제6강 양도소득세 과세방법

제6강 양도소득세 과세방법

 

● 양도세 계산구조

 

		계산방법	비고
1단계	양도차익계산	양도가액 -취득가액 -기타 필요경비 =양도차익	실거래가(2007년부터 무조건) 상동(취득가액 환산가능) 취득세, 수수료, 인테리어
2단계	과세표준계산	-장기보유특별공제 =양도소득금액 -기본공제 =과세표준	토지․건물(0%, 10~30%, 24~80%)   250만원(연간 1회)
3단계	산출세액계산	×세율 =산출세액	-보유기간이 1년 미만 : 50% 보유기간이 1~2년 미만 : 40% 보유기간이 2년 이상 : 6~38% -1세대 2주택 : 한시적 폐지(2년간) -1세대 3주택 : 한시적 폐지(2년간) -비사업용토지 : 한시적 폐지(2년간)
4단계	납부세액계산	-예정신고납부세액공제(폐지) +가산세 -기납부세액공제 =최종 납부할 세액	양도말일~2월내 의무적 신고     1년 내 2회 신고시 발생 1,000만원 초과시 분납가능

 

▶ 다운계약서의 실익분석

 

☞ 다운계약서 분쟁은 어떻게 해결할까?

 

▶ 취득가액을 올리는 방법

-계약서를 다시 쓴다?

-계약서 분실 또는 다운계약서를 가지고 있는 경우에는 취득가액을 환산할 수 있음(세무사와 상의하기 바람).

취득시 기준시가

☞ 환산 취득가액 = 실제 양도가액 × ------------

양도시 기준시가

 

예) 양도가액이 4억원이고 취득가액을 모른다고 할 때(단, 양도시 기준시가는 2억, 취득시 기준시가는 1억이라고 함)

 

취득시 기준시가(1억)

☞ 환산 취득가액 = 실제 양도가액(4억) × ---------------- = 2억

양도시 기준시가(2억)

 

▶ 필요경비의 범위

 

○ 필요경비로 인정되는 것들 : 취득세, 등록세, 공인중개사․법무사수수료, 섀시공사, 거실확장공사, 발코니 확장공사, 붙박이장, 보일러교체 등 자본적 지출, 세무신고비용, 계약서 작성비용, 공증비용(2009년) ○ 필요경비로 인정 안되는 것들 : 도배공사, 싱크대교체, 욕조교체 등 수리비 성격, 이자, 위약금, 연체이자 등

 

필요경비 입증을 위해 계약서, 대금영수증, 증빙 등을 구비해야 한다(세금계산서는 굳이 받을 필요가 없고, 간이영수증에다 은행을 통한 송금영수증, 계약서 등 입증서류를 준비하자).

 

▶ 장기보유 특별공제 적용법

-원칙 : 10~30%

3년	4년	5년	6년	7년	8년	9년	10년 이상
10%	12%	15%	18%	21%	24%	27%	30%

 

-특례 : 24~80%(1세대 1주택인 경우)

3년	4년	5년	6년	----	10년	15년	20년 이상
24%	32%	40%	48%	----	80%	80%	80%

 

-적용이 배제되는 경우

· 3년 미만보유

· 미등기자산

· 분양권

· 입주권(단, 전체양도차익 중 부동산 양도차익은 적용됨. 논란있음 )

· 비사업용 토지(중과세 대상 주택은 10~30% 적용, 2012년 개정세법)

 

▶ 세율

과세대상자산의 구분		세율
일반과세(보유기간에 따른 세율)	1년 미만	50%
	1~2년 미만	40%
	2년 이상	6~38% 과세표준 세율 누진공제 1,200만원 이하 6% - 4,600만원 이하 15% -108만원 8,800만원 이하 24% -522만원 3억 원 이하 35% -1,490만원 3억 원 초과 38% -2,390만원
중과세	2주택 중과세	2009.1.1~2012년 : 보유기간에 따른 세율
	3주택 중과세	2009.3.16~2012년 : 보유기간에 따른 세율
	비사업용 토지
미등기 자산		70%
수용시 감면율 (사업인정고시일 2년전에 취득한 부동산에 감면적용)		현금보상 20%(일반채권 보상 25%, 3년 만기 40%, 5년 만기보유 특약체결시 50%)

 

※ 누진세율구조(2012년)와 적용사례(기본에 해당하므로 반드시 이해요망!)

구분	과세표준	세율(%)	누진공제
1구간	1,200만원 이하	6	-
2구간	4,600만원 이하	15	108만원
3구간	8,800만원 이하	24	522만원
4구간	3억 원 이하	35	1,490만원
5구간	3억 원 초과	38	2,390만원

 

☞ 적용사례) 과세표준이 1억원인 경우

①원칙적인 방법 :1,200만원×6%+(4,600만원-1,200만원)×15%+(8,800만원-4,600만원)×24%+(1억원-8,800만원)×35%=72만원+510만원+1,080만원+420만원=2,010만원

② 간편한 방법 : 1억원×35%-1,490만원(누진공제)=2,010만원

→ 누진공제란 간편법을 적용하는 경우에 적용세율과 구간별 세율차이에 해당하는 금액을 말함.

 

☞ 합산과세에 주의해야 함(양도차손은 양도차익에 합산 가능함)

사례 :

 

 

 

▶ 양도소득세 신고자료

-토지 및 건축물대장(인터넷 발급가능)

-토지 및 건물등기부등본

-취득·양도시 매매계약서 사본

-감면 신청서(감면이 있는 경우 등)

-취득세 등 영수증, 자본적 지출액(개량비 등) 영수증

 

▶ 신고방법

-예정신고 및 납부 : 양도말일~2개월 내 신고 및 납부(미신고시 가산세 20%)

- 확정신고 및 납부 : 2회 이상 거래시 합산신고(다음 해 5월 중)

- 분납기한 : 45일에서 2개월로 연장됨(2009년)

 

출처: 세무법인 정상 신방수 세무사