상가건물의 용도 등 확인

 상가건물의 용도 등 확인

건축물대장 등을 발급받아 임차하려는 건물의 용도가 임차인이 희망하는 업종에 적합한지 등에 대해 사전에 확인해야 합니다.

 

건축물대장에서 확인해야 할 사항

 

건축물대장이란

- 건축물대장은, 건축물의 소유·이용 상태를 나타내어 건축물과 대지의 현황을 표시하고 있는 공적장부입니다(「건축법」 제38조제1항).

- 건축물대장에는 일반건축물대장과 집합건축물대장이 있으며, 상가건물의 경우 소유자가 구분되어 있지 않는 경우 일반건축물대장, 소유자가 구분되는 경우 집합건축물대장으로 나누어져 건축물과 대지의 현황이 기재되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제4조).

건축물대장의 구성

- 일반건축물대장은 갑(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 별지 제1호서식)·을(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 별지 제2호서식)로 구성되어, 갑에는 상가건물의 고유번호 및 위치와 대지면적, 용도지역, 용도지구, 용도구역 등이 기재되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제7조제1항).

· 갑에 건축물현황 및 상가건물소유자의 성명이 기재되어 있으며, 건축물현황란 또는 소유자현황이 부족한 경우 나머지 건축물현황 또는 소유자현황은 을에 기재됩니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제7조제1항).

- 집합건축물대장은 표제부 갑(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 별지 제3호서식)·을(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 별지 제4호서식)로 구성되어, 표제부에는 상가건물의 고유번호 및 위치와 대지면적, 용도지역, 용도지구, 용도구역 등이 기재되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제7조제2항).

· 표제부에 건축물현황 및 상가건물소유자의 성명이 기재되어 있으며, 건축물현황란이 부족한 경우 나머지 건축물현황은 표제부 을에 기재합니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제7조제2항).

 

건축물대장 등·초본의 열람 또는 교부

- 건축물대장 등·초본을 열람 또는 교부 받고자 하는 사람은 수수료를 납부하고, 건축물대장의 표제부 또는 표제부의 전체면 또는 건물현황도 등에서 필요한 부분을 선택하여 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신청하거나, 민원24 홈페이지에서 신청하여 열람 또는 교부받을 수 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제1항·제7항).

· 건축물대장 등·초본의 첫째 장에 “이 등·초본은 건축물대장의 원본내용과 틀림없음을 증명합니다.”는 문구와 담당자의 성명과 연락처를 표기하고 관인이 날인되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제4항).

 

건축물대장에서 확인할 사항

- 상가건물을 임차하기 전에 건축물대장상 상가건물의 지번과 실제 상가건물의 지번이 일치하는지를 확인해야 합니다.

- 상가건물에 대한 용도지역, 용도지구, 용도구역을 확인하여, 희망하는 업종이 해당 상가건물에 적합한지를 확인해야 합니다.

- 건축물대장에 기재된 소유자가 부동산등기부의 건물소유자와 동일한지를 확인해야 합니다.

· 건축물대장에 기재된 소유자가 부동산등기부의 건물소유자와 다를 경우, 부동산등기부의 건물소유자가 임차하려는 상가건물의 진정한 소유자이므로 부동산등기부의 건물소유자에게 상가건물을 임차해야 합니다(「부동산등기법」 제56조제2항).

- 건축물의 대지면적, 연면적, 건축면적, 부속건축물의 현황 및 오수정화시설을 확인해야 합니다.

· 희망하는 업종에 비해 오수정화시설 용량이 부족한 경우에는 영업신고증 등을 발급 받을 수 없는 문제가 발생할 수가 있기 때문에 오수정화시설을 확인해야 합니다.

- 건축물현황 및 변동사항을 확인해야 합니다.

· 건축물현황에는 현재 건축물이 각 층별로 어떠한 용도로 사용되고 있는지가 기재되고, 변동사항에는 건축물의 변동내용 및 원인이 기재되어 있습니다.

· 변동내용 및 원인에 “위반건축물”이라고 기재되어 있으며, 위반일자, 위반내용, 시정명령한 내용이 함께 기재되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제8조제1항).

· 만약, 위반내용을 시정하지 않은 채 그대로 둔 상태라면, 상가건물소유자에게 위반건축물의 시정을 요청하여 임대차계약을 체결하면 됩니다.

 

토지대장에서 확인해야 할 사항

토지대장(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 별지 제63호서식)은 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지의 소유자가 기록되어 있는 공적장부입니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제71조, 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 제68조제2항).

토지대장에 기재된 토지의 소재지와 지번이 임대차하려는 상가건물의 토지 소재지 및 지번과 일치하는지를 확인해야 합니다.

토지대장에 기재된 소유자가 건물등기부의 소유자와 일치하는지를 확인하여, 토지대장에 기재된 소유자가 상가건물의 소유자와 일치하지 않는 경우에는 부동산등기부에 지상권이 설정되어 있는지를 확인해야 합니다.

- 토지와 건물의 소유자가 다를 경우, 건물의 소유를 위해 건물소유자에게 토지를 이용할 수 있도록 지상권을 설정할 수 있습니다(「민법」 제279조).

토지대장의 소유자와 부동산등기부의 토지소유자가 일치하는지를 확인해야 합니다.

- 토지대장에 기재된 소유자가 부동산등기부의 토지소유자와 다를 경우, 부동산등기부의 토지소유자가 임차하려는 상가건물의 진정한 소유자이므로 부동산등기부의 토지소유자로부터 상가건물을 임대차해야 합니다(「부동산등기법」 제56조제2항).

토지대장의 열람 또는 교부 절차

- 토지대장을 열람 또는 교부하려면, 민원24 홈페이지에서 신청하여 열람 또는 교부 받을 수 있습니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제75조, 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 제74조).

- 토지대장 열람은 방문 신청의 경우에는 300원, 인터넷 신청의 경우에는 200원(소유자 본인 신청시에는 무료)의 수수료를 납부해야 하며, 토지대장 발급은 방문 신청의 경우에는 500원, 인터넷 신청의 경우에는 300원(추가 1장당 50원/소유자 본인 신청시에는 무료)의 수수료를 납부해야 합니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 제74조, 별지 제71호서식).

 

토지이용계획 확인서에서 확인해야 할 사항

토지이용계획 확인서(「토지이용규제 기본법 시행규칙」 별지 제2호서식)는 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제5조, 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조).

- 상가건물이 있는 지역이 재개발지역에 해당되는지 또는 도로개설 등을 확인하여 상가건물 지역의 상권의 발전전망 등을 알 수 있습니다.

토지이용계획 확인서에서 해당 상가건물의 용도지역 용도지구, 앞으로의 개발계획수립여부 등을 확인해야 합니다.

토지이용계획 확인서 발급절차

- 토지이용계획 확인서를 발급받으려면, 특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 토지이용계획 확인신청서를 제출하여 발급받거나 민원24 홈페이지에서 발급받을 수 있습니다(「토지이용규제 기본법」 제10조, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조).

- 토지이용계획 확인서는 토지이용규제정보서비스 홈페이지에서 열람할 수 있습니다.