주택의 전대차

 주택의 전대차

주택의 전대차는, 임차인이 임차주택을 제3자에게 임대하는 채권계약입니다. 주택의 전대차는 임대인의 동의가 있는 경우에만 허용됩니다.

 

주택의 전대차

 

주택의 전대차란, 임차인이 자기의 임차권에 기초하여 임차주택을 제3자에게 사용·수익할 수 있게 하는 계약입니다.

계약당사자는 전대인(임차인)과 전차인(제3자)입니다.

- 따라서 전대차 계약을 하면, 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 사이에는 별개의 새로운 임대차 관계가 생기나, 임차인(전대인)과 임대인의 관계는 그대로 존속하게 됩니다.

「민법」은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있으므로, 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차주택을 전대한 때에는 임대차 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조).

- 임차권의 전대 제한규정은 강행규정이 아니므로, 전대차는 임대인의 동의가 없더라도 전대차상의 채권·채무가 유효하게 성립합니다. 그러나 전차인이 임대인 그 밖의 제3자와의 관계에 있어서 유효하게 임차권을 취득하느냐는 임대인의 동의 유무에 따라 결정됩니다(「민법」 제629조및 제652조).

- 임대인의 동의는 전대차 계약이 체결되기 전이든 후이든 불문하며, 명시 또는 묵시적으로 가능합니다. 동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 입증해야 합니다.

 

임대인의 동의가 있는 전대차의 효과

 

전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계

- 전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차 계약의 내용에 따라 정해지고, 전대인은 전차인에 대해 임대인으로서의 권리의무를 가지게 됩니다.

임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계

- 임대인과 임차인의 관계는 전대차의 영향을 받지 않습니다. 즉 임대인은 임차인에 대해 임대차 계약에 따른 권리를 행사할 수 있습니다(「민법」 제630조제2항).

임대인과 전차인 사이의 관계

- 임대인과 전차인 사이에는 직접적으로 아무런 관계가 없습니다. 그러나 「민법」은 임대인의 보호를 위해 전차인이 임대인에 대해 직접의무를 부담하도록 하고 있습니다(「민법」 제630조제1항).

· 즉, 전차인은 전대차 계약에 따라 전대인에 대해 차임지급 등의 의무를 부담하게 되는데, 이러한 의무를 일정한 전제 하에 직접 임대인에게 이행하면 임차인에 대한 의무는 면하게 됩니다. 그러나 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없습니다(「민법」 제630조제1항후단).

전차인의 보호

- 전대차는 임대차를 기초로 하는 것이므로, 임대차 관계가 기간만료 등으로 소멸하면 전대차 관계도 소멸하게 됩니다.

· 그러나 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 않으므로 전차인은 전대차의 존속을 임대인과 임차인에게 주장할 수 있습니다(「민법」 제631조).

- 임대차 계약이 해지의 통고로 종료되더라도 임차주택이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다. 전차인이 해지의 통지를 받은 때에도 6개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제638조).

- 전차인은 주택 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건, 임대인으로부터 매수하였거나 임대인의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속한 물건에 대해서는 전대차의 종료 시에 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제647조).

 

임대인의 동의를 얻은 임차주택의 전대와 대항력

 

임차인이 이미 대항력을 취득한 후 임차주택을 전대한 경우

- 대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차주택을 전대한 경우에는 전차인이 그 주택을 인도받고 자신의 주민등록을 마친다면, 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 않고 동일성을 유지한 채 존속합니다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결).

임차인이 대항력을 취득하지 않고 임차주택을 전대한 경우

- 임차인이 임차주택의 인도와 주민등록을 하지 않은 채 임대인의 동의를 얻어 임차주택을 전대하고, 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우, 임차인은 그 때부터 대항력을 취득합니다(대법원 1994. 6.18D. 선고 94다3155 판결).

 

임대인의 동의가 없는 전대차의 효과

 

전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계

- 전대차 계약은 전대인(임차인)과 전차인 사이에서 유효하게 성립하고, 전차인은 전대인에게 주택을 사용·수익하게 해 줄 것을 내용으로 하는 채권을 취득하며, 전대인은 전차인에 대해 차임청구권을 가집니다.

- 전대인은 전차인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결).

임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계

- 임차인이 전대를 하더라도 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계는 그대로 존속합니다. 물론 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조제2항).

임대인과 전차인 사이의 관계

- 임대인의 동의 없는 임차주택의 전대는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 전차인이 주택을 점유하는 때에는 임대인에 대해서는 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 임차주택의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제213조및 제214조).

 

임대인의 동의가 없는 임차주택의 전대와 대항력

 

임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택을 전대하면 원칙적으로 그 효력이 없으므로, 임차인이나 전차인은 임차주택의 전대를 가지고 제3자는 물론 임대인에게도 대항할 수 없습니다.

- 따라서 임차인이 대항력을 취득하였다고 하더라도 임차주택의 전대에 따른 전차인은 임차인의 대항력을 원용하거나 자신의 고유한 대항력을 취득할 수 없습니다.

· 이 경우 원래의 임차인도 제3자에게 임차주택을 전대함으로써 그 주택의 점유를 중단하였다면 대항력이 상실됩니다.

 

주택의 소부분의 전대차

 

주택의 임차인이 그 주택의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 할 때에는 전대의 제한, 전대의 효과 및 전차인의 권리의 확정에 관한 규정은 적용되지 않습니다(「민법」 제632조).

- 다만, 이 규정은 임의규정이므로 당사자간의 특약으로 그 적용을 배제할 수는 있습니다.