제4강 부동산 소득세무

제4강 부동산 소득세무

 

1. 소득세 과세체계

 

※ 소득금액계산구조

이자소득	(-)비과세소득 (-)분리과세소득	=총수입금액	-	=이자소득금액	종합소득금액
배당소득	(-)비과세소득 (-)분리과세소득	=총수입금액	(+)귀속법인세*	배당소득금액
사업소득*	(-)비과세소득	=총수입금액	(-)필요경비	사업소득금액
근로소득	(-)비과세소득 (-)분리과세소득	=총수입금액	(-)근로소득공제	근로소득금액
연금소득	(-)비과세소득 (-)분리과세소득	=총수입금액	(-)연금소득공제	연금소득금액
기타소득	(-)비과세소득 (-)분리과세소득	=총수입금액	(-)필요경비	기타소득금액
퇴직소득	(-)비과세소득	=총수입금액	(-)퇴직소득공제	퇴직소득금액
양도소득	(-)비과세소득	=총수입금액	(-)필요경비 (-)장기보유공제	양도소득금액

* 사업소득 계산 방법

-원칙적으로 장부를 작성해야 함. 다만, 소규모 사업자는 단순경비율제도를 이용할 수 있음. 단, 건설업은 사업첫해의 매출액이 1억 5,000만 원, 부동산임대는 7,500만 원을 초과하면 단순경비율제도를 적용할 수 없고 장부를 작성하는 것이 유리함.

구분
총수입금액	비과세소득 및 분리과세소득 제외
-필요경비	이월결손금공제 포함(사업소득의 경우)
=소득금액	8가지 종류별로 계산한 후 6가지 소득은 합산하여 종합소득금액 계산
-소 득 공 제	종합소득공제*, 퇴직소득공제, 양도소득기본공제
=과 세 표 준
×세 율	기본세율(6~38%)(단, 퇴직소득은 연분연승법에 의한 기본세율, 양도소득은 양도소득세율 적용)
=산 출 세 액
-세액공제․세액감면
=결 정 세 액
+가 산 세	신고불성실가산세 등
-기 납 부 세 액	원천징수세액, 중간예납세액 등
=납 부 할 세 액	현금납부 또는 분납

※ 종합소득세 계산구조

* 사업자들이 활용할 수 있는 소득공제 : 기본공제, 연금저축공제(400만 원), 연금보험료공제, 기부금공제, 노란우산공제(300만 원) 등

 

2. 주택임대소득 과세체계

주택 수	월세	보증금
1채	비과세 주택임대소득 (고가주택은 과세O)	과세 ×
2채	과세 O
3채이상	과세 O	ㆍ2010.12.31. 이전 발생분 : 과세 × ㆍ2011.1.1. 이후 발생분 ? if 보증금 등의 합계액 ≦ 3억 원 : 과세 × ? if 보증금 등의 합계액 > 3억 원 : 과세 O * 단, 소형주택의 임대보증금은 3년간 과세유예

 

▶ 소형전세보증금 3년간 과세유예

현행(과세)	개정안
① 3주택(109㎡ 3채), 전세보증금 합계 3억 원 초과	과세(현행과 같음)
② 3주택(109㎡ 2채, 기준시가 3억 원 이하인 85㎡ 1채), 전세보증금 합계 3억 원 초과	비과세 * 소형주택(기준시가 3억 원 이하인 85㎡ 주택 1채)이 제외되어 2주택이 됨
③ 4주택(109㎡ 2채, 기준시가 3억 원 이하인 85㎡ 2채), 전세보증금 합계 3억 원 초과	비과세 * 소형주택(기준시가 3억 원 이하인 85㎡ 주택 2채)이 제외되어 2주택이 됨
④ 4주택(109㎡ 3채, 기준시가 3억 원 이하인 85㎡ 1채), 전세보증금 합계 3억 원 초과	3주택(109㎡ 3채), 전세보증금 합계 3억 원 초과 시만 과세(3억 원 이하 시 비과세)

 

※ 주택임대소득을 노출시키기 위한 조치들

정부는 주택임대소득에 대해 과세를 정상화시키기 위해 여러 가지 조치들을 선보이고 있다.

① 월세소득공제

월세를 살고 있는 근로자들에게 월세소득공제를 적용하여 수입자료를 확보한다. 2012년부터 연봉 5,000만 원 이하, 독신도 공제가능

② 전·월세 실거래가신고시스템 도입

전세나 월세계약할 때 그 거래내역을 정부에 등록하게 한다.

③ 임대사업자등록

주택임대사업자등록을 권장하여 세원을 확보한다.

 

 

 

 

3. 상가/업무용 오피스텔 과세체계

 

▶ 상가/업무용 오피스텔 과세체계

 

▶ 보유 중 간주임대료 부가가치세

전세보증금의 합계액이 5억 원이라고 하면 1과세기간(1.1~6.30, 7.1~12.31)의 부가세는 다음과 같다. 단, 간주임대료를 계산할 때 적용되는 이자율은 4.0%(최근 고시된 이자율임)라고 하자.

 

․ 간주임대료 : (5억 원×4.0%)×181일/365일=9,917,808원

․ 간주임대료에 대한 부가세 : 9,917,808원×10%=991,780원

 

이러한 간주임대료에 대한 부가세는 특약이 없는 한 임대자가 부담하는 것이 원칙이며, 이에 대해서는 세금계산서를 발부할 수 없다.

 

▶ 임대업 폐업과 포괄양수도

보통 빌딩을 양도하면 빌딩건물의 10%가 부가가치세로 발생한다. 그런데 세법에서 매도자와 매수자가 포괄양수도 계약(사업에 관한 모든 권리․의무가 양도된다는 뜻이 담긴 계약)에 의해 거래를 하면 세금계산서를 교부할 수 없도록 하고 있다. 매도자가 매수자에게 부가가치세를 징수하여 납부하고 매수자는 일반사업자로 사업자등록을 한 후 이를 환급받으면 국가로서는 실익이 없다. 괜히 일거리만 많아지므로 포괄양수도 계약에 대해서는 세금계산서를 아예 끊지 못하도록 하고 있다.