제1강 부동산세금의 개요

제1강 부동산세금의 개요

 

1. 부동산세금의 개요

취득단계	보유단계	양도단계	상속증여단계
-취득세(등록세) -실거래가신고 -자금출처조사	-보유세 -임대소득세	-비과세․감면 -중과세 -과세방법	-상속세 -증여세

☞ 상가나 업무용오피스텔은 부가가치세에 유의!

 

2. 연도별로 본 부동산세금 쟁점(주택)

	2006년	2007년	2011년	2012년
취득세	-유상주택거래 : 실가의 2.2%~2.7% -부동산실거래가 신고(등기부에 실가기재)	좌동	좌동(단, 고가주택과 다주택자는 감면배제)	좌동
종합부동산세	-세대별로 6억원 -과표율 70% -세부담상한 3배	과표율 80%	-개인별 6억(1주택 단독명의 9억) -공정가액율 80% -세부담상한 1.5배	좌동
양도소득세	3주택 : 60%	-2주택: 50% -3주택: 60%	* 2012년까지 -2주택: 일반세율 -3주택: 일반세율	좌동

☞ 2012년 : 주택임대사업자에 대한 세제감면조치가 확대됨.

 

<2012년 주요 세제개편 내용>

번호	항목	개정안 내용
1	주요 세율	· 종합소득세율 : 6~38% · 법인세율 : 10~22%(단, 2억~200억 원 이하 20%)
2	취득세 등 감면연장	취득세 50%감면을 2012년 말까지 연장함(다만, 고가주택자 및 다주택자는 감면배제. 단 다주택에는 일시적 2주택자는 제외). * 취득세는 개인별로 가구수를 따짐
3	임대주택사업자 세제 감면	· 수도권 세제지원 요건 중 주택수를 1호 이상으로 완화 · 임대사업자의 거주용 1주택은 양도세 비과세 · 소형임대주택 전세보증금과세 3년간 유예 · 주거용 오피스텔도 임대주택 등록가능
4	거주요건 폐지	서울, 과천, 일산 등 5대신도시에 적용되던 거주요건을 폐지됨 (단, 주택임대사업자의 거주주택에 대해서는 2년 이상 거주요건이 전국적으로 신설됨)
5	중과세제도 폐지	2012년 말 중과세제도 폐지가능성 있음 * 다주택자에 대해서는 무조건 장기보유특별공제를 적용하므로 사실상 중과세 폐지효과가 발생함.
6	월세소득공제 대상자	총 급여 3,000만 원 이하에서 5,000만 원 이하로 변경. 독신도 가능(월세지출액의 40%, 300만 원 한도)
7	농어가목돈마련저축	가입시한을 2014년 말로 연장
8	자영사업자 실업급여 수령	고용보험에 가입한 사업자도 법에서 정한 사유로 폐업시 실업급여를 받을 수 있음.

 

<이슈! 주택임대사업과 절세사례>

 

▶ 매입임대주택요건

구 분	호 수		기 간	주택면적	주택가액
	현 행	개 정	현 행	현 행	현 행
수도권	3호 이상	1호 이상	5년 이상	149㎡ 이하	6억 원 이 하
지 방	1호 이상				3억 원 이 하

 

※ 참고 : 건설임대/매입임대/기존임대

주택 종류	주거전용면적	주택가격	주택수	임대기간	지역
① 건설임대	149㎡이하	6억 원이하	2호이상	5년이상	동일시․도
② 매입임대	149㎡이하	6억 원이하 수도권밖 3억 원이하	1호이상	5년이상	전국
③ 기존임대	국민주택규모이하	3억 원이하	2호이상	5년이상	전국

 

 

▶ 임대주택사업자의 세제혜택

첫째, 취득단계에서는 취득세를 감면받는다.

임대주택법에 의하여 등록한 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받는 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택을 말함)에 대하여는 취득세를 100% 면제한다(지방세특례제한법 제31조). 그리고 20호 이상을 취득하여 10년 이상 임대하는 경우에는 25% 감면이 가능하다. 여기서 주의할 것은 100% 면제는 신축된 공동주택에 대해서만 적용된다는 것이다. 따라서 임대사업을 하지 않는 경우에는 앞의 일반 취득세감면 규정에 따라 50%감면을 받으면 된다.

 

둘째, 보유단계에서는 재산세를 감면받거나 종부세를 비과세 받을 수 있다. 2세대(1채는 불가) 이상의 공동주택을 관할 시·군·구청에 등록하고 5년 이상 보유하면 40㎡이하는 100%, 60㎡이하는 50%, 85㎡이하는 25%의 재산세 감면을 받을 수 있다. 종부세는 전용면적 149㎡ 이하이고 합산과세배제신청 시 공시가격이 6억 원(지방은 3억 원) 이하, 5년 이상 임대하면 종부세를 비과세한다. 종부세 비과세의 경우 주택 수는 임대용 주택이 1채 이상이면 된다.

 

셋째, 임대단계의 소형주택에 대한 전세보증금에 대해서는 3년간 과세를 유예한다. 3주택 이상자 중 소형주택에 대한 전세보증금에 대한 소득세는 당분간 과세가 되지 않는다. 다만, 월세소득에 대해서는 종전처럼 과세가 되므로 이에 유의해야 한다.

 

넷째, 임대사업자의 거주용 주택에 대해서는 비과세가 적용된다.

2012년부터는 임대사업자의 거주용 주택에 대해서는 비과세를 받을 수 있다. 다만, 이를 위해서는 임대주택이 149㎡ 이하·6억 원 이하·5년 이상 임대 등의 요건을 갖추어야 하고, 거주용 주택은 3년 보유·2년 이상 거주요건을 갖추어야 한다. 임대사업자의 거주용 주택은 2년 거주 요건이 신설되었음에 유의해야 한다.

참고로 임대용 주택을 처분하면 과세되는 것이 원칙이며, 최종적으로 1채가 남아 있는 경우에는 비과세도 가능하다.

 

다섯째, 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있게 된다.

주거용 오피스텔은 세법상 주택으로 취급되나 주택임대사업자 등록을 할 수 없어 세금혜택이 없었다. 하지만 앞으로 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록하면 세금혜택을 부여한다고 한다. 만약 이 안이 확정되면 주거용 오피스텔 임대사업자는 상당히 큰 혜택을 받게 될 것이다. 주택임대사업자처럼 취득세나 재산세를 감면받을 수 있게 되고 주거용 주택에 대해서는 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 특히 취득세의 경우 취득가액에 4.6%가 과세되던 것이 100% 면제가 되면 상당히 큰 혜택이 된다. 이러한 장점으로 인해 오피스텔에 대한 임대수요가 급증할 가능성도 있어 보인다.

 

 

 

 

▶ 임대주택사업자의 거주용 주택과 절세사례들

 

<사례1>

Q=1세대 2주택자다. 거주하고 있는 주택 외의 주택을 임대사업자 등록한 후 거주주택을 처분할 계획이다. 이 때 거주주택의 양도세 비과세 요건을 따질 때 임대사업자 등록 이전에 보유 및 거주했던 기간도 포함하는가?

A=그렇다. 임대등록사업자가 거주용 주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 받으려면 3년 보유, 2년 거주 의무를 채워야 한다. 이 때 임대사업자 등록시점 이전에 보유한 기간과 거주한 기간도 소급해서 인정한다. 이러한 상황은 개정 전에 2주택을 보유한 집안에서 유용성이 높다. 사업자등록을 하고 5년간 임대하면 거주용 주택에 대해서는 세금을 내지 않아도 되기 때문이다.

 

<사례2>

Q=1세대 2주택자다. 두 채 모두 거주하지 않았다. 이 중 한 채를 임대주택으로 등록한 후 다른 한 채를 양도할 계획이다. 이 경우 비과세 요건은 어떻게 되는가?

A=양도하고자 하는 주택은 앞으로 2년을 거주해야 비과세를 적용받을 수 있다. 이처럼 거주용 주택에 대해서 비과세를 받으려면 보유 기간 중 무조건 2년을 채워야 한다는 점에 유의해야 한다.

 

<사례3>

Q=2주택자가 한 채를 임대주택으로 등록하고 거주한 주택을 양도세 비과세 혜택을 받고 팔았다. 이후 임대주택으로 등록했던 집도 5년 의무임대기간이 지난 후 임대주택 등록을 해제해 1세대 1주택 상태에서 팔 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는가?

A=그렇다. 1세대 1주택으로서 3년 이상 보유한 경우에는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이 경우에는 최종 주택 수가 1채가 되므로 일반적인 비과세 규정인 3년 보유만 하면 비과세 요건을 충족하는 것이 된다. 그런데 이 때 비과세는 직전 거주용 주택 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해서만 적용한다. 이는 2채 이상의 주택이 양도세 비과세 혜택을 중복하여 받는 것을 방지하기 위해서이다. 예를 들어 거주용 주택을 양도하여 비과세를 받고, 임대주택을 나중에 양도하였다고 하자. 이때 양도차익이 3억 원이고 이 중 거주용 주택을 양도한 이후의 양도차익이 1억 원이라면 다음과 같이 과세방식이 결정된다.

임대주택→ 2억 원 과세	1억 원 비과세
	양도일
직전 거주용 자가주택(비과세)
양	도일

 

<사례4>

Q=2주택자가 한 채를 임대주택으로 등록하고 거주한 주택을 양도세 비과세 혜택을 받고 팔았다. 이후 임대주택으로 등록했던 집을 5년 의무임대기간이 끝나기도 전에 1세대 1주택 상태에서 팔 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는가?

A=상당히 주의를 요하는 대목이다. 거주용 주택에 대한 양도세 비과세는 다주택자에 대한 특별한 혜택이다. 따라서 이 혜택을 받으려면 법에서 정한 요건(5년 이상 임대기간 등)을 지켜야 하는데 이를 위반하는 경우에는 당연히 비과세를 박탈해야 한다. 이렇게 거주용 주택에 대한 비과세를 박탈하는 대신 나중에 처분한 임대주택에 대해서는 1세대 1주택으로서 3년을 보유하면 비과세를 적용하는 것은 옳다(법 규정을 확인하기 바람).

 

<사례5>

Q=3주택 중 두 채를 임대주택으로 등록하고 나머지 한 채에서 거주하다가 양도세 비과세 혜택을 받고 양도했다. 이후 임대주택으로 등록했던 집 중 한 채를 임대의무기간(5년)이 끝난 후에 2년간 거주하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는가?

A=그렇다. 이 때 임대주택으로 등록했던 집을 거주용 주택으로 전환한 후에 양도한다면 2년의 거주기간 계산은 임대주택 사업자 등록일 이후 분만 포함된다. 임대 이전에 거주했던 기간은 인정되지 않는다. 주의를 요하는 대목이다.

 

<사례6>

Q=2주택자가 한 채를 임대주택으로 등록하고 거주한 주택을 양도세 비과세 혜택을 받고 팔았다. 이후 임대주택으로 등록한 집이 5년 의무임대기간이 끝나기도 전에 재개발로 임대가 중단되었다. 이 경우 5년 의무임대기간을 어떻게 따지는가?

A=재개발 등으로 공사가 진행되어 임대가 정지된 기간은 임대기간에 포함되지 아니하는 것이 원칙이다. 따라서 이 기간을 제외하고 5년을 임대하면 된다. 참고로 일시적인 미임대기간이 6개월을 초과하면 비과세를 추징한다. 다만, 재건축의 경우 관리처분계획 인가일 전 6월부터 준공일 후 6개월까지는 미임대 기간에서 제외한다(2012년 개정세법). 이외 임대자가 사망하거나 임대주택이 수용되는 경우에도 제외한다.

 

<사례7>

Q=2000년대 초반 4억 원(기준시가)을 주고 산 강남권 소형 아파트가 그동안 가격이 급등해 현재는 8억 원이 됐다. 이 아파트도 임대주택으로 등록할 수 있는가?

A=현재는 취득 당시 기준시가가 6억 원이면 임대주택 등록이 가능하다. 그러나 앞으로는 시행령이 개정돼 임대사업개시일 현재 기준시가가 6억 원(비수도권 3억 원)인 주택만 임대주택 등록이 가능해진다. 따라서 이 경우에는 임대주택으로 등록할 수 없게 된다.

 

<사례8>

Q=2011년에 취득한 임대용 주택이 2채가 있고 거주용 주택이 있다. 그런데 2012년도에 임대용 주택을 1채 더 추가하고자 하는 경우 세제지원을 받기 위해서는 어떻게 해야 하나?

A=개별적으로 임대요건을 충족해야 한다. 2011년에 취득한 주택은 이 날을 기준으로 5년간 임대를 그리고 2012년에 취득한 주택은 그 날을 기준으로 임대기간 등의 요건을 충족해야 한다(주의).

 

<사례9>

Q=현재 임대용 주택이 2채가 있고 직장인에게 전세를 주고 있는 오피스텔 1채, 그리고 본인이 거주하고 있는 주택이 있다. 이 상태에서 임대용 주택에 대해서만 임대사업자등록을 한 상태에서 거주용 주택을 처분하면 비과세를 받을 수 있는가?

A=그렇지 않다. 이 경우 오피스텔도 세법상 주택에 해당하므로 이 경우 임대사업용 주택이 2채, 일반주택이 2채가 되어 앞에서 본 요건들을 충족하지 못하고 있다. 따라서 이러한 상황에서는 주거용 오피스텔도 주택임대사업자등록을 해두는 것이 안전하다. 2012년 4. 27.부터는 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있도록 하여 임대주택과 동일한 세금혜택을 부여할 예정이기 때문이다.

 

▶임대주택등록의 절차

임대주택에 대해 세제지원을 받기 위해서는 관할 시·군·구청에 등록한 후 관할 세무서에서 사업자등록을 별도로 해야 한다.

구분	내용	준비서류
1. 임대주택사업자등록	-거주지 시·군·구청 -등기이전·잔금지급 전에 등록신청	임대사업자등록신청서, 매매계약서 사본 등
2. 임대차계약 체결	표준임대차계약서 양식사용	표준임대차계약서 원본, 임차인 주민등록등본
3. 취득세 감면신청	-물건지 시·군·구청 세무과 -취득일로부터 60일 내	지방세액감면신청서, 임대주택사업자 등록증
4. 임대조건 신고	-물건지 시·군·구청 주택과 -임대개시 10일 전	임대조건 신고서, 표준 임대차계약서
5. 사업자등록신청	-거주지 세무서 -임대개시 20일 이내 신청	임대주택사업등록증, 사업자등록신청서, 임대계약서 등