서장에게 제출해야 합니다(「소득세법 시행령」 제173조제1항 및 제2항).

√ 양도소득 과세표준확정신고 및 납부계산서

√ 환지예정지증명원·잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류 등

√ 해당 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 사본

√ 자본적 지출액·양도비 등의 명세서

√ 감가상각비명세서

√ 「소득세법 시행령」제177조제1항에 따른 통지서 사본(「소득세법」 제105조에 따라 예정신고를 하지 않은 경우 양도소득금액계산명세서를 첨부해야 함)

√ 「소득세법」 제101조에 따라 소득금액을 계산한 경우에는 필요경비불산입 명세서

- 양도소득 과세표준의 확정신고납부

· 매도인은 해당 과세기간의 과세표준에 대한 양도소득 산출세액에서 감면세액과 세액공제액을 공제한 금액을 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서, 한국은행 또는 체신관서에 확정신고납부를 해야 합니다(「소득세법」 제111조제1항 및 「소득세법 시행령」 제174조제1항).

가산세

- 2012년 1월 1일 이후 부동산을 양도한 매도인이 법정신고기한까지 예정신고 및 중간신고를 포함하여 양도소득 과세표준 신고를 하지 않은 경우 양도소득 산출세액의 20%가 가산세로 부과됩니다(「국세기본법」 제47조의2제1항 본문 및 「국세기본법」 (법률 제11124호) 부칙 제5조제2항).

- 2012년 1월 1일 이후 부동산을 양도한 매도인이 부정행위로 법정신고기한까지 양도소득 과세표준 신고를 하지 않는 경우 양도소득 산출세액의 40%가 가산세로 부과됩니다(「국세기본법」 제47조의2제2항 본문 및 「국세기본법」 (법률 제11124호) 부칙 제5조제2항).

- 2012년 1월 1일 이후 양도소득세를 납부해야 할 매도인이 양도소득세 납부기한까지 납부(중간예납·예정신고납부·중간신고납부를 포함함)를 하지 않거나 납부해야 할 세액보다 적게 납부하거나 환급받아야 할 세액보다 많이 환급받은 경우에는 다음의 금액을 합한 금액을 가산세로 합니다(「국세기본법」 제47조의4제1항, 「국세기본법」 (법률 제11124호) 부칙 제5조제2항 및 「국세기본법 시행령」 제27조의4).

· 납부하지 않은 세액 또는 과소납부분 세액(세법에 따라 가산하여 납부해야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더함) × 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 3/10000

· 초과환급받은 세액(세법에 따라 가산하여 납부해야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더함) × 환급받은 날의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 3/10000

양도소득세의 비과세

- 1세대 1주택의 비과세

· 다음의 1세대 1주택 등의 양도로 인해 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세가 부과되지 않습니다(「소득세법」 제89조제1항제3호 및 「소득세법 시행령」 제154조제1항 본문).

√ 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대일 것

√ 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우일 것

√ 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것(비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간이 3년)

· 다음의 경우에는 배우자가 없는 경우에도 1세대로 봅니다(「소득세법 시행령」 제154조제2항).

√ 해당 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

√ 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

√ 소득이 최저생계비 수준 이상으로 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자는 1세대가 되지 못하지만, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 등의 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우는 제외함)

· 다음의 경우에는 1세대 1주택으로 봅니다(「소득세법 시행령」 제155조).

1세대 1주택 인정조건	1세대 1주택 인정시기
1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설해 취득하는 경우 포함함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우	다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함함. 이하 같음)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우	합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택
·1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우 ·1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우	각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택
1세대가 지정문화재 및 등록문화재주택과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우	일반주택을 양도하는 경우
1세대가 다음의 주택으로서 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 함) 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외함) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 “농어촌주택”이라 함)과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우   · 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한함) · 이농인(어업에서 떠난 자를 포함함)이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택 · 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택	일반주택을 양도하는 경우
1세대가 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 “부득이한 사유”라 함)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우	부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우
1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하는 경우[해당 거주주택이 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말함. 이하 “직전거주주택”이라 함)이 있는 거주주택(이하 “직전거주주택보유주택”이라 함)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분]	다음의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(이하 “거주주택”이라 함)을 양도하는 경우   ·거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말함)이 2년 이상일 것   ·양도일 현재 장기임대주택을 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

· 다음의 경우에는 1세대가 양도일 현재 국내에 보유기간이 3년이 되지 않은 1주택을 보유하더라도 양도소득세가 부과되지 않습니다(「소득세법 시행령」 제154조제1항 단서).

√ 「임대주택법」에 따른 건설임대주택을 취득해 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우

√ 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한함)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우(이 경우 그 양도일 또는 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함)

√ 세대전원이 해외이주를 이유로 출국하는 경우(출국일 현재 1주택을 보유하고 있고 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)

√ 세대전원이 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속해 국외에 거주하기 위해 출국하는 경우(출국일 현재 1주택을 보유하고 있고 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)

√ 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

- 양도소득세의 비과세 예외

· 미등기양도부동산에 대해서는 양도소득세율이 70%로 일반적인 양도소득세의 세율보다 높게 적용되며 양도소득에 대한 비과세에 관한 규정을 적용하지 않습니다(「소득세법」 제91조제1항 및 제104조제1항제10호).

양도소득세의 감면

- 자경농지에 대한 감면

· 농지소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상이 되는 토지 중 일정한 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면합니다(「조세특례제한법」 제69조제1항 본문).

· “농지소재지에 거주하는 거주자”란 8년 이상 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자를 말합니다(「조세특례제한법 시행령」 제66조제1항).

√ 농지가 소재하는 시(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제15조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함함. 이하 같음)·군·구(자치구인 구를 말함. 이하 같음) 안의 지역

√ 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역

√ 해당 농지로부터 직선거리 20㎞ 이내의 지역

· “직접 경작”이란 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시·종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말합니다(「조세특례제한법 시행령」 제66조제13항).

- 축사용지에 대한 감면

· 축산에 사용하는 축사와 이에 딸린 토지(이하 “축사용지”라 함) 소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 축산에 사용한 축사용지(1명당 990㎡ 한도)를 폐업을 위해 2014년 12월 31일까지 양도함에 따라 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면합니다(「조세특례제한법」 제69조의2제1항 본문).

· “거주자”는 8년 이상 다음에 해당하는 지역(축산 개시 당시에는 그 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 않게 된 지역을 포함함)에 거주하는 사람을 말합니다(「조세특례제한법 시행령」 제66조의2제1항).

√ 축사용지가 소재하는 시(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제15조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함함. 이하 같음)·군·구(자치구인 구를 말함. 이하 같음) 안의 지역

√ 축사용지가 소재하는 시·군·구 안의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역

√ 해당 축사용지로부터 직선거리 20㎞ 이내의 지역

· “직접 축산”이란 거주자가 그 소유 축사용지에서 가축의 사육에 상시 종사하거나 축산작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 수행하는 것을 말합니다(「조세특례제한법 시행령」 제66조의2제2항).

· “폐업”이란 축산을 사실상 중단하는 것으로서 해당 축사용지 소재지의 시장·군수·구청장으로부터 축산기간 및 폐업 확인서에 폐업임을 확인받은 경우를 말합니다(「조세특례제한법 시행령」 제66조의2제8항).

양도소득세의 중과세

- 1세대 2주택 양도소득세의 중과세

· 1세대 2주택에 해당하는 주택은 양도소득세율이 50%로 일반적인 양도소득세의 세율보다 높게 적용됩니다(「소득세법」 제104조제1항제6호).

- 1세대 3주택 이상 양도소득세의 중과세

· 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함함)은 양도소득세율이 60%로 일반적인 양도소득세의 세율보다 높게 적용됩니다(「소득세법」 제104조제1항제4호).

- 비사업용 토지 양도소득세의 중과세

· 비사업용 토지는 양도소득세율이 60%로 일반적인 양도소득세의 세율보다 높게 적용됩니다(「소득세법」 제104조제1항제8호).

- 양도소득세 중과세에 대한 한시적 특례

· 1세대 2주택(50%), 1세대 3주택(60%), 비사업용 토지(60%)를 양도하는 경우에는 각각 50%, 60%, 60%의 양도소득세율이 적용되는데 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지의 기간 내에 양도하여 발생한 소득 및 동일한 기간 내에 취득한 자산을 양도함으로써 발생한 소득에 대해서는 「소득세법」 제104조제1항제1호(그 보유기간이 2년 미만이면 「소득세법」 제104조제1항제2호 및 제3호에 따른 세율) 양도소득세율을 적용합니다(「소득세법」 제104조제1항, 제6항 및 「소득세법」 부칙 (법률 제9270호) 제14조).

√ 해당 부동산의 보유기간이 3년 이상인 경우에도 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다.

· 지정지역에 있는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택, 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우의 해당 주택, 비사업용 토지 또는 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위해 정한 부동산을 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지의 기간 내에 양도한 경우에는 「소득세법」 제104조제1항제1호의 세율에 10%를 더한 세율을 적용합니다(「소득세법」 제104조제4항).

 

지방소득세

 

지방소득세의 개념

- “지방소득세”란 지방자치단체의 소득분(소득세분 및 법인세분)에 대해 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제85조 참조).

지방소득세 납세의무자

- 소득분은 지방자치단체에서 소득세 및 법인세의 납세의무가 있는 자는 지방소득세를 납부해야 합니다(「지방세법」 제86조제1항).

지방소득세액

- 양도소득세가 과세되는 경우 지방소득세는 양도소득세액의 10%가 됩니다(「지방세법」 제86조제1항 및 제89조제1항).

지방소득세의 신고 및 납부

- 양도소득세를 납부해야 할 매도인이 양도소득세를 신고, 예정신고 또는 수정신고할 때에는 그 신청기간 만료일까지 관할 세무서장에게 지방소득세를 함께 신고하고, 양도소득세의 납세지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 납부해야 합니다(「지방세법」 제91조제2항 및 제93조제1항).

 

농어촌특별세

 

농어촌특별세의 개념

- “농어촌특별세”란 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업을 위하여 필요한 재원을 확보하기 위해 부과되는 세금을 말합니다(「농어촌특별세법」 제1조).

농어촌특별세 납세의무자

- 「조세특례제한법」에 따라 양도소득세의 감면받은 자는 농어촌특별세를 납부해야 합니다(「농어촌특별세법」 제3조제1호).

농어촌특별세액

- 농어촌특별세액은 과세표준에 세율을 곱한 금액으로 매도인은「조세특례제한법」에 따라 감면을 받는 양도소득세의 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 합니다(「농어촌특별세법」 제2조제2항 및 제5조제1항제1호).

농어촌특별세의 신고 및 납부

- 매도인은 감면받은 양도소득세를 신고·납부하는 때에 농어촌특별세를 함께 신고·납부해야 합니다(「농어촌특별세법」 제7조제1항).