대항력 및 우선변제권 취득

 대항력 및 우선변제권 취득

 

임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음날부터 대항력이 생기고, 이에 더하여 임대차계약서상 확정일자를 갖추면 우선변제권을 취득합니다. 우선변제권을 갖춘 임차인은, 임차주택이 경매에 들어가더라도 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

대항력의 의의 및 발생요건

 

대항력이란, 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

 

주택의 인도

 

주택의 인도란, 점유의 이전을 말하는데, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다. 즉 임차인이 입주해서 살고 있는 것을 뜻합니다.

- 만약 실제로 이사를 해서 거주하지 않고 있다면, 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없게 됩니다.

 

주민등록

 

주민등록은, 30일 이상 거주할 목적으로 그 관할 구역에 거주지를 가진 자가 거주지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 성명, 주소 등을 신고하고, 시장·군수 또는 구청장이 그 신고사항을 주민등록표에 등록하는 것을 말합니다(「주민등록법」 제6조, 제7조 및 제10조).

- 주민등록은 거래의 안전을 위해 임차권의 존재를 제3자에게 명백하게 인식할 수 있게 하는 공시방법입니다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결).

「주택임대차보호법」은, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 후단).

 

전입신고

 

전입신고는, 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동할 때 신거주지의 시장·군수 또는 구청장에게 하는 신고로서, 세대주 등 신고의무자는 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다(「주민등록법」 제10조, 제11조 및 제16조제1항).

전입신고는 가능한 한 임차 주택에 입주하는 날까지 마치는 것이 좋습니다. 전입신고가 늦어지면 「주택임대차보호법」에서 인정되는 대항력과 우선변제권의 발생시기가 늦어지기 때문입니다.

대항력을 취득한 임차인이 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 그 대항력은 소멸되므로 주의해야 합니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).

- 만약, 임차인이 다시 임차 주택의 주소에서 전입신고를 한 경우에는, 대항력은 그 때부터 다시 생깁니다.

전입신고의 절차

 

전입신고는 세대주 등 신고의무자가 신분증 등을 지참하고 새로운 거주지를 관할하는 동 주민센터에서 가서 신고하면 됩니다.

- 세대주가 전입신고를 하는 경우에는 세대주 본인신분증 지참

- 세대원이 전입신고를 하는 경우에는 세대주 도장 및 신고인의 신분증 지참

- 세대주의 직계 존·비속 및 배우자에게 위임하여 전입신고 하는 경우에는 세대주 도장, 세대주 신분증, 신고인의 신분증 지참

세대주가 아닌 세대원 등이 전입신고를 하는 경우에는 세대주란에 세대주의 도장을 날인해야 하고(위임신청의 경우에는 세대주란과 위임장 란에 도장을 날인), 신고인란에는 이름을 기재하고 서명해야 합니다.

 

전입신고 시 유의사항

 

전입신고를 하기 전에 반드시 부동산등기부 등본을 발급받아서 번지, 동, 호수 등을 확인한 후에 전입신고를 해야 기재오류로 인한 손해를 막을 수 있습니다.

- 전입신고의 유효성 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 번지를 기준으로 하여 판단하기 때문에 부동산등기부를 확인하여 정확하게 전입신고를 하는 것이 안전합니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결).

전입신고의 번지와 임차주택 등기부의 번지가 다른 경우, 그 임차인은 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추고 있지 않기 때문에 보호를 받을 수 없게 됩니다(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결).

※ 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추지 못하여 보호를 받을 수 없는 경우

√ 단독주택의 번지가 틀린 상태로 전입신고를 한 경우(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결).

√ 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)의 번지 또는 동·호수를 누락한 상태로 전입신고를 한 경우(대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결)

√ 대문 앞의 호수와 등기부의 호수 확인 없이 대문의 호수로 전입신고를 한 경우(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결)

담당공무원의 착오에 의한 기재 잘못은 대항력 발생에 영향력이 없습니다.

- 전입신고의 당사자는 부동산등기부를 확인한 후 제대로 전입신고를 하였으나, 담당공무원의 착오로 새로운 거주지의 번지를 틀리게 기재한 때에는 그 임대차의 대항력은 생깁니다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결).

신축 중인 주택에 대한 전입신고

- 신축 중인 주택을 임차하여 준공검사 전에 입주하는 경우, 건물등기부가 마련되어 있지 않아 대문에 적힌 호수로 전입신고를 하는 경우가 있습니다. 이 경우에는 준공검사 후 건물등기부가 작성되면, 그 등기부등본을 발급받아 동·호수를 다시 확인해야 합니다.

· 만약, 신축 중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 전입신고를 하는 때에, 잘못된 현관문의 표시대로 ‘1층 201호’라고 전입신고를 마쳤 는데, 준공 후 그 주택이 공부상‘1층 101호’로 등재되었다면 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추고 있지 않기 때문에 보호를 받을 수 없게 됩니다(대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결).

 

대항력의 발생시기

 

대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

여기에서 “그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 함은, 다음날 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).

- 예를 들어, 홍길동이 2008. 6. 16. 임차주택을 임차보증금 1억원에 임차하여 2008. 6. 27. 전입신고를 마쳤다면, 그 다음날인 2008. 6. 28. 00:00시부터 대항력이 생기게 됩니다.

대항력과 다른 권리와의 관계

- 대항력을 취득한 임차인과 주택에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.

 

우선변제권의 의의 및 인정요건

 

우선변제권이란, 「주택임대차보호법」상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

우선변제권은, 임차인이 ① 대항요건과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다. 이 경우 임차인은 임차주택이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).

- 우선변제권은 임차주택이 경매나 공매에 붙여져 넘어갈 때에 적용되고, 일반매매, 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않습니다.

 

확정일자의 의의 및 증명절차

 

확정일자란?

- 확정일자란, 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결).

· 확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 허위로 날짜를 소급하여 주택 임대차계약을 체결하여 우선변제권 행사를 방지하기 위해 마련된 제도입니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결).

확정일자를 받는 절차

- 임차인, 임차인의 대리인 등 주택임대차계약증서의 소지인은 주택소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 확정일자를 부여받을 수 있습니다 (「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여에 관한 규칙」 제2조[법무부령 제727호, 2010.12.29.공포 2011.1.1.시행]). 이 경우 임대인의 동의는 필요하지 않습니다.

※ 확정일자를 부여할 때 읍장, 면장, 동장 또는 출장소장은 주택임대차계약증에서 다음과 같은 사항을 확인해야 합니다 (「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여에 관한 규칙」제3조).

1. 주택임대차계약증서가 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서여야 합니다.

· 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의를 요합니다.

2. 계약당사자(대리인이 계약을 체결한 경우에는 그 대리인을 말합니다)의 서명 또는 기명날인이 있어야 합니다.

3. 연결되는 글자에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시해야 합니다.

4. 정정한 부분이 있는 경우에는 계약당사자가 그 부분에 서명하거나 날인하여야 합니다.

5. 기존에 확정일자가 부여되지 않았어야 합니다.

- 확정일자는 계약증서의 여백(여백이 없는 경우에는 그 뒷면)에 확정일자인을 찍고, 그 인영(印影) 안에 날짜와 확정일자부의 등부번호를 아라비아숫자로 적는 방법으로 부여됩니다 (「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여에 관한 규칙」제4조).

· 계약증서에 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수를 적은 후 확정일자인을 다시 찍어야 합니다.

· 계약증서가 2장 이상인 경우에는 각 장을 간인(間印)하여야 합니다.

- 확정일자를 받기 위해서는 600원의 수수료가 필요합니다. 계약증서가 4장을 초과하는 경우에는 초과하는 4장마다 100원씩이 더 내야 합니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여에 관한 규칙」제6조).

· 임차인이 다음과 같은 경우 수수료를 면제받을 수 있습니다.

1. 국민기초생활수급자 (「국민기초생활보장법」제2조)

2. 독립유공자 (「독립유공자예우에 관한 법률」제6조) 또는 그 유족(선순위자만 해당)

3. 국가유공자 (「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」제6조) 또는 그 유족(선순위자만 해당)

4. 고엽제후유증환자, 고엽제후유의증환자 또는 고엽제후유증 2세 환자 (「고엽자후유증 환자지원에 관한 법률」제4조)

5. 참전유공자 (「참전유공자예우 및 단체설립에 관한 법률」제5조)

6. 5·18 민주유공자(「5·18 민주유공자예우에 관한 법률」제7조) 또는 그 유족(선순위자만 해당)

7. 특수임무수행자「특수임무수행자 지원 및 단체설립에 관한 법률」제6조) 또는 그 유족(선순위자만 해당)

8. 의상자 또는 의사자유족(선순위자만 해당) (「의사상자 등 예우에 관한 법률」제5조)

9. 한부모가족지원 보호대상자 (「한부모가족지원법」제5조)

 

우선변제권의 발생시기

 

임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결).

우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).