제7강 재건축․재개발아파트 입주권세금

제7강 재건축․재개발아파트 입주권세금

 

1. 이슈!　2006년 입주권 과세방식의 변경

● 종전(2005년 이전) 재건축․재개발아파트 입주권(일반분양권은 제외)은 권리에 불과하므로 다른 주택의 비과세나 중과세에 영향을 주지 않음. ● 변경(2006년 이후) 2006년 이후에 관리처분을 받거나 취득한 입주권은 다른 주택의 비과세와 중과세에 영향을 주는 것으로 변경함. ● 영향 ▷ 비과세 적용과 배제 원칙 : 1주택과 1입주권을 보유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 양도세 비과세 배제 예외 : 1세대 1주택자가 실수요목적으로 입주권 보유시 다른 주택의 양도세를 비과세함 ▷ 중과세 적용과 배제(2012년은 큰 의미가 없음) 원칙 : 주택과 입주권이 3주택 이상인 상태에서 주택을 양도하면 3주택(2007년 2주택)중과세적용 예외 : 비과세 특례나 중과세 제외 요건 충족시 중과세에서 제외함.

2. 부동산과 입주권의 구분방법

 

▶ 입주권을 구분하는 이유 :

	부동산	입주권(권리)
양도차익 계산	기준시가 원칙	실거래가 원칙
장기보유특별공제	적용함	적용제외함
1세대 1주택 비과세	일반주택과 동일하게 처리	입주권 비과세 특례가 적용됨
비과세판정시 주택수	포함	2006년부터 포함
1세대 2주택 중과세 주택 수(2007년 시행)	포함	제외(단, 2007년부터 포함)
1세대 3주택 중과세 주택 수	포함	2006년부터 포함

 

3. 입주권의 비과세

 

● 입주권 양도시 비과세 요건

-요건 1 : 관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 현재에 비과세요건(보유기간)을 갖출 것 -요건 2 : 입주권을 양도한 날(잔금 청산일)에 다른 주택이 없을 것 -요건 3 : 양도일 현재 다른 주택이 있는 경우에는 소유한 1주택을 취득한 날로부터 2년(개정) 이내에 당해 조합원 입주권을 양도할 것

☞ 관리처분계획인가일 이후의 미철거주택에 대한 입장

	국세청	국세심판원
1세대 1주택 비과세요건 중 보유기간	주택으로 보아 계산 (최근 예규변경, 2004.12.30, 2005.12.17)	좌동
장기보유특별공제 적용	입주권으로 보아 공제 배제	주택으로 보아 공제 적용
다른 주택 양도시	주택으로 보아 다른 주택 과세판단	없음

 

● 입주권이 포함한 상태에서 다른 주택을 양도하는 경우 비과세

 

1세대 1주택자가 입주권을 취득하는 경우에는 다음 요건 충족시 실수요 목적으로 입주권을 취득한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용한다.

❶ 입주권 취득 후 2년(개정) 이내 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 종전주택을 양도하는 경우(그림 중 ⓐ의 경우) : 현행 이사로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세와 동일한 기준을 적용

❷ 아래 요건(㉠+㉡+㉢)을 충족하는 경우(그림 중 ⓑ, ⓒ의 경우) : 입주권 취득 후 곧바로 종전주택을 양도하지 않아도 아래의 요건을 충족하면 비과세를 적용한다.

㉠ 종전 주택이 1세대 1주택 비과세요건 갖출 것

㉡ 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년(개정) 이내에 종전주택 양도

㉢ 재건축주택 완공 후 2년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주

* 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능

입주권 취득 2년경과 주택 완공 2년경과 ------▶------∥--------◀-------∥------ ⓐ비과세 ⓑ비과세 ⓒ비과세 ⓓ과세

❸ 1세대 1주택자의 주택이 입주권으로 전환되어 재건축사업 시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택)을 양도시 아래 요건(㉠+㉡+㉢)을 충족하는 경우 양도세 비과세 적용

㉠ 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주

㉡ 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 대체주택 양도

㉢ 재건축주택 완공 후 2년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 그 집에서 1년 이상 거주

* 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능

 

출처: 세무법인 정상