전매제한

전매제한

주택의 입주자로 선정된 사람은 일정한 기간이 경과하기 전까지는 상속을 제외한 전매행위나 이를 알선하는 행위를 할 수 없으며, 그 위반사실을 신고하는 자는 시·도지사로부터 포상금을 받을 수 있습니다.

 

주택의 전매행위의 제한

 

사업주체가 건설·분양하는 주택의 입주자로 선정된 지위나 주택은 일정한 기간이 경과하기 전까지는 전매(상속은 제외)하거나 전매를 알선할 수 없습니다(「주택법」 제41조의2제1항, 「주택법 시행령」 제45조의2제1항·제2항 및 제3항).

 

전매제한 대상 및 기간

 

전매가 제한되거나 전매를 알선할 수 없는 경우와 그 기간은 다음과 같습니다.

- 투기과열지구에서 건설·분양되는 주택(분양가상한제 적용주택 및 해당 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외)의 입주자로 선정된 지위는 최초로 주택분양계약 체결이 가능한 날부터 1년간(수도권, 충청권의 행정구역에 속하는 지역의 경우에는 해당 주택의 소유권이전등기를 완료한 때까지, 이 경우 5년을 초과하지 못함)전매행위가 제한됩니다(「주택법 시행령」 제45조의2제1항).

- 분양가상한제 적용주택 및 해당 주택의 입주자로 선정된 지위는 최초로 주택분양계약 체결이 가능한 날부터 다음의 기준에 따라 전매제한기간의 적용을 받습니다(「주택법 시행령」 제45조의2제2항).

※ 다만, 다음 중 어느 하나에 해당하는 기간이 3년 이내인 경우로서 그 기간이 지나기 전에 해당 주택(건축물에 대해서만 소유권이전등기를 하는 경우에는 해당 건축물을 말함)에 대한 소유권이전등기를 완료한 경우에는 소유권이전등기를 완료한 때에 그 기간에 도달한 것으로 봅니다.

(1) 수도권의 경우

1) 공공택지 중 해당 지구면적 50퍼센트 이상이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조에 따른 개발제한구역을 해제하여 개발된 경우의 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택

ⅰ) 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 70퍼센트 이상인 경우에는 7년

ⅱ) 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 70퍼센트 미만인 경우에는 10년

※다만, 이 경우 3년 이내에 해당 주택에 대한 소유권 이전등기를 완료한 경우에는 소유권이전등기를 완료한 때에 3년이 지난 것으로 봅니다(「주택법 시행령」 제45조의2제2항 단서).

2) 위 1)에 해당하지 않는 주택

공공택지 중 해당 지구면적 50퍼센트 이상이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조에 따른 개발제한구역을 해제하여 개발된 경우의 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 에 해당하지 않는 주택

구분		「수도권정비계획법」 제6조제1항에 따른 과밀억제권역	과밀억제권역 외의 지역
공공택지에서 공급되는 주택	주거전용면적 85제곱미터 이하	5년 (다만, 이 경우 3년 이내에 해당 주택에 대한 소유권이전등기를 완료한 때에는 소유권이전등기를 완료한 때에 3년이 지난 것으로 봄)	3년
	주거전용면적 85제곱미터 초과	3년	투기과열지구: 3년 비투기과열지구:1년
민간택지에서 공급되는 주택	주거전용면적 85제곱미터 이하	3년	투기과열지구: 3년 비투기과열지구:1년
	주거전용면적 85제곱미터 초과	투기과열지구: 3년 비투기과열지구:1년	투기과열지구: 3년 비투기과열지구:1년

(2) 수도권 이외의 지역의 경우

수도권 이외의 지역의 경우

구분	투기과열지구	비투기과열지구
공공택지에서 공급되는 주택	3년	1년
민간택지에서 공급되는 주택	1년(충청권)	-

※ 충청권은 대전광역시, 충청남도, 충청북도를 말합니다.

위반시 제재

- 「주택법」 제41조의2제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 알선한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 받습니다(「주택법」 제96조제2호).

전매제한에 대한 특례

- ① 「주택법」 제41조의2제1항제1호(투기과열지구에서 건설·분양되는 주택의 입주자로 선정된 지위)·제2호(분양가상한제 적용주택의 입주자로 선정된 지위) 및 제3호(주택공영개발지구에서 분양가격의 제한을 받지 아니하고 공공기관이 건설·분양하는 공동주택의 입주자로 선정된 지위)에 따라 주택의 입주자로 선정된 사람이거나, ② 분양가상한제 적용주택을 분양받은 사람 또는 ③ 주택공영개발지구에서 분양가격의 제한을 받지 아니하고 공공기관이 건설·분양하는 공동주택을 분양받은 사람은 아래의 사유로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우에는 해당 주택을 전매하거나 전매를 알선할 수 있습니다(「주택법」 제41조의2제2항 본문, 「주택법 시행령」 제45조의2제4항).

〈 전매가 불가피한 경우 〉

① 세대주를 포함한 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 수도권을 제외한 다른 광역시, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외)으로 이전하는 경우

② 상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

③ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하는 경우

④ 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우

⑤ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제78조제1항에 따라 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업자의 알선으로 공급받은 경우를 포함)로서 시장·군수 또는 구청장이 확인하는 경우

⑥ 분양가상한제 적용주택이나 주택공영개발지구에서 분양가격의 제한을 받지 아니하고 공공기관이 건설·분양하는 공동주택의 소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우

⑦ 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 그 배우자에게 증여하는 경우

※ 수도권 이외의 지역에서 투기과열지구로 지정되지 아니하거나 지정해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·분양되는 분양가상한제 적용주택 또는 해당 주택의 입주자로 선정된 지위에 있는 사람은 해당 주택을 전매하거나 전매를 알선할 수 있습니다(「주택법」 제41조의2제1항제2호 단서).

※ 다만, 분양가상한제 적용주택 또는 주택공영개발지구에서 분양가격의 제한을 받지 아니하고 공공기관이 건설·분양하는 공동주택을 분양받은 사람에 대하여는 한국토지주택공사(사업주체가 지방공사인 경우에는 지방공사)가 해당 주택을 우선 매입할 수 있습니다(「주택법」 제41조의2제2항 단서).

 

신고포상금

 

시·도지사는 전매행위 제한을 위반하여 입주자로 선정된 지위나 주택을 전매하거나 전매를 알선한 자에 대한 부정행위를 입증할 수 있는 자료를 「주택법 시행규칙」 별지 제58호의5서식인 부정행위신고서에 첨부하여 신고한 자에게 포상금을 지급할 수 있습니다(「주택법」 제89조의2, 「주택법 시행령」 제118조의2제1항).

- 포상금 신청방법: 포상금을 지급받으려는 자는 수사결과를 통보받은 후, 「주택법 시행규칙」 별지 제58호의6서식의 신고포상금지급신청서에 수사결과통지서 사본 1부, 통장 사본 1부를 첨부하여 시·도지사에게 신청해야 합니다(「주택법 시행령」 제118조의2제5항).

- 포상금 지급액: 포상금지급신청자는 시·도지사로부터 1천만원 이하의 포상금을 지급받을 수 있습니다(「주택법 시행규칙」 제51조의2제1항).

- 포상금 지급기준: 포상금 지급은 전매행위나 전매행위를 알선하는 행위의 적발에 기여한 정도 등을 고려하여 배분하는 바, 동일한 전매행위나 전매를 알선하는 행위에 대하여 2 이상의 자가 각각 신고한 경우에는 하나의 신고로 보고, 포상금을 지급받을 자가 배분방법에 관하여 미리 합의하여 포상금의 지급을 신청한 경우에는 그 합의된 방법에 따릅니다(「주택법 시행규칙」 제51조의2제2항).

- 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 포상금을 지급하지 아니할 수 있는데, 이 경우 시·도지사는 그 사유를 신고한 자에게 통지하여야 합니다(「주택법 시행규칙」 제51조의2제3항 및 제4항).

· 신고받은 전매행위 또는 이의 알선행위가 언론매체 등에 이미 공개된 내용이거나 이미 수사 중인 경우

· 관계행정기관이 사실조사 등을 통하여 신고받은 전매행위 또는 이의 알선행위