제5강 주택 양도세무

제5강 주택 양도세무

 

1. 비과세판단

 

● 1세대 1주택자

 

-서울, 과천, 일산․분당․중동․평촌․산본 등 5대 신도시 : 3년 보유, 2년 거주(2년 거주요건은 2011.6.3일부로 폐지됨)

-그 밖의 지역 : 3년 이상 보유

☞ 양도시 실거래가액이 9억원을 초과하면 9억원 초과분만 과세함.

 

▶ 비과세 보유 따지는 방법

 

	보유기간	거주기간
유상거래	취득시기~양도시기 ▶ 시기 판단 : 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날	폐지
기존조합원	구주택보유기간+공사기간+새주택 보유기간
승계조합원	새주택 보유기간 ▶ 완공일부터 따진다.
일반분양자	새주택 보유기간 ▶잔금청산일부터 따진다.

 

 

※ 보유기간의 원칙과 예외

요건	원칙	예외
양도일 현재	양도일 기준으로 주택 수 판정
1세대	결혼한 부부와 생계를 같이하는 가족	-거주자가 30세 이상인 경우 -30세 미만인 경우에는 최저생계비 이상의 소득이 있거나 결혼, 배우자가 사망 또는 이혼한 경우는 별도의 세대구성이 가능하다.
국내에 1주택	사실상 용도에 의해 1주택여부 판단	∘실질용도로 주택임을 판정한다. ∘2주택이 되더라도 이사, 결혼․동거봉양 등의 사유가 있으면 비과세가 가능하다.
3년 보유	취득일~양도일까지의 기간	∘공공사업용으로 수용 ∘세대전원의 국외 이주 시 ∘건설임대주택의 거주기간이 5년 이상인 경우 ∘취학, 1년 이상의 질병치료, 근무상(사업상은 아님) 형편으로 1년 이상 거주한 주택을 양도하고 세대원 모두 다른 시․군으로 이사의 경우 3년 보유 및 2년 거주를 하지 않아도 된다.
2년 거주	폐지(2011.6.3)
고가 주택 예외	9억원 이하(그 초과분은 과세)

 

 

 

 

● 1세대 2주택자

 

① 이사로 인한 일시적 2주택 비과세 특례

새 주택을 구입한 날로부터 2년(최근 1년에서 2년으로 개정) 내에 기존 주택 양도(다만, 종전주택은 양도당시에 비과세 조건을 갖추어야 함)

 

<일시적 2주택 비과세처분전략>

 

입주권 구입 1년(2년) 주택 완공 1년(2년)

----------▲ -----------∥---------▲--------∥------

비과세 처분기한 --------------(연장)-----------------→∥

 

단, 다음과 같은 사유에 해당하면 2년 경과해도 비과세가 가능함.

-한국자산관리공사에 매각을 의뢰하거나 법원에 경매를 신청한 경우

-재개발·재건축사업 현금청산대상자로 현금청산금 지급 요청소송이 진행 중인 경우

 

② 봉양 또는 결혼으로 인한 2주택

직계존속(남여60세 이상)을 봉양 또는 결혼으로 인한 2주택 : 합가일(결혼일)부터 5년(최근 개정됨) 이내에 먼저 양도한 주택은 비과세를 적용한다.

 

③ 상속주택, 농어촌주택, 문화재주택 1채와 일반주택 1채 등 2주택

▶ 일정한 농어촌 주택과 일반주택이 1채 있는 경우 : 일반주택 양도시 일정한 농어촌 주택은 없는 것으로 보고 일반주택의 비과세 여부를 따짐(농어촌주택 먼저 양도시 과세됨).

 

▶ 상속주택과 일반주택이 1채 있는 경우 : 일반주택을 양도시 상속주택 1채는 없는 것으로 보고 일반주택의 비과세를 판단함(상속주택을 먼저 양도시 과세됨).

 

※ 이외에도 감면주택과 일반주택, 재건축아파트 입주권이 있는 경우에도 비과세가 폭넓게 적용됨.

 

2. 양도세 감면주택의 판정

 

▶ 감면주택의 의의

-양도세 감면주택은 임대유형과 신축주택의 유형별로 구분됨.

-대부분 5년간 100%를 감면함(감면세액 상당액에는 20%의 농특세 부과).

-감면 외 1일반주택은 비과세를 적용하지 않음(단, 최근 발표된 주택은 가능함. 조특법 규정사항)

 

▶ 감면주택 판정요령

-조합원 : 감면기간 안에 사용승인을 받아야 함.

-일반분양자 : 감면기간 안에 최초계약을 하고 계약금을 납부해야 함(전매를 통한 계약은 감면불가).

 

감면유형		감 면 요 건	감면 내용
임대후 양도 (Ⅰ유형)	장기임대주택 (조특법 제97조)	-’86~2000.12.31 사이에 취득한 신축주택 등을 5년 이상 임대하고 양도시 -일정한 건설․매입주택, 10년 이상 임대주택 양도시 * 최소한 5채 필요	50% 감면     100% 감면
	신축임대주택 (제97조의2)	일정한 국민주택 (’99. 8.20~2001.12.31 신축주택 등)을 5년 이상 임대 후 양도 시 * 최소한 2채 중 1채는 신축된 주택이어야 함	100% 감면 (신축주택에 대해서만 감면함)
	미분양 주택 (제98조)	서울시외 소재 주택으로서 ’95.10.31현재 미분양주택을 ’95.11. 1~97.12.31 또는 ’98.2.28현재 미분양주택을 ’98. 3. 1~12.31 기간 중에 취득하여 5년 이상 임대 후 양도시 * 최소 필요한 주택은 1채(이하 동일)	20%세율적용과 종합소득세 적용 중 선택가능
신규주택취득후 양도 (Ⅱ유형)	신축주택취득자 (제99조)	’98. 5.22~’99. 6.30(국민주택은’99.12.31) 사이에 취득한 신규주택을 양도시   * 모든 조합원 및 일반분양자에 대해 적용(개인이 자가건설도 포함)	-5년 내 양도시100%, -5년 후 양도시 5년 간 발생소득을 차감
	신축주택취득자 (제99조의2)	2000. 9. 1~2001.12.31 중 1년 이상 보유한 주택을 양도하고 신축주택을 취득시	양도세율은 10%로 적용
	신축주택취득자 (제99조의3)	-2001. 5.23~2003. 6.30 사이에 -주택건설업자와 최초로 계약하고 계약금을 납부하거나(단, 고가주택은 제외), 자가 건설주택의 경우 위 기간 내에 사용검사나 사용승인 받은 주택, 단 서울, 과천, 5대 신도시는 2003년 이후 계약분은 해당사항이 없음 * 모든 조합원(2002년 이후 승계조합원 은 제외)및 일반분양자에 대해 적용(개인이 자가건설도 포함)	-5년 내 양도시100%, -5년 후 양도시 5년 간 발생소득을 차감

 

※ 참고 : 양도시 당시의 9억원이 넘으면 감면을 받을 수 없는가?

<고가주택(아파트 등 공동주택)의 변천과정>

	96.1.1이후	97.1.1이후	99.9.18이후	01.1.1 ~02.9.30	02.10.1~ 02.12.31	03.1.1~ 08.10.6	08.10.7이후
면적기준	165㎡(50평)	좌동	좌동	좌동	149㎡ (45평)	면적관계 없음	좌동
금액기준	5억원 초과	좌동	6억원 초과	좌동	좌동	좌동	9억원 초과

 

고가주택에 대한 양도세 감면은 다음과 같이 판단함.

① 2001.1.1~2002.9.30 사이에 취득한 신축주택→양도당시 9억원이 넘었다고 하더라도 취득당시 50평 미만이면 감면가능

② 2002.10.1~2002.12.31 사이에 취득한 신축주택→취득당시 45평 미만이면 양도당시 9억원 초과하더라도 감면가능

③ 2003.1.1이후 취득한 주택→9억원 초과하면 무조건 감면이 불가능

 

 

<2009.2.12발표 미분양주택>

2009.2.12~2010.2.11 사이에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 신축주택은 주택 수에 관계없이 양도소득세를 감면한다. 다만, 이에 대한 감면은 주택 소재지역과 처분기한에 따라 감면율이 달라지므로 이를 제대로 확인할 필요가 있다.

 

지역		처분기한
		감면율	5년 내	5년 이후
서울		감면배제함.	-	-
서울 외 과밀억제권	인천시(강화·옹진군 제외), 경기14개시(의정부, 구리, 남양주(일부), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(일부)	60%	전액 감면	5년 이후에 발생한 양도차익만 과세 : 일반세율(6~38%), 장기보유특별공제(10~30%) 적용
위 외의 지역		100%	전액감면	상동

 

감면이 적용되는 주택은 주택 수에서 제외한다. 따라서 비과세 주택과 감면주택을 가지고 있는 경우 비과세주택을 양도하면 감면주택은 없는 것으로 보아 비과세를 적용한다.

 

 

3. 중과세제도의 완화

 

3주택/2주택 중과세 내용 : 장기보유 특별공제 박탈, 중과세율 적용 → 2012년 : 장기보유특별공제 적용, 세율은 일반세율 적용

 

▶ 3주택 중과세 대상주택 수 판정

주택 소재 지역	중과세 대상 주택 수
수도권 및 광역시권(군지역과 도농복합시의 읍․면지역 제외)	무조건 포함
기타지역(수도권 읍면지역, 광역시 군지역 포함)	국세청 기준시가 3억원 초과한 주택만 포함 (입주권 : 사업시행고시일 현재의 종전 주택의 가격)

 

▶ 2주택 중과세 대상주택 수 판정

주택 소재 지역	중과세 대상 주택 수
수도권(군지역과 도농복합시의 읍․면지역 제외)	무조건 포함
기타지역 및 지방광역시(수도권 읍면지역, 인천광역시 군지역 포함)	국세청 기준시가 3억원 초과한 주택만 포함 (입주권 : 사업시행고시일 현재의 종전 주택의 가격)

 

▶ 중과세제도 완화에 따른 전략

-주택은 양도차익이 작은 것부터 양도

-다주택자의 경우 거주용 주택을 처분하고자 하는 경우에는 임대주택 등록을 요함.

-토지는 중과세제도 폐지여부가 되는 해에 처분(2012년 말 국회통과예상)

 

출처: 세무법인 정상 신방수 세무사