주택재개발사업 관련 법제

 주택재개발사업 관련 법제

 

주택재개발사업은 도시 및 주거환경 정비사업 중 하나에 해당하며, 도시 및 주거환경 정비사업은 주로 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 그 절차가 진행됩니다. 그러나, 사업의 적용이 「도시 및 주거환경정비법」에 한정되는 것은 아니고 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」, 「주택법」, 「건축법」,「환경영향평가법」, 「도시교통정비 촉진법」, 「문화재보호법」, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 「민법」, 「대도시권 광역교통관리에 관한 특별법」, 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등의 다른 법률도 절차적으로 적용되는 부분이 있습니다.

 

「도시 및 주거환경정비법」

 

「도시 및 주거환경정비법」은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위해 제정되었습니다.

이에 따라 도시 및 주거환경정비사업을 ① 주택재개발사업, ② 주택재건축사업, ③ 주거환경개선사업, ④ 도시환경정비사업으로 구분하여 각 사업의 절차를 규정하고 이를 규율하고 있습니다.

 

계획수립 단계

- 정비기본계획

· 특별시장, 광역시장 또는 시장(인구 50만 이상의 대도시가 아닌 경우에는 도지사가 인정하는 경우)에게 10년 단위로 도시 및 주거환경 정비 기본계획을 수립하고, 5년 마다 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제3조제1항·제2항).

- 정비계획 및 정비구역

· 시장·군수 또는 자치구의 구청장은 도시 및 주거환경 정비기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 지역에 대해 도시 및 주거환경 정비계획을 수립합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항).

 

시행단계

- 시행자

· 주택재개발사업은 ① 조합이 시행하거나, ② 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수·자치구의 구청장, 토지주택공사 등과 공동으로 시행하거나, ③ 시장·군수 또는 자치구의 구청장이 직접 시행합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제8조제1항·제4항).

- 사업시행인가

· 사업시행자(시장·군수 또는 자치구의 구청장이 사업시행자인 경우 제외)는 도시 및 주거환경 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 사업시행인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제28조제1항).

- 분양 및 관리처분계획

· 사업시행자는 사업시행인가가 고시되면 해당 조합원을 상대로 분양을 하고 분양신청을 기초로 관리처분계획을 수립하여 인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제46조 및 제48조제1항).

 

완료단계

- 준공인가, 이전고시 및 등기

· 공사가 완료되면 해당 건축물의 준공인가를 받고(시장·군수 또는 자치구의 구청장이 시행자인 경우 제외), 이전고시 및 등기절차를 완료해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제52조, 제54조 및 제56조).

- 조합 청산 및 해산

· 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우 조합은 이전고시가 된 후에 그 차액에 상당하는 금액을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제57조제1항).

 

「민법」

 

조합의 권리·의무

- 조합은 도시 및 주거환경 정비사업의 원칙적 시행자로서 해당 사업에 관한 권리·의무의 주체가 되고(「민법」 제34조), 목적 외의 사업을 하거나 설립인가의 조건에 위반하거나 그 밖의 공익을 해하는 행위를 한 때에는 주무관청은 그 인가를 취소할 수 있으며(「민법」 제38조), 목적범위 외의 행위로 인해 타인에게 손해를 가한 때에는 그 사항의 의결에 찬성하거나 의결을 집행한 이사 및 그 밖의 대표자가 연대하여 배상책임을 부담합니다(「민법」 제35조).

 

조합의 청산 및 해산

- 조합의 해산 및 청산절차는 「도시 및 주거환경정비법」에 규정되어 있지 않기 때문에, 이는 「민법」 중 사단법인에 관한 규정을 준용합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제27조).

- 청산인

· 조합이 해산한 경우에는 파산인 경우를 제외하고 정관 또는 총회의 결의로 다르게 정한 바가 없으면 조합장이 청산인이 됩니다(「민법」 제82조).

·청산인은 현존하는 조합사무의 종결, 채권추심 및 채무변제, 잔여재산의 인도, 그 밖에 청산에 필요한 사항 등의 업무를 처리합니다(「민법」 제87조).

- 등기 및 신고

·조합이 해산한 경우 청산인은 취임 후 3주 내에 해산의 사유 및 날짜, 청산인의 성명 및 주소 등을 주된 사무소 및 분사무소의 소재지에 등기하고 주무관청에 이를 신고해야 하며, 청산이 종결된 때에는 종결 후 3주 내에 청산종결등기를 하고 이를 주무관청에 신고해야 합니다(「민법」 제85조, 제86조 및 제94조).

 

「도시재정비 촉진을 위한 특별법」

 

재정비촉진사업(뉴타운사업)과 도시 및 주거환경 정비사업과의 관계

- ‘재정비촉진사업’이란, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따라 낙후된 지역에 대한 주거환경 개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위해 재정비촉진지구에서 시행되는 다음의 사업을 말합니다(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제1조 및 제2조제2호).

· 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업

· 「도시개발법」에 따른 도시개발사업

· 「재래시장 육성 특별법」에 따른 시장정비사업

· 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시계획시설사업

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

 

시·도 도시계획위원회

- 시·도 도시계획위원회에서는 다음의 업무를 수행합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조제1항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제110조제1항).

· 시·도지사가 결정하는 도시관리계획의 심의 등 시·도지사의 권한에 속하는 사항과 다른 법률에서 시·도 도시계획위원회의 심의를 거치도록 한 사항의 심의

· 국토해양부장관의 권한에 속하는 사항 중 중앙도시계획위원회의 심의 대상에 해당하는 사항이 시·도지사에게 위임된 경우 그 위임된 사항의 심의

· 도시관리계획과 관련하여 시·도지사가 자문하는 사항에 대한 조언

· 해당 시·도의 도시계획조례의 제정·개정과 관련하여 시·도지사가 자문하는 사항에 대한 조언

· 개발행위 허가에 대한 심의

 

시·군·구 도시계획위원회

- 시·군·구 도시계획위원회에서는 시·군(광역시의 관할 구역에 있는 군 포함) 또는 자치구에 설치된 도시계획위원회에서는 다음의 업무를 수행합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제110조제2항).

· 인구 50만 이상의 대도시의 시장이 결정하는 도시관리계획의 심의와 국토해양부장관이나 시·도지사의 권한에 속하는 사항 중 시·도 도시계획위원회의 심의대상에 해당하는 사항이 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 ‘시장·군수’라 함)에게 위임되거나 재위임된 경우 그 위임되거나 재위임된 사항의 심의

· 도시관리계획과 관련하여 시장·군수가 자문하는 사항에 대한 조언

· 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 하는 토지의 형질변경으로서 그 면적이 일정 규모 이상인 경우에 대한 허가 등의 심의. 다만, 시·도 도시계획위원회 또는 시·군·구 도시계획위원회 중 인구 50만 이상의 대도시에 두는 도시계획위원회의 심의를 거치는 토지의 형질변경인 경우는 제외됩니다.

· 부피 3만㎥ 이상의 토석채취 허가 등에 대한 심의

· 해당 시·군·구와 관련한 도시계획조례의 제정·개정과 관련하여 시장·군수가 자문하는 사항에 대한 조언

· 개발행위 허가에 대한 심의(인구 50만 이상의 대도시에 두는 도시계획위원회에 한정)

· 개발행위 허가와 관련하여 시장 또는 군수(특별시장·광역시장의 개발행위허가 권한이 조례로 군수 또는 구청장에게 위임된 경우에는 그 군수 또는 구청장을 포함)가 자문하는 사항에 대한 조언

· 시범도시사업계획의 수립에 관해 시장·군수가 자문하는 사항에 대한 조언

 

「환경영향평가법」

 

환경영향평가

- ‘환경영향평가’란, 환경에 영향을 미칠 수 있는 사업계획을 수립하려고 할 때에 그 사업의 시행이 환경에 미치는 영향을 미리 조사·예측·평가하여 해로운 환경영향을 피하거나 줄일 수 있는 방안을 강구(講究)하는 것을 말하며(「환경영향평가법」 제2조제1호), 사업면적이 30만㎡ 이상인 주택재개발사업은 환경영향평가의 대상에 포함됩니다(「환경영향평가법」 제4조제1항 제18호 및 「환경영향평가법 시행령」 별표 1 제1호나목).

 

사업시행계획에 반영

- 사업시행자는 주택재개발사업의 시행인가를 받을 때 환경영향평가의 결과가 반영된 사업시행계획서를 제출해야 합니다(「환경영향평가법 시행령」 별표 1 제1호나목).

 

「도시교통정비 촉진법」

 

교통영향분석·개선대책

- ‘교통영향분석·개선대책’이란, 해당 사업의 시행에 따라 발생하는 교통량·교통흐름의 변화 및 교통안전에 미치는 영향을 조사·예측·분석하고 그와 관련된 각종 문제점을 최소화하기 위해 수립하는 대책을 말하며(「도시교통정비 촉진법」 제2조제5호), 사업면적이 2만5천㎡ 이상 5만㎡ 미만의 주택재개발사업은 교통영향분석을 하고 개선대책을 수립해야 합니다[「도시교통정비 촉진법 시행령」 별표 1 가목2].

 

사업시행계획에 반영

- 조합이 사업시행자인 경우에는 사업시행인가 전에, 시장·군수가 시행자인 경우에는 사업시행인가 고시 전에 교통영향분석·개선대책을 제출하거나 심의를 요청해야 합니다[「도시교통정비 촉진법 시행령」 별표 1 가목2].

 

「문화재보호법」

 

문화재지표조사

- 사업 면적이 3만㎡ 이상인 개발사업의 시행자는 사업계획 수립 시에 해당 사업지역에 대한 유적의 매장과 분포 여부를 확인하기 위해 문화재 지표조사를 실시해야 합니다(「문화재보호법」 제91조제1항 및 「문화재보호법 시행령」 제53조제1항제1호).

 

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」

 

사업인정 의제

- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 토지 등을 수용하거나 사용하기 위해서는 사업인정을 받아야 하고 그 인정받은 내용을 고시해야 합니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조제1항 및 제22조제1항).

- 그러나, 도시 및 주거환경 정비사업인 경우에는 따로 사업인정을 받을 필요 없이 사업시행인가를 받고 이를 고시하면 사업인정 및 사업인정 고시를 한 것으로 의제됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제40조제2항).

토지의 수용·사용

- 사업시행자는 토지를 수용·사용하기 전에 먼저 소유자와 협의를 거쳐야 하며, 협의가 성립되지 않은 경우에는 토지수용위원회의 재결을 받아 토지를 수용·사용할 수 있습니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제26조, 제28조, 제29조, 제31조, 제35조, 제40조 및 제42조).

- 토지의 수용·사용에 불복하는 토지등소유자는 관할 토지수용위원회에 재결에 대한 이의신청을 하거나 법원에 행정소송을 제기할 수 있습니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제83조, 제85조).

 

「건축법」

 

「건축법」에 따른 건축물 철거

- 조합이 건축물을 철거하려면 관리처분계획의 인가를 받은 후 철거예정일 7일 전까지 시장·군수에게 건축물 철거 신고를 하고 철거해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조의2제1항, 「건축법」 제36조제1항·제3항 및 「건축법 시행령」 제24조제1항).

 

건축물 착공

- 사업시행자는 건축물 공사에 착수하기 전에 건축사, 건축감리전문회사 또는 종합감리전문회사를 지정하여 공사감리를 하도록 해야 합니다(「건축법」 제25조제1항 및 「건축법 시행령」 제19조제1항).

- 건축물의 공사에 착수하려면 「건축법」에 따라 시장·군수에게 그 공사계획을 신고해야 합니다. 다만, 건축물철거신고를 한 때에 착공예정일을 기재한 경우에는 신고하지 않아도 됩니다(「건축법」 제21조제1항).

 

「주택법」

 

「주택법」에 따른 건축물 철거

- 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하려는 경우에는 다음 서류를 시장·군수에게 제출하여 허가를 받거나 신고를 해야 합니다(「주택법」 제42조제2항제2호, 「주택법 시행령」 제47조제3항 및 「주택법 시행규칙」 제20조제3항제3호).

· 파손·철거 또는 용도폐지의 사유서

· 공동주택단지의 배치도

· 「주택법 시행령」 별표 3에 따라 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서

 

「주택법」에 따른 착공

 

- 사업시행자가 공사를 시작하려면 「주택법」에 따라 시장·군수에게 이를 신고해야 하며, 신고하지 않은 경우에는 과태료가 부과됩니다(「주택법」 제16조제8항 및 제101조제2항).

 

「대도시권 광역교통관리에 관한 특별법」

 

광역교통시설부담금

 

- 광역교통시행계획이 수립·고시된 대도시권에서 정비사업을 시행하는 자는 광역교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 광역교통시설부담금을 납부해야 합니다(「대도시권 광역교통관리에 관한 특별법」 제11조제5호 및 「대도시권 광역교통관리에 관한 특별법 시행령」 제15조제1항).

 

「학교용지 확보 등에 관한 특례법」

 

학교용지부담금

 

- ‘학교용지부담금’이란, 개발사업에 대해 시·도지사가 학교용지를 확보하거나, 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위해 사업시행자에게 징수하는 경비를 말합니다(「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제2조제3호).

- 주택재개발사업으로 100가구 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성·개발하거나 공동주택을 건설하는 경우 학교용지부담금 징수의 대상이 됩니다(「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제2조제2호).

 

출처 :  법제처 찾기 쉬운 생활법령정보(oneclick.law.go.kr)