제2강 부동산 취득세무

제2강 부동산 취득세무

 

1. 취득세 부과방법

 

▶ 2006년 이후부터 달라진 내용

-등록세가 취득세에 통합(2011년) : 취득세율 2%→4%(신축은 2.8%)로 변경

 

· 부동산을 유상으로 취득하는 경우의 변경된 세율

종전		현행*
취득세	2%	취득세	4%
등록세	2%
계	4%	계	4%

* 취득세 외에 농어촌특별세와 지방교육세가 별도로 부과됨.

 

종전		현행*
취득세	2%	취득세	2.8%
등록세	0.8%
계	2.8%	계	2.8%

· 건물을 신축하는 경우의 변경된 세율

* 취득세 외에 농어촌특별세와 지방교육세가 별도로 부과됨.

 

-주택 취득세 인하 : 2.2%(85㎡ 이하)~2.7%(85㎡ 초과), 단, 9억 초과 주택과 다주택자(일시적 2주택자는 제외)는 감면배제

-부동산 취득시 실거래가 신고 → 취득세 과세기준이 실거래가로 변경

-2006년 6월 1일부터 등기부등본에 거래금액 등재

 

▶ 통상의 취득세금 분해해 보기

	취득세	농어촌특별세	지방교육세	총계
과세기준	취득가액	취득세율 2%의 10%	취득세율 2%의 20%
세율	4%	0.2%	0.4%	4.6%

▶ 주택 취득세율-유상취득에 대해 50% 감면이 적용되는 경우

	과세표준	세율
		85㎡ 이하	85㎡ 초과
주택 매매(감면)	실거래가	2.2%	2.7%
경매 취득(감면)	낙찰가격	2.2%	2.7%
일반분양(감면)	분양가격	2.2%	2.7%
조합원 취득	지분별 공사원가	2.96%	3.16%
증여 취득	기준시가	3.8%	4.0%
상속 취득	기준시가	2.96%	3.16%.

☞ 전용면적이 85㎡(25.7평 이하)는 농어촌특별세가 비과세됨. 85㎡초과는 농특세가 취득세의 10%에 감면세액의 20%만큼 부과되어 2.7%가 과세됨.

 

※ 취득세 감면주택의 세금구조

		취득세	농어촌특별세	지방교육세	총계
과세기준		매매가의 4%	취득세 2%의 10%	취득세 1%의 20%
세율	85㎡ 이하	2%(50% 감면)	-(비과세)	0.2%	2.2%
	85㎡초과	2%(50% 감면)	0.5%(0.1%+0.4%*)	0.2%	2.7%

* 감면분에 대한 농특세 : 2%(취득세 감면세액)×20%=0.4%

 

▶ 주택 취득세율-유상취득에 대해 50% 감면이 적용되지 않는 경우

	과세표준	세율
		85㎡ 이하	85㎡ 초과
주택 매매(감면)	실거래가	4.4%	4.6%
경매 취득(감면)	낙찰가격	4.4%	4.6%
일반분양(감면)	분양가격	4.4%	4.6%
조합원 취득	지분별 공사원가	2.96%	3.16%
증여 취득	기준시가	3.8%	4.0%
상속 취득	기준시가	2.96%	3.16%.

☞ 실거래가액이 9억 원을 초과하거나 개인별로 다주택자(일시적 2주택자는 제외-2년 내 처분조건)는 감면이 배제됨(지방세는 개인별로 주택 수를 따짐에 주의!).

 

▶ 취득세 납부방법

구분	분할납부 금액
2011.1.1~2012.12.31까지 취득한 경우	취득일부터 등기·등록하기 전까지 : 납부할 취득세액의 50%
	등기·등록 이후부터 취득세 납부기한까지 : 납부할 취득세액의 50%
2013.1.1~2013.12.31까지 취득한 경우	취득일부터 등기·등록하기 전까지 : 납부할 취득세액의 70%
	등기·등록 이후부터 취득세 납부기한까지 : 납부할 취득세액의 30%

 

 

2. 세대분리를 통한 부동산 취득법

 

▶ 세대의 개념

 

○본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매), 배우자의 가족도 생계를 같이 하면 동일 세대가 됨.

○ 취학, 요양, 근무상 형편에 따른 일시퇴거자도 동일 세대로 봄.

○ 배우자가 없더라도 별도세대로 인정되는 경우

-30세 이상인 경우

-세대원이 당해 주택을 소유하면서 독립된 생계유지능력이 있는 경우

(최저생계비 이상의 소득이 있어야 함)

※ 1인 가구 : 월 55만원, 2인 가구 월 94만원(2012년 기준) 등

○ 미성년자는 제외되나 직계존속의 사망, 결혼 등 부득이하게 1세대를 구성하는 경우 인정

○배우자가 사망하거나 이혼한 경우

 

 

▶ 주택 수별로 본 과세판정

주택 수 현황			상황	판정
거주자	배우자	자녀
한 채	－	－	－	1세대 1주택
한 채	한 채	－	부부가 독립세대	1세대 2주택(부부는 독립세대 인정 안 됨)
한 채	한 채	한 채	자녀와 생계를 같이 함	1세대 3주택
			자녀가 독립세대로 있으나, 30세 미만에 해당－무소득자	1세대 3주택(30세 미만자는 소득이 없으면 별도세대 불인정)
			자녀가 독립세대로 있으나, 30세 미만에 해당－근로소득자	부부－1세대 2주택 자녀－1세대 1주택
			자녀가 독립세대로 있으나, 30세 미만이나 이혼	부부－1세대 2주택 자녀－1세대 1주택
			자녀가 독립세대로 있고 30세 이상－무소득자	부부－1세대 2주택 자녀－1세대 1주택

 

 

3. 부부공동등기

 

▶ 부부공동등기의 실익 : 단독등기 대비

구분	실익
자금출처조사	유리→
취득세	영향없음(∵비례세율 적용)
재산세와 종부세	재산세는 영향없음, 종부세는 유리(∵헌재 위헌판결)
임대소득세	유리(∵누진세율의 적용으로 소득과 재산분산)   ※ 단, 양도세는 좀 더 자세한 분석을 요함.
양도세
상속세

 

 

예) 상속세(상속은 자녀가 받는다고 가정)

	Ⅰ			Ⅱ
	A	B	계	A	B	계
소유재산	20억	0	20억	10억	10억	20억
상속세 예측	2.4억	0	2.4억	0	0.9억	0.9억

 

▶ 등기시 지분조절법

부부공동등기를 하기 전에 증여세 비과세 한도 및 대출금 등 부채를 감안한 범위 내에서 지분을 결정

 

예) 10억원짜리 주택을 사는 경우

❶ 배우자의 지분 100% → 증여세 과세

․증여세 과세표준 : 10억원-6억원(증여공제)=4억원

․증여세 산출세액 : 4억원×20%-1천만원(누진공제액)=7천만원

❷ 배우자의 지분 50% → 증여세 과세

․증여세 과세표준 : 5억원-6억원(증여공제)=0원

․증여세 산출세액 : 0원(증여세 비과세)

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 부동산취득자금의 출처소명

 

● 자금출처조사의 절차

 

▶ 누가 그 대상자가 되는가?

 

 

▶ 자금출처는 어떻게 입증하나?

출처 유형	입증금액	증빙서류
근로소득	총급여액 - 원천징수액	원천징수영수증
이자․배당소득	총지급받은 금액 - 원천징수액	원천징수영수증, 통장사본
채무부담	차입금, 전세보증금	채무부담확인서, 전세계약서
재산처분	매매가격 등	매매계약서 등

☞ 입증되지 않는 금액이 실제 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 미달하면 자금출처에 대한 입증책임을 면제함. 따라서 이러한 경우에는 입증이 되지 않더라도 증여세를 과세하지 않음.

 

▶ 아예 증여추정을 배제하는 경우

다음의 경우에는 증여추정규정을 아예 적용하지 않음. 즉 취득자금이 재산취득일 전 10년 이내에 당해 재산취득자금의 합계액이 3,000만원 이상으로서 연령․직업․재산상태 등을 참작하여 다음의 국세청장이 정한 금액 이하인 경우에는 증여추정을 하지 않음.

 

구분		취득재산
		주택	기타 재산(상가 등)
세대주인 경우	30세 이상 40세 이상	2억원 4억원	5천만원 1억원
세대주가 아닌 경우	30세 이상 40세 이상	1억원 2억원	5천만원 1억원
30세 미만		5천만원	3천만원

5. 허위계약서와 불이익 그리고 대처방법

 

▶ 불이익

 

○ 취득세 과태료 제재

-주택법령에 의한 주택거래신고 위반자에 대한 과태료 부과기준은 종전 취득세의 1∼5배를 1/2로 하향 조정한 취득세의 0.5∼2.5배로 하며,

-공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령에 의한 부동산거래 거짓신고 시 부과되는 과태료 금액도 종전 취득세의 1∼3배에서 0.5∼1.5배(농지도 동일)로 조정함.

 

○ 매수자의 비과세 및 감면제한

허위계약서에 의해 매수한 후에 이를 비과세 조건 등을 갖춰 양도하더라도 비과세 등을 제한함(2011.7.1 이후).

 

 

▶ 대처방법

 

○ 2005.12.31 이전

-실계약서가 없는 경우에는 거래사실확인서, 거래증빙 등으로 입증.

-부득이한 경우에는 환산취득가액으로 신고함.

※ 취득 당시 기준시가신고가 가능한 경우에는 허위계약서와 무관함.

 

○ 2006.1.1 이후

-만일 이시기에 허위계약서를 작성하더라도 실거래계약서로 양도소득세 신고는 할 수 있음. 그러나 부동산실거래가 신고제도를 위배한 것이므로 거래당사자 및 중개인에게 불이익이 있음.