중개업자의 책임 및 중개수수료

  중개업자의 책임 및 중개수수료

 

부동산 중개업자는 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우에는 손해배상책임을 져야 합니다. 중개의뢰인은 부동산 중개업자에게 중개수수료를 지급해야 합니다.

 

부동산 중개업자의 의무

 

중개업자의 신의성실 및 비밀누설금지 의무

- 중개업자는 거래당사자에게 신의와 성실로써 공정하게 중개업무를 수행해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제29조제1항).

- 중개업자는 중개업무로 알게 된 비밀을 누설하지 말아야 하고, 그 업무를 떠난 후에도 누설해서는 안되며, 이를 위반한 때에는 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제29조제2항 및 제49조).

중개업자의 설명의무

- 중개업자는 중개대상물에 대해 주택임대차 계약을 하려는 사람에게 성실·정확하게 설명할 의무가 있습니다. 이 경우 중개대상물의 토지대장·등기부 등본 등 설명의 근거자료를 함께 제시해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제1항).

- 중개업자는 확인·설명을 위해 필요한 경우에는 중개대상물의 임대의뢰인에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제2항).

- 중개업자가 확인·설명해야 할 사항은 아래와 같습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제1항, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제21조제1항).

· 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계

· 법령규정에 따른 거래 또는 이용제한 사항

· 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

· 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

· 거래예정금액·중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역

· 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

· 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태

· 벽면 및 도배의 상태

· 일조·소음·진동 등 환경조건

· 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건

· 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

중개대상물확인·설명서의 교부·보존 의무

- 중개업자는 거래계약서를 작성하는 때 중개대상물확인·설명서(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 별지 제20호서식)를 거래당사자에게 교부하고, 그 사본을 3년간 보존해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제3항, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제21조제3항, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제16조제1호).

- 임대의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 때에는 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고, 중개대상물확인·설명서에 기재해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제21조제2항).

- 중개대상물확인·설명서에는 중개업자의 서명 및 날인이 있어야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제4항).

공제증서의 교부 의무

- 중개업자는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 아래의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제5항).

· 보장금액(법인 중개업자는 1억원 이상, 비법인 중개업자는 5,000만원 이상)(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제24조제1항).

· 보증보험회사, 공제사업을 하는 자, 공탁기관 및 그 소재지

· 보장기간

 

부동산 중개업자의 손해배상책임

 

중개업자는 중개행위를 함에 있어 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제1항).

- 계약체결 후 계약금 및 중도금 지급에도 관여한 부동산 중개업자가 잔금 중 일부를 횡령한 경우(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결)

중개업자는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제2항).

- 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개한 자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정됩니다(대법원 2000. 12. 22. 선고 2000다48098 판결).

 

부동산 중개수수료

 

중개수수료란

- 중개수수료란, 부동산거래로 계약이 체결되어 중개업자와 중개의뢰인 사이에 수수되는 금액을 말합니다. 거래금액에 따른 일정요율과 한도액은 지방자치단체의 조례로 규정되어 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제3항).

- 중개업자의 고의 또는 과실로 부동산 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 중개수수료를 지급할 필요가 없습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제1항 단서).

- 중개업자는 중개의뢰인으로부터 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행보장에 소요된 실비를 받을 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제2항)

- 중개업자는 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 수수료 및 실비를 받습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제20조제3항).

중개수수료 및 실비의 한도

- 주택(건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상인 경우도 주택에 포함)에 대한 중개수수료의 한도는, 매매·교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9 이내, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8 이내입니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제20조제1항 및 제6항).

- 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 중개업자가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대 그 밖의 권리를 이전하려는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수·임차 그 밖의 권리를 취득하려는 중개의뢰인을 말함)에게 청구할 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제20조제2항).

- 중개업자는 중개수수료·실비의 요율 및 한도액 표를 해당 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제17조, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제10조제2호).

한도를 초과한 중개수수료 및 실비 수수 금지

- 중개업자는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개수수료 또는 실비의 한도를 초과하여 금품을 받아서는 안 되며, 이를 위반한 때에는 과태료 또는 영업정지나 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제33조제3호 및 제49조제1항).

- 만약, 중개업자가 수수료 또는 실비의 한도를 초과하여 요구하는 경우에는 그 초과분은 무효이고, 한도를 초과하여 지급한 수수료 또는 실비의 반환을 청구할 수 있습니다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결).

- 한도를 초과하는 수수료 또는 실비를 요구하는 경우 거래당사자는 초과분에 대해 지급을 거절할 수 있으며, 계속하여 한도 초과 수수료 또는 실비를 요구하면 행정관청에 신고할 수 있습니다.

임대차계약이 해제된 경우의 중개수수료

- 중개의뢰인은 임대차계약이 중개업자의 고의 또는 과실로 해제된 것이 아니라, 거래당사자의 의사에 따라 해제된 경우에는 중개수수료를 지급해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제1항).

 

중개수수료 및 실비의 지급

 

중개수수료의 지급 시기는 특별시·광역시·도의 조례로 정해져 있는데, 모든 중개업자와 중개의뢰인간의 약정이 우선하도록 정하고 있습니다.

- ① 중개업자와 중개의뢰인 사이의 약정에 따라, 약정이 없는 경우에는 중개업자가 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 사무의 처리를 마친 때에 지급(예, 서울특별시), ② 중개업자와 중개의뢰인간의 약정에 따라, 약정이 없으면 거래계약이 성립된 때에 2분의 1, 거래대금 완불시에 2분의 1을 각각 지급(예, 부산광역시, 인천광역시, 대전광역시, 전라북도), ③ 중개업자와 중개의뢰인간의 약정에 따라, 약정이 없으면 거래계약서 작성을 완료한 때에 지급(예, 강원도, 충청남도, 전라남도, 경상남도, 제주특별자치도), ④ 중개업자와 중개의뢰인간의 약정에 따라, 약정이 없으면 거래대금 완불시에 지급(예, 대구광역시, 광주광역시, 경상북도), ⑤ 중개업자와 중개의뢰인간의 약정에 따라 지급(예, 경기도, 충청북도)하도록 규정하고 있습니다.

- 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방이 요율 및 한도액 내에서 각각 지급해야 하고, 한도액을 초과하는 때에는 한도액의 범위 내에서 지급하면 됩니다.(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제20조제1항).

중개수수료의 계산

- 중개수수료 = 거래금액 × 요율(%)

- 중개수수료 = {보증금 ＋ (월차임 × 100)} × 요율(%)

· 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 합니다. 다만, 합산한 금액이 5,000만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제20조제5항제1호).

중개수수료의 한도

- 중개수수료의 한도는 특별시·광역시·도의 조례로 정하는데, 대부분 지역의 중개수수료의 한도는 아래와 비슷합니다.

<매매·교환 이외의 거래인 임대차 등>

매매·교환 이외의 거래인 임대차 등

거래금액	상한 요율	한도액
5,000만원 미만	1천분의 5	200,000원
5,000만원 이상 1억원 미만	1천분의 4	300,000원
1억원 이상 3억원 미만	1천분의 3	-
3억원 이상	1천분의 8 이하	-

실비의 한도

- 실비의 한도는 특별시·광역시·도청의 조례로 정하는데, 대부분 지역의 실비의 한도는 아래와 비슷합니다.

- 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비

· 제 증명서 및 공부의 발급·열람 수수료

· 교통비 및 숙박비 등의 여비

· 제 증명서 및 공부의 발급·열람 대행비 : 1건당 1천원

- 계약금 등의 지급·반환채무이행보장에 소요되는 실비

· 계약금 등의 예치에 따른 수수료

· 계약금 등의 지급 또는 반환의 보증을 위한 보험·공제 가입비

· 사무처리에 필요한 증명·공부의 발급·열람수수료

· 교통비 및 숙박비 등의 여비