임대차계약서의 작성

 임대차계약서의 작성

 

주택의 임대차계약서 들어가야 하는 사항을 확인해야 합니다. 임대차계약서에는 특약사항을 기재할 필요가 있습니다.

 

임대차계약서에 들어가야 하는 사항

 

임대차계약서에는 다음의 사항이 기재됩니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제26조제1항, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제22조제1항).

- 거래당사자의 인적 사항

- 물건의 표시

- 계약일

- 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항

- 물건의 인도일시

- 권리이전의 내용

- 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

- 중개대상물확인·설명서 교부일자

- 그 밖의 약정내용

 

계약당사자의 인적사항

 

임대차계약서에 계약 당사자를 표시하는 것은 그 계약에 따른 권리자 및 의무자를 특정하기 위한 것입니다.

계약 당사자의 동일성을 인식할 수 있고, 필요한 경우 상호 연락이 가능하도록 그 이름과 주소, 주민등록번호, 전화번호 등을 기재하면 됩니다.

 

거래금액 및 지급일자

 

주택의 임대차계약을 체결하면서 지급하는 거래금액은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하거나 중도금 없이 잔금을 지급하게 됩니다.

계약금은 전체 보증금의 10%를 계약할 때 지급하고, 잔금은 임차주택에 입주하는 날에 지급하는 것으로 기재하는 것이 안전합니다.

 

임대차의 존속기간

 

임대차 기간을 반드시 2년으로 기재할 필요는 없습니다. 임차인의 형편에 맞추어 2년 미만으로 정할 수 있습니다.

- 예를 들어, 임대차 기간을 1년으로 정한 경우에도 임차인으로서는 1년 후 이사를 가고 싶으면 이사를 가면서 임차보증금을 돌려달라고 할 수도 있고, 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 임차 주택에서 살 수 있습니다.

· 「주택임대차보호법」에서 임차인의 보호를 위해 임대차 기간을 최저 2년으로 하면서, 임차인은 2년 미만으로 정한 임대차 기간이 유효하다고 주장할 수 있도록 해 두었기 때문입니다(「주택임대차보호법」 제4조).

 

임대차 계약의 특약 사항

 

부동산중개사무소에서 일반적으로 사용하고 있는 임대차계약서에는 특약사항을 기재하는 란이 있는데, 불리한 조건으로 임대차계약을 하지 않기 위해 다음과 같은 내용의 특약사항을 기재할 필요가 있습니다.

임차인이 임차 주택을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항

- 주택 임대차계약 후 그 주택에 입주하는 날까지 상당한 기간이 걸리는 경우가 보통이므로, 그 사이에 임대인이 다른 사람에게 근저당권 등을 설정을 할 수 없도록 하고, 이를 위반하면 임대차계약을 해제하고 손해배상을 받을 수 있도록 약정해 둘 필요가 있습니다.

- 만약, 임차인이 입주하기 전에 근저당권 등의 권리가 설정되게 되면, 임차권은 그 설정된 권리보다 후순위가 되어 임차보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

임차인이 입주하기 전에 발생한 임차주택의 하자는 임대인이 직접 수리한다는 사항

- 입주 시에 발견하기 어려운 보일러의 고장이나 누수 등의 수리비용의 부담에 대해 서로의 책임범위를 명확히 하기 위해 약정을 해 두는 것이 좋습니다.

- 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차 주택의 하자는 임대인의 비용으로 수리하고, 입주 일부터 가까운 시일 내에 보일러 등에 고장이 발견된 경우 그 고장은 인도받기 전에 발생된 것으로 추정한다는 문구를 넣어두는 것이 좋습니다.

입주 전의 기간에 대한 공과금의 부담에 관한 사항

- 종전의 임차인이 전기요금, 수도요금 등의 공과금을 내지 않고 이사 가는 경우 임차인이 곤란을 겪게 되는 경우가 있습니다.

- 이를 방지하기 위해 입주하기 전의 기간에 대한 공과금 미납 부분에 대해서는 임대인이 책임질 수 있도록 약정해 두는 것이 좋습니다.

임대차의 중도해지에 관한 사항

- 임대차의 존속기간 중 분양받은 아파트에 입주하는 일이 발생하거나, 전학, 전근 등으로 이사를 할 수 밖에 없는 부득이한 경우에는 계약기간이 남았기 때문에 이사를 하게 되면 임차보증금을 돌려받는데 갈등이 생길 소지가 있습니다.

- 부득이한 사유로 임대차계약을 중도에 해지할 경우에 대비하여, 예를 들어 계약기간 중에 전근 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 중도에 임대차계약을 해지할 수 있고, 그 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 1개월이 지나면 발생한다는 약정을 해 둘 필요가 있습니다.

 

임대차계약 후 받아야 할 서류

 

주택임대차계약서

- 부동산 중개업자는 중개대상물에 관해 중개가 완성되어 작성한 거래계약서를 거래당사자에게 각각 교부해야 합니다. 그리고 임대차계약서의 사본을 5년 동안 보존해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제26조제1항, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제22조제2항).

중개대상물 확인·설명서

- 부동산 중개업자는 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물확인·설명서(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 별지 제20호서식)를 거래당사자에게 교부해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제3항, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제21조제3항).

- 만약, 부동산 중개업자가 중개대상물확인·설명서를 작성해 주지 않거나, 그 작성된 내용이 사실과 다른 때에는 거래당사자는 부동산 중개업자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조).

공제 증서

- 공제증서는 부동산 중개업자의 중개사고에 대비하기 위한 손해배상책임 보장에 관한 증서로서, 부동산 중개업자는 거래당사자에게 공제증서를 교부해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제5항).