도시 및 주거환경 정비계획 수립 및 정비구역 지정

 도시 및 주거환경 정비계획 수립 및 정비구역 지정

 

도시 및 주거환경 정비계획이란, 도시 및 주거환경 정비기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등의 정비구역 지정요건에 해당하는 구역을 대상으로 해당 구역의 구체적인 개발과 내용을 결정하는 계획이나 절차를 말합니다.

도시 및 주거환경 정비계획은 ① 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장의 기초조사 및 정비계획 입안(토지등소유자의 정비계획 입안 제안), ② 주민 서면통보 및 주민설명회, ③ 주민공람, ④ 지방의회 의견청취, ⑤ 정비구역 지정 신청, ⑥ 지방도시계획위원회 심의, ⑦ 정비구역 지정 고시, ⑧ 국토해양부장관에게 보고의 절차로 수립합니다.

 

 

도시 및 주거환경 정비계획의 의의

 

정비계획의 개념

 

- 도시 및 주거환경 정비계획(이하 ‘정비계획’이라 함)은 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 정비구역 지정요건에 해당하는 구역을 대상으로 해당 구역의 구체적인 개발과 내용을 결정하는 계획이나 절차입니다(도시 및 주거환경 정비사업 여행, 국토해양부).

 

주택재개발 정비계획 수립 대상지역

 

- 주택재개발 정비계획은 원칙적으로 다음 어느 하나에 해당하는 지역에 대해 수립합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제10조제1항 및 별표 1 제2호).

· 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역

· 건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지에 대한 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역

· 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역

· 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생 시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역

 

※ 법령용어해설

 · 정비기반시설(整備基盤施設): ‘정비기반시설’이란, 다음 어느 하나에 해당하는 시설을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제4호 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제3조).

· 도로

· 상하수도

· 공원

· 공용주차장

· 전기

· 가스

· 수도 등의 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등 지하매설물을 공동 수용함으로써 미관의 개선, 도로구조의 보전 및 교통의 원활한 소통을 위해 지하에 설치하는 시설물

· 녹지

· 하천

· 공공공지

· 광장

· 소방용수시설

· 비상대피시설

· 가스공급시설

· 정비구역에 설치하는 공동이용시설로서 사업시행계획서에 해당 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 ‘시장·군수’라 함)이 관리하는 것으로 포함된 것

- 시장·군수는 정비계획을 수립하는 경우 다음 사항을 조사하여 적합한지 여부를 확인해야 하며, 정비계획을 변경하려는 경우에는 변경내용에 해당하는 사항을 조사·확인해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제10조제2항).

· 주민 또는 산업의 현황

· 토지 및 건축물의 이용과 소유현황

· 도시계획시설 및 정비기반시설의 설치현황

· 정비구역 및 주변지역의 교통상황

· 토지 및 건축물의 가격과 임대차 현황

· 정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견

· 그 밖에 시·도 조례로 정하는 사항

 

정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차

 

기초조사 및 정비계획(안) 입안

 

- 시장·군수는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 정비계획 수립 대상구역에 대해 다음 사항이 포함된 정비계획을 수립해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」제4조제1항).

· 정비사업의 명칭

· 정비구역 및 그 면적

· 도시계획시설의 설치에 관한 계획

· 공동이용시설 설치계획

· 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획

· 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

· 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

· 정비사업시행 예정

· 필요한 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획에 관한 내용

· 정비사업의 시행방법

· 기존 건축물의 정비·개량에 관한 계획

· 정비기반시설의 설치계획

· 정비구역을 2개 이상의 구역으로 분할하거나 서로 떨어진 2개 이상의 구역 또는 정비구역을 하나의 구역으로 결합하여 정비사업을 시행하는 경우 그 분할 또는 결합에 관한 계획

· 건축물의 건축선에 관한 계획

· 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 관한 검토결과

· 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항

· 그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위해 시·도 조례로 정하는 사항

- 정비계획은 다음 어느 하나에 해당하는 지역에 대해 수립하며, 이 경우 순환용주택을 건설하기 위해 필요한 지역을 포함할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제10조제1항 및 별표 1 제2호).

· 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소(過小)토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역

· 건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역

· 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역

· 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생 시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역

 

※ 법령용어해설

· 순환용주택: ‘순환용주택’이란, 정비사업을 원활히 시행하기 위해 정비구역의 안팎에 새로 건설한 주택 또는 이미 건설되어 있는 주택에 그 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자(정비구역에서 실제 거주하는 자에 한함)가 임시로 거주하게 하는 등 그 정비구역을 순차적으로 정비하는 방식으로 정비사업을 할 때 임시로 거주하는 주택을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제1항·제2항).

 

토지등소유자의 정비계획 입안 제안

 

- 주택재개발 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(이하 ‘토지등소유자’라 함)는 다음 어느 하나에 해당하는 경우에 시장·군수에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제3항).

· 단계별 정비사업 추진계획 상 정비계획의 수립 시기가 1년(시·도 조례로 그 이상의 기간으로 정하는 경우에는 그 기간) 이상 경과하였음에도 불구하고 정비계획이 수립되지 않은 경우

· 토지등소유자가 토지주택공사 등을 사업시행자로 요청하고자 하는 경우

· 인구 50만 이상의 대도시가 아닌 시 또는 군으로서 시·도 조례로 정하는 경우

- 이 경우 토지등소유자는 각 토지등소유자에게 동의를 받은 후 제안서에 정비계획도서, 계획설명서, 그 밖의 필요한 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의2제1항).

- 시장·군수는 토지등소유자의 입안 제안이 있는 경우에는 제안일부터 60일 내에 정비계획에의 반영여부를 제안자에게 통보해야 하며, 부득이한 사정이 있는 경우에는 한 차례만 30일을 연장할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의2제2항).

- 시장·군수가 토지등소유자의 입안 제안을 정비계획에 반영하려는 경우에는 제안서에 첨부된 정비계획도서와 계획설명서를 정비계획의 입안에 활용할 수 있으며, 그 밖에 입안 제안을 위해 필요한 사항은 시·도 조례에서 정할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의2제3항·제4항).

 

주민 서면통보 및 주민설명회

- 정비계획을 수립·변경한 시장·군수는 이를 정비구역의 주민에게 서면으로 통보해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항).

- 다만, 다음 어느 하나에 해당하는 경미한 사항에 대한 변경인 경우에는 주민 서면통보 및 주민설명회를 거치지 않을 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항 단서 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제12조).

· 정비구역면적의 10% 미만의 변경인 경우

· 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모의 10% 미만의 변경인 경우

· 공동이용시설 설치계획의 변경인 경우

· 재난방지에 관한 계획의 변경인 경우

· 정비사업 시행예정 시기를 1년의 범위에서 조정하는 경우

· 용도범위에서의 건축물의 주용도(해당 건축물중 가장 넓은 바닥면적을 차지하는 용도를 말함)의 변경인 경우

· 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10% 미만의 범위에서 확대하는 경우

· 건축물의 최고 높이를 변경하는 경우

· 용적률을 완화하여 변경하는 경우

· 도시기본계획·도시관리계획 또는 기본계획의 변경에 따른 변경인 경우

· 정비구역이 통합 또는 분할되는 변경인 경우

· 교통영향분석·개선대책 등 관계법령에 의한 심의결과에 따른 건축계획의 변경인 경우

· 그 밖에 위의 사유와 유사한 사항으로서 시·도 조례로 정하는 사항의 변경인 경우

 

주민공람

 

- 기본계획의 수립·변경에 대한 주민 서면통보 및 주민설명회를 마친 경우에는 미리 공람의 요지 및 공람장소를 해당 지방자치단체의 공보 등에 공고하고, 공람장소에 관계서류를 비치하는 방법으로 30일 이상 주민에게 이를 공람해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조1항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제11조제1항).

- 주민은 공람기간 내에 시장·군수에게 서면으로 의견을 제출할 수 있으며, 시장·군수는 제출된 의견을 심사하여 채택할 필요가 있다고 인정하는 때에는 이를 채택하고, 그렇지 않은 경우에는 의견을 제출한 자에게 그 사유를 알려주어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제31조제2항·제3항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제11조제2항).

- 다만, 다음 어느 하나에 해당하는 경미한 사항에 대한 변경인 경우에는 주민공람 절차를 거치지 않을 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항 단서 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제12조).

· 정비구역면적의 10% 미만의 변경인 경우

· 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모의 10% 미만의 변경인 경우

· 공동이용시설 설치계획의 변경인 경우

· 재난방지에 관한 계획의 변경인 경우

· 정비사업 시행예정 시기를 1년의 범위에서 조정하는 경우

· 용도범위에서의 건축물의 주용도(해당 건축물중 가장 넓은 바닥면적을 차지하는 용도를 말함)의 변경인 경우

· 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10% 미만의 범위에서 확대하는 경우

· 건축물의 최고 높이를 변경하는 경우

· 용적률을 완화하여 변경하는 경우

· 도시기본계획·도시관리계획 또는 기본계획의 변경에 따른 변경인 경우

· 정비구역이 통합 또는 분할되는 변경인 경우

· 교통영향분석·개선대책 등 관계법령에 의한 심의결과에 따른 건축계획의 변경인 경우

· 그 밖에 위의 사유와 유사한 사항으로서 시·도 조례로 정하는 사항의 변경인 경우

 

지방의회 의견청취

 

- 기본계획의 수립·변경에 대한 내용을 주민에게 공람한 후에는 지방의회의 의견을 들어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항).

- 이 경우 지방의회는 시장·군수가 정비계획을 통지한 날부터 60일 내에 의견을 제시해야 하며, 의견제시 없이 60일이 도과한 경우에는 이의가 없는 것으로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항).

- 다만, 다음 어느 하나에 해당하는 경미한 사항에 대한 변경인 경우에는 지방의회 의견청취 절차를 거치지 않을 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항 단서 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제12조).

· 정비구역면적의 10% 미만의 변경인 경우

· 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모의 10% 미만의 변경인 경우

· 공동이용시설 설치계획의 변경인 경우

· 재난방지에 관한 계획의 변경인 경우

· 정비사업 시행예정 시기를 1년의 범위에서 조정하는 경우

· 용도범위에서의 건축물의 주용도(해당 건축물 중 가장 넓은 바닥면적을 차지하는 용도를 말함)의 변경인 경우

· 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10% 미만의 범위에서 확대하는 경우

· 건축물의 최고 높이를 변경하는 경우

· 용적률을 완화하여 변경하는 경우

· 도시기본계획·도시관리계획 또는 기본계획의 변경에 따른 변경인 경우

· 정비구역이 통합 또는 분할되는 변경인 경우

· 교통영향분석·개선대책 등 관계법령에 의한 심의결과에 따른 건축계획의 변경인 경우

· 그 밖에 위의 사유와 유사한 사항으로서 시·도 조례로 정하는 사항의 변경인 경우

 

정비구역 지정 신청

 

- 기본계획의 수립·변경에 대한 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 특별시장·광역시장·도지사(이하 ‘시·도지사’라 함)에게 정비구역 지정을 신청해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항).

- 다만, 인구 50만 이상의 대도시의 시장은 시·도지사에게 정비구역 지정을 신청하지 않고, 직접 정비구역을 지정합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제2항).

 

지방도시계획위원회 심의

 

- 시·도지사 또는 인구 50만 이상의 대도시의 시장이 정비구역 지정 및 변경지정을 하기 위해서는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제4항).

- 다만, 다음 어느 하나에 해당하는 경미한 사항에 대한 변경인 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 않을 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제4항 단서).

· 정비구역면적의 10% 미만의 변경인 경우

· 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모의 10% 미만의 변경인 경우

· 공동이용시설 설치계획의 변경인 경우

· 재난방지에 관한 계획의 변경인 경우

· 정비사업 시행예정 시기를 1년의 범위에서 조정하는 경우

· 용도범위에서의 건축물의 주용도(해당 건축물중 가장 넓은 바닥면적을 차지하는 용도를 말함)의 변경인 경우

· 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10% 미만의 범위에서 확대하는 경우

· 건축물의 최고 높이를 변경하는 경우

· 용적률을 완화하여 변경하는 경우

· 도시기본계획·도시관리계획 또는 기본계획의 변경에 따른 변경인 경우

· 정비구역이 통합 또는 분할되는 변경인 경우

· 교통영향분석·개선대책 등 관계법령에 의한 심의결과에 따른 건축계획의 변경인 경우

· 그 밖에 위의 사유와 유사한 사항으로서 시·도 조례로 정하는 사항의 변경인 경우

 

정비구역 지정(변경) 고시

 

- 시·도시사 또는 인구 50만 이상의 대도시의 시장이 정비구역을 지정·변경한 경우 해당 정비계획을 포함한 지정 또는 변경지정 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고, 관계서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제5항).

 

국토해양부장관 보고

 

- 시·도시사 또는 인구 50만 이상의 대도시의 시장은 다음 사항을 첨부하여 정비구역의 지정 또는 변경지정사실을 국토해양부장관에게 보고해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제5항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제4조).

· 해당 정비구역과 관련된 도시계획 및 기본계획의 주요내용

· 정비계획의 요약

· 도시관리계획결정 조서

 

정비계획 수립 중인 지역의 행위 제한

 

제한되는 행위

 

- 정비구역 지정 및 변경에 대한 고시가 된 날부터 해당 정비구역에서 다음 어느 하나에 해당하는 행위를 하고자 할 때에는 시장·군수의 허가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제5조제1항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의4제1항).

· 건축물의 건축 및 용도변경

· 공작물의 설치

· 토지의 형질변경

· 토석의 채취

· 토지분할

· 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

· 죽목(竹木)의 벌채 및 식재

※ 허가를 받지 않고, 위에 해당하는 행위를 하는 경우에는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「도시 및 주거환경정비법」 제85조제1호).

 

가능한 행위

 

- 정비구역의 고시 후라도 해당 구역에서 다음 어느 하나의 행위는 허가 받지 않고 할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제5조제2항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의4제3항).

· 재해복구 또는 재난수습에 필요한 응급조치 행위

· 농림수산물의 생산에 직접 이용되는 간이공작물의 설치

· 경작을 위한 토지의 형질변경

· 정비구역의 개발에 지장을 주지 않고 자연경관을 손상하지 않는 범위에서의 토석의 채취

· 정비구역 안에 존치(存置)하기로 결정된 대지에 물건을 쌓아놓는 행위

· 관상용 죽목(竹木)의 임시식재(臨時植栽)(경작지에서의 임시식재를 제외)

 

출처 :  법제처 찾기 쉬운 생활법령정보(oneclick.law.go.kr)