전세권 등기

 전세권 등기

 

전세권은 전세권의 설정계약 및 설정등기 이외에 전세금을 지급함으로써 성립됩니다. 전세권자는 전세권이 소멸하는 경우 후순위권리자보다 우선하여 전세금을 돌려받을 수 있습니다.

 

전세권의 성립 및 성질

 

전세권이란, 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익하는 용익물권을 말합니다(「민법」 제303조).

전세권은 전세권의 설정계약 및 설정등기 이외에 전세금을 지급함으로써 성립됩니다.

전세권은 용익물권이지만, 우선변제권이 인정되고 있으며, 동시에 담보물권이기도 합니다.

- 즉, 전세권자는 전세권이 소멸하는 경우 그 부동산의 전부의 매각대금으로부터 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 전세금을 돌려받을 수 있습니다(「민법」 제303조제1항).

- 또한, 전세권자는 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체하는 경우 「민사집행법」이 정하는 바에 따라 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다(「민법」 제318조).

 

전세권의 등기절차

 

신청인

- 전세권은 전세권자가 등기권리자가 되고, 전세권설정자가 등기의무자가 되어 공동으로 신청하면 됩니다. 공유부동산의 경우에는 등기부상의 공유자 전원이 등기의무자가 되어 전세권설정등기를 신청해야 합니다.

- 만일, 전세권 설정계약을 한 후 등기의무자가 등기신청절차에 협력하지 않으면, “전세권등기절차를 이행하라”는 취지의 이행판결을 받아 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제29조).

등기신청서의 기재사항

- 필요적 기재사항

· 전세금(「부동산등기법」 제139조제1항)

√ 전세금은 전세권의 요소로서, 등기된 금액에 한해 제3자에게 대항할 수 있기 때문입니다.

· 전세권의 목적인 범위(「부동산등기규칙」 제62조제1항)

√ 전세권의 목적이 건물의 전부인 경우에는 “건물의 전부”, 건물의 일부인 경우에는 “1층 전부” 등과 같이 기재하면 됩니다. 다만, 전세권의 목적이 건물의 일부인 경우에는 건물의 도면을 첨부하고 그 목적인 부분을 표시해야 합니다(「부동산등기규칙」 제62조제2항).

- 임의적 기재사항

· 전세권등기의 원인에 존속기간, 위약금이나 배상금 또는 전세권 처분금지의 약정이 있는 경우에는 이를 기재해야 합니다(「부동산등기법」 제139조제1항 단서, 「민법」 제306조 단서).

√ 전세권의 존속기간은 전세권설정계약에 따라야 하며, 그 기간은 예를 들어 ①연월일부터 연월일까지, ② 연월일부터 몇 년간, ③ 연월일까지, ④ 몇 년간 등으로 기재하면 됩니다.

√ 위약금 또는 배상금을 약정한 경우에는 이를 등기신청서에 기재해야 합니다.

√ 전세권의 설정행위로 전세권 처분금지의 특약을 한 경우에는 이를 등기신청서에 기재해야 합니다.

등기신청서의 첨부서면(「부동산등기법」 제40조)

- 등기원인을 증명하는 서면

· 약정에 따른 경우에는 전세권설정계약서, 판결에 따른 경우에는 판결정본과 확정증명서

- 대리인이 등기를 신청할 때에는 그 권한을 증명하는 서면

- 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요할 때에는 이를 증명하는 서면

- 도면(전세권의 목적이 부동산의 일부인 경우)

- 등기의무자의 권리에 관한 등기필증. 다만, 등기필증을 멸실하여 첨부할 수 없는 경우에는 확인서면이나 확인조서 또는 공증서면 중 하나를 첨부하면 됩니다(「부동산등기법」 제49조).

- 전세권설정자인 소유자의 인감증명서(3월 이내의 것)(「부동산등기규칙」 제53조제1호)

- 등록면허세영수필확인서 및 등기신청수수료(「부동산등기규칙」 제49조제1항)

· 전세금의 1000분의 2에 해당하는 등록면허세와 등록면허세의 100분의 20에 해당하는 지방교육세를 납부한 영수필확인서를 제출하여야 하고(「지방세법」제28조 및 제151조), 부동산별로 14,000원의 등기신청수수료를 첩부해야 합니다[「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 별표 1 (2011.6.14. 개정, 2011.6.24. 시행, 등기예규 제1333호)].

- 전세권자의 주민등록표등·초본(3월 이내의 것)

등기의 실행

- 전세권등기는 목적 부동산의 등기용지 을구에 독립등기로서 기재됩니다.

· 등기의 목적은 “전세권설정”으로, 등기원인은 “설정계약”으로 기재됩니다.

· 전세권설정의 목적의 범위가 기재되며, 존속기간, 위약금이나 배상금, 양도금지의 특약이 있는 경우에는 이들도 기재됩니다.