건축허가 및 신고

 건축허가 및 신고

공장용도의 건축물을 건축하거나 대수선을 하는 경우에는 건축허가를 받아야 합니다. 공장설립 등의 승인을 받은 자가 건축허가 또는 건축신고를 하는 경우에는 관계행정기관과의 협의를 통해 도로점용허가 등 15개 사항의 관련 허가 또는 신고를 받은 것으로 의제됩니다.

 

건축허가

 

공장용도의 건축물을 건축 또는 대수선하려는 자는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다(「건축법」 제11조제1항 본문).

 

건축허가의 대상

- 건축물의 건축 또는 대수선의 경우에만 허가를 요합니다.

· 건축물의 건축이란, 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 건축물을 이전하는 것을 말합니다(「건축법」 제2조제1항제8호).

· 건축물의 대수선이란, 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로서 다음과 같은 것 중 증축·개축 또는 재축에 해당하지 않는 것을 말합니다(「건축법」 제2조제1항제9호, 「건축법 시행령」 제3조의2).

√ 내력벽을 증설·해체하거나 내력벽의 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

√ 기둥을 증설·해체하거나 기둥을 3개 이상 수선 또는 변경하는 것

√ 보를 증설·해체하거나 보를 3개 이상 수선 또는 변경하는 것

√ 지붕틀을 증설·해체하거나 지붕틀을 3개 이상 수선 또는 변경하는 것

√ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설·해체하거나 수선·변경하는 것

√ 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 증설·해체하거나 수선·변경하는 것

√ 미관지구 안에서 건축물의 외부형태(담장을 포함)를 변경하는 것

√ 다가구주택 및 다세대주택의 가구 및 세대간 경계벽을 증설·해체하거나 수선·변경하는 것

 

허가권자

- 원칙적으로 건축물에 대한 허가권자는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 의미함)입니다.

· 다만, 21층 이상의 건축물 등을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 합니다(「건축법」 제11조제1항 단서, 「건축법 시행령」 제8조제1항).

 

제출서류

- 허가를 받으려는 자는 건축·대수선·용도변경허가신청서에 다음의 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 합니다(「건축법」 제11조제3항, 「건축법 시행규칙」 제6조제1항).

· 건축할 대지의 범위에 관한 서류

· 건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류

√ 다만, 건축할 대지에 포함된 국유지·공유지에 대해서는 허가권자가 해당 토지의 관리청과 협의하여 그 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류로 그 토지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 갈음할 수 있으며, 다음의 경우에는 그에 따른 서류로 합니다.

① 집합건물의 공용부분을 변경하는 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항에 따른 결의가 있었음을 증명하는 서류

② 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에는 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류

√ 건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류 중 토지의 등기부 등본은 제출하지 아니할 수 있으며, 이 경우 허가권자는 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 토지의 등기부 등본을 확인하여야 합니다.

· 건축에 관한 입지 및 규모의 사전결정서(건축에 관한 입지 및 규모의 사전결정서를 받은 경우에 한함)

· 「건축법 시행규칙」 별표2의 설계도서(「건축법」 제14조제1항제2호나목의 서류는 제외하고, 「건축법」제10조에 따른 사전결정을 받은 경우에는 건축계획서 및 배치도를 제외함)

√ 다만, 「건축법」 제23조제4항에 따른 표준설계도서에 따라 건축하는 경우에는 건축계획서 및 배치도만 해당합니다.

· 「건축법」 제11조제5항에 따라 건축허가를 통해 의제되는 개별법상의 인·허가나 신고를 위해 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 첨부서류(해당 사항이 있는 경우에 한함)

 

건축허가의 결정

- 허가권자는 일정한 요건을 갖추어 신청하는 경우 건축허가를 해줍니다.

· 다만, 허가권자는 위락시설이나 숙박시설에 해당하는 건축물의 건축을 허가하는 경우 해당 대지에 건축하려는 건축물의 용도·규모 또는 형태가 주거환경이나 교육환경 등 주변 환경을 고려할 때 부적합하다고 인정하면 「건축법」이나 다른 법률에도 불구하고 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 않을 수 있습니다(「건축법」 제11조제4항).

 

허가의 취소

- 허가권자는 허가를 받은 자가 다음의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소해야 합니다(「건축법」 제11조제7항).

· 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우(이에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있음)

· 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우

 

건축허가를 통한 개별 법령에 따른 인·허가 등의 의제 

- 건축허가를 받으면 다음의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 봅니다(「건축법」 제11조제5항 전단).

· 공사용 가설건축물의 축조신고(「건축법」 제20조제2항)

· 공작물의 축조신고(「건축법」 제83조)

· 개발행위허가(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조)

· 시행자의 지정과 실시계획의 인가(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조제5항 및 제88조제2항)

· 산지전용허가와 산지전용신고(「산지관리법」 제14조와 제15조). 다만, 보전산지인 경우에는 도시지역만 해당됩니다.

· 사도개설허가(「사도법」 제4조)

· 농지전용허가·신고 및 협의(「농지법」 제34조, 제35조 및 제43조)

· 도로의 점용허가(「도로법」 제38조)

· 비관리청 공사시행 허가와 도로의 연결허가(「도로법」 제34조와 제64조제2항)

· 하천점용 등의 허가(「하천법」 제33조)

· 배수설비의 설치신고(「하수도법」 제27조)

· 개인하수처리시설의 설치신고(「하수도법」 제34조제2항)

· 수도사업자가 지방자치단체인 경우 그 지방자치단체가 정한 조례에 따른 상수도 공급신청(「수도법」 제38조)

· 자가용전기설비 공사계획의 인가 또는 신고(「전기사업법」 제62조)

· 수질오염물질 배출시설 설치의 허가나 신고(「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 제33조)

· 대기오염물질 배출시설설치의 허가나 신고(「대기환경보전법」 제23조)

· 소음·진동 배출시설 설치의 허가나 신고(「소음·진동관리법」 제8조)

 

건축신고

 

건축허가 대상이 되는 건축물이라고 하더라도 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 봅니다(「건축법」 제14조제1항, 「건축법 시행령」 제11조제2항).

- 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축·개축 또는 재축

- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 제2종 지구단위계획구역에서의 건축은 제외합니다.

- 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선

- 주요 구조부의 해체가 없는 등 다음의 어느 하나에 해당하는 대수선

· 내력벽의 면적을 30 제곱미터 이상 수선하는 것

· 기둥을 세 개 이상 수선하는 것

· 보를 세 개 이상 수선하는 것

· 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것

· 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것

· 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것

- 그 밖에 소규모 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축

· 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 건축물

· 건축물의 높이를 3미터 이하의 범위 안에서 증축하는 건축물

· 표준설계도서에 따라서 건축하는 건축물로서 그 용도·규모가 주위환경·미관상 지장이 없다고 인정하여 건축조례로 정하는 건축물

· 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 공업지역 및 제2종지구단위계획구역(산업형에 한함), 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 산업단지안에서 건축하는 2층 이하인 건축물로서 연면적의 합계가 500제곱미터 이하인 공장

· 농업 또는 수산업을 영위하기 위하여 읍·면지역(시장 또는 군수가 지역계획 또는 도시계획에 지장이 있다고 인정하여 지정·공고한 구역을 제외)에서 건축하는 연면적 200제곱미터 이하의 창고 및 연면적 400제곱미터 이하의 축사·작물재배사

 

건축신고를 통한 개별 법령에 따른 인·허가 등의 의제

- 건축신고를 하면 다음의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 봅니다(「건축법」 제14조제2항 및 제11조제5항 전단).

· 공사용 가설건축물의 축조신고(「건축법」 제20조제2항)

· 공작물의 축조신고(「건축법」 제83조)

· 개발행위허가(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조)

· 시행자의 지정과 실시계획의 인가(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제86조제5항 및 제88조제2항)

· 산지전용허가와 산지전용신고(「산지관리법」 제14조와 제15조). 다만, 보전산지인 경우에는 도시지역만 해당됩니다.

· 사도개설허가(「사도법」 제4조)

· 농지전용허가·신고 및 협의(「농지법」 제34조, 제35조 및 제43조)

· 도로의 점용허가(「도로법」 제38조)

· 비관리청 공사시행 허가와 도로의 연결허가(「도로법」 제34조 및 제64조제2항)

· 하천점용 등의 허가(「하천법」 제33조)

· 배수설비의 설치신고(「하수도법」 제27조)

· 개인하수처리시설의 설치신고(「하수도법」 제34조제2항)

· 수도사업자가 지방자치단체인 경우 그 지방자치단체가 정한 조례에 따른 상수도 공급신청(「수도법」 제38조)

√ 자가용전기설비 공사계획의 인가 또는 신고(「전기사업법」 제62조)

√ 수질오염물질 배출시설 설치의 허가나 신고(「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 제33조)

√ 대기오염물질 배출시설설치의 허가나 신고(「대기환경보전법」 제23조)

· 소음·진동 배출시설 설치의 허가나 신고(「소음·진동관리법」 제8조)

 

건축신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력은 없어집니다(「건축법」 제14조제3항).

 

건축물의 건축·대수선 또는 설계변경의 신고를 하려는 자는 건축·대수선·용도변경신고서에 다음의 서류를 첨부하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함)해야 합니다(「건축법 시행규칙」 제12조제1항).

- 「건축법 시행규칙」 별표 2의 서류 중 배치도 및 평면도(층별로 작성된 것에 한함). 다만, 다음의 경우에는 그 구분에 따른 도서를 말합니다.

· 연면적의 합계가 100제곱미터를 초과하는 단독주택을 건축하는 경우 : 별표 2의 설계도서 중 건축계획서·배치도·평면도·입면도·단면도

· 표준설계도서에 따라 건축하는 경우 : 건축계획서 및 배치도

· 건축에 관한 입지 및 규모에 대해 사전결정을 받은 경우 : 평면도

- 건축신고를 통해 의제되는 개별법상의 인·허가를 위해 해당법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당사항이 있는 경우에 한함)

- 건축할 대지의 범위에 관한 서류

- 건축할 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류

· 다만, 건축할 대지에 포함된 국유지·공유지에 대해서는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 해당 토지의 관리청과 협의하여 그 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류로 그 토지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 갈음할 수 있으며, 집합건물의 공용부분을 변경하는 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제15조제1항에 따른 결의가 있었음을 증명하는 서류로 합니다.

· 건축할 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류 중 토지의 등기부 등본은 제출하지 아니할 수 있으며, 이 경우 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 토지의 등기부 등본을 확인하여야 합니다.

 

건축신고를 받은 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 해당 건축물을 건축하려는 대지에 재해의 위험이 있다고 인정하는 경우에는 지방건축위원회의 심의를 거쳐 「건축법 시행규칙」 별표 2의 서류 중 이미 제출된 서류를 제외한 나머지 서류를 추가로 제출하도록 요구할 수 있습니다(「건축법 시행규칙」 제12조제2항).

 

특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축·대수선·용도변경신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 그 신고의 내용에 따라 건축·대수선·용도변경신고필증을 신고인에게 교부해야 합니다(「건축법 시행규칙」 제12조제3항).

 

특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 위에 따른 신고를 하려는 자에게 각종의 서류를 제출하는데 도움을 줄 수 있는 건축사사무소, 건축지도원 및 건축기술자 등에 대한 정보를 충분히 제공해야 합니다(「건축법 시행규칙」 제12조제5항).

 

공장설립 등의 승인을 통한 공장건축물에 대한 각종 인·허가 등의 의제

 

공장설립 등의 승인을 얻은 자에게 건축허가를 하거나 건축신고를 수리(공장설립의 승인 시에 건축허가 및 건축신고가 의제되는 경우를 포함)함에 있어서 해당 시장·군수 또는 구청장이 다음의 허가·인가·승인·동의·심사 또는 신고에 관해 관계행정기관의 장과 협의한 사항에 대해서는 해당 허가 등을 받은 것으로 봅니다(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제14조제1항 및 제3항, 「건축법」 제11조제5항 후단).

- 도로점용의 허가(「도로법」 제38조제1항)

- 시설 또는 공작물 설치의 허가, 배수설비 설치의 신고 및 개인하수처리시설의 설치 신고(「하수도법」 제24조, 제27조제3항 및 제34조제2항)

- 전용상수도 설치의 인가(「수도법」 제52조제1항)

- 자가용 전기설비공사계획의 인가 및 신고(「전기사업법」 제62조제1항 및 제2항)

- 건축허가 등의 동의, 소방시설공사의 신고 및 제조소 등의 설치허가(「소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률」 제7조제1항, 「소방시설공사업법」 제13조제1항, 「위험물 안전관리법」 제6조제1항)

- 개발행위(건축물의 건축 또는 공작물의 설치에 한함)의 허가, 도시계획시설사업의 시행자의 지정 및 실시계획의 인가(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제1항, 제86조 및 제88조)

- 가설건축물 건축의 허가 또는 신고 및 공작물축조의 신고(「건축법」 제20조제1항·제2항 및 제83조)

- 폐기물처리시설의 설치승인 또는 신고(「폐기물관리법」 제29조제2항)

- 배출시설의 설치허가 또는 신고(「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제11조)

- 배출시설설치의 허가 또는 신고(「대기환경보전법」 제23조제1항, 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 제33조제1항, 「소음·진동관리법」 제8조제1항)

- 특정토양오염관리대상시설 설치의 신고(「토양환경보전법」 제12조)

- 화약류간이저장소 설치의 허가(「총포·도검·화약류 등 단속법」 제25조제1항)

- 액화석유가스저장소 설치의 허가(「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」 제6조제1항)

- 고압가스저장소 설치의 허가(「고압가스 안전관리법」 제4조제3항)

 

공장의 건축허가 또는 건축신고를 통해 위와 같은 허가 등의 의제를 받으려는 자는 해당 공장의 건축허가신청 또는 건축신고 시에 해당 법령에서 정하는 관련 서류를 함께 제출해야 합니다(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제14조제2항).

 

건축허가 사전 결정제도 이용

 

건축허가대상 건축물을 건축하려는 경우 많은 건축관련 법률을 검토해야 하기 때문에 그 허가여부를 판단하는데 어려움이 있습니다. 이를 해결하기 위해 「건축법」은 건축허가 사전결정제도를 마련하고 있습니다.

- 건축허가 사전결정제도란, 건축물을 건축하거나 대수선하려는 사람은 건축허가를 신청하기 전에 허가권자에게 그 건축물을 해당 대지에 건축하는 것이 「건축법」이나 다른 법률에 따라 허용되는지 여부에 대해 사전결정을 구하는 제도입니다.

- 따라서, 공장을 건축하려는 사람은 개별적으로 공장건축가능여부를 검토하기 보다는 건축허가 사전결정제도를 이용하면 편리하게 건축허가를 받을 수 있습니다.

 

건축허가 사전결정 절차

- 건축허가 대상 건축물을 건축하려는 자는 건축허가를 신청하기 전에 허가권자에게 그 건축물을 해당 대지에 건축하는 것이 「건축법」이나 다른 법령에서 허용되는지에 대한 사전결정을 신청할 수 있습니다(「건축법」 제10조제1항).

· 사전결정신청자는 건축위원회 심의와 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향분석·개선대책의 검토를 동시에 신청할 수 있습니다(「건축법」 제10조제2항).

- 허가권자는 사전결정이 신청된 건축물의 대지면적이 「환경정책기본법」에 따른 사전환경성검토대상인 경우 환경부장관이나 지방환경관서의 장과 사전환경성검토에 관한 협의를 해야 합니다(「건축법」 제10조제3항).

- 허가권자는 사전결정의 신청을 받으면 입지, 건축물의 규모, 용도 등을 사전결정한 후 사전결정 신청자에게 알려야 합니다(「건축법」 제10조제4항).

 

제출서류

- 사전결정을 신청하는 자는 사전결정신청서에 다음의 도서를 첨부하여 허가권자에게 제출해야 합니다(「건축법 시행규칙」 제4조).

· 지방건축위원회에 제출되어야 하는 간략설계도서(사전결정신청과 동시에 건축위원회의 심의를 신청하는 경우에 한함)

· 교통영향분석·개선대책의 검토를 위하여 「도시교통정비 촉진법」에서 제출하도록 한 서류(사전결정신청과 동시에 교통영향분석·개선대책의 검토를 신청하는 경우에 한함)

· 사전환경성검토를 위하여 「환경정책기본법」에서 제출하도록 한 서류(사전결정이 신청된 건축물의 대지면적 등이 「환경정책기본법」에 따른 사전환경성검토 협의대상인 경우에 한함)

· 의제되는 허가를 받거나 신고 또는 협의를 하기 위하여 해당법령에서 제출하도록 한 서류(해당사항이 있는 것에 한함)

· 「건축법 시행령」 별표 2 중 건축계획서 및 배치도

 

사전결정을 통한 인·허가 의제

- 사전결정 통지를 받은 경우에는 다음의 허가를 받거나 신고 또는 협의를 한 것으로 봅니다(「건축법」 제10조제6항).

· 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위허가

· 「산지관리법」에 따른 산지전용허가와 산지전용신고. 다만, 보전산지인 경우에는 도시지역만 해당됩니다.

· 「농지법」에 따른 농지전용허가·신고 및 협의

· 「하천법」에 따른 하천점용허가

- 허가권자는 위의 어느 하나에 해당되는 내용이 포함된 사전결정을 하려면 미리 관계 행정기관의 장과 협의해야 하며, 협의를 요청받은 관계 행정기관의 장은 요청받은 날부터 15일 이내에 의견을 제출해야 합니다(「건축법」 제10조제7항).

 

사전결정

- 허가권자는 사전결정을 한 후사전결정서를 사전결정일부터 15일 이내에 사전결정을 신청한 자에게 송부합니다(「건축법 시행규칙」 제5조제1항).

· 사전결정서에는 법령 등에의 적합 여부와 의제되는 허가·신고 또는 그 협의 여부가 표시됩니다(「건축법 시행규칙」 제5조제2항).

- 사전결정신청자는 사전결정을 통지받은 날부터 2년 이내에 건축허가를 신청해야 하며, 이 기간에 건축허가를 신청하지 않으면 사전결정의 효력이 상실됩니다(「건축법」 제10조제8항).