차임 또는 보증금의 증감청구

상가건물 임대차 - 차임 또는 보증금의 증감청구

 차임 또는 보증금의 증감청구

차임 또는 보증금의 증액기준은 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과할 수 없습니다.

차임 또는 보증금의 증액청구

임대인은, 임대차계약이 존속 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항).

- 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하므로 증액청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서).

임대인의 차임증액청구는, 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 할 수 없습니다.

- 그러나, 임대인은 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우 차임증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).

차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 후단 및 제2항).

- 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제2항).

- 증액청구 당시 차임이나 임차보증금의 100분의 9의 금액을 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 후단, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).

※ 위의 증액청구 제한규정은 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물(「상가건물임대차보호법」 제2조제1항, 「상가건물임대차보호법 시행령」 제2조제1항)에만 해당됩니다.

차임 또는 보증금의 감액청구

임차인은, 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항). 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하므로 감액청구를 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서).

증액금지의 특약과는 달리, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조, 「민법」 제652조에 따른 제628조의 준용).

- 따라서, 임차인은 차임감액금지특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.

증액 부분의 담보물권자에 대한 대항력

대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우, 보증금중 증액부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다(대법원 1990.8.14. 선고 90다카11377 판결).

따라서 증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는, 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여, 그 증액부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.

· 따라서, 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부을 확인하여 임차상가건물에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지 않는지를 확인한 후 증액여부를 결정하는 것이 안전합니다.