제3강 부동산 보유세무

제3강 부동산 보유세무

 

1. 보유세 개관

	재산세	종부세
과세 대상	․ 토지(분리과세, 별도합산, 종합합산토지) ․ 건물, 선박, 항공기	․종합합산토지(나대지 등) ․별도합산토지(상가부속토지 등) ․주택(주거용 오피스텔 포함)
납세 의무자	6월 1일 현재 사실상 소유자
과세표준	공시가격×공정시장가액비율	․주택 : (공시가격-6억원-기초공제)×공정시장가액비율 ․나대지 등 : (공시가격-5억원)×공정시장가액비율 ․상가부속토지 : (공시가격-80억원)×공정시장가액비율
기초 공제	-	1세대 1주택자에 한해 기초공제 3억 원 적용
공정시장가액비율	․주택 : 60%±20% ․토지 및 건물 : 70%±20%	․주택과 토지 : 80%±20% (2011년 80%로 결정됨)
세율	과세대상별로 다양
세부담상한율	· 3억 이하 주택 105%, · 3억~6억 이하 주택 110%, · 6억 초과 130%	150%
세액 공제	-	1세대 1주택 단독명의자에 대해 ·장기보유공제:5년 20%, 10년 40% · 고령자공제 : 60세 이상 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%
납부 방식	관할 시․군․구청에서 고지	세무서에서 고지
납부 기한	· 7월 31일 : 주택의 1/2, 기타건물 등 · 9월 30일 : 주택의 1/2, 토지	12월 1일~15일

▶보유세의 과세방법

-주택재산세

(공시가격×공정시장가액비율)×재산세 세율   ○ 공시가격 - 단독주택 : 개별주택가격 - 아 파 트 : 기준시가 ○ 공정시장가액비율(60% 가정) 2006년 2007년 2008년 2009 2010~2011 50% 50% 50% 60% 60% ○ 재산세 세율 -과세표준 6천만원 이하 : 0.1% -과세표준 6천만~1.5억 : 0.15%(누진공제 3만원) -과세표준 1.5억~3억 : 0.25%(누진공제 18만원) -과세표준 3억 초과 : 0.4%(누진공제 63만원)   예) 10억원 주택 (10억원×60%)×0.4%-63만원(누진공제액)=177만원

-주택 종합부동산세

(공시가격-6억원-기초공제 3억)×공정가액율×종부세 세율   ○ 종부세 세율 -과세표준 6억원 이하 : 0.5% -과세표준 6억~12억원 이하 : 0.75% -과세표준 12억~50억원 이하 : 1% -과세표준 50억~94억원 이하 : 1.5% -과세표준 94억원 초과 : 2%   ○ 공정시장가액비율(80% 가정) 2006년 2007년 2008년 2009~2011 70% 80% 80% 80% 예) 10억원 주택(1주택자로서 단독명의인 경우, 공제율 70%) -과세표준 : [10억원-6억원-3억원]×80%=8,000만원 -산출세액 : 8,000만원×0.5%=40만원 -)재산세중복과세분 : 1억원×60%×0.4%=24만원 =종부세 산출세액 : 16만원(세부담 상한제도는 미적용) -세액공제 : 11만원(=16만원×70%) =최종 납부할 세액 : 5만원(개편안으로 세부담이 대폭 완화)

▶ 종부세 대응방법은?

-12억 원 이하는 공동등기 시 전액 비과세됨(개인별 과세로 인해)

단, 현재 단독명의자가 공동등기로 전환시 전환비용(취득세 등)이 크므로 이에 유의할 것

-보유능력 점검(시세판단)

-임대주택사업

 

※ 기준시가별-소유형태별 세부담관계

기준시가	세부담 관계
	단독명의	공동명의
6억 이하	과세제외	과세제외
9억	과세제외	과세제외
12억	○	과세제외
20억	○	○