임대인의 권리·의무

 

임대인의 권리·의무

 

 

임대인은, 상가건물을 사용·수익하게 할 의무, 방해제거의무, 담보책임, 임대차보증금반환의무를 집니다. 임대인은, 차임지급청구권, 임대물반환청구권, 그 밖에 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리를 가집니다.

 

임대인의 의무

 

상가건물을 사용·수익하게 할 의무

- 임대인은 임차인이 목적물인 상가건물을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).

- 이를 위해 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도하여야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 상가건물을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조).

- 그러나 임대인은 상가건물의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결).

- 임대인의 수선의무는 특약에 의해 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).

· 예를 들어, 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 상가건물의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 상가건물이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다.

- 임차인은 임대인이 상가건물을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 상가건물임대차계약을 해지하거나 파손된 건물의 수리가 끝날 때 까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결).

- 임대인은 임차인이 실수로 상가건물을 파손한 경우에도 상가건물을 수리해 주어야 합니다. 이 경우 임대인은 상가건물을 수리해 주고, 임차인에게 손해배상을 청구하거나 상가건물파손을 이유로 계약을 해지할 수 있습니다.

방해제거의무

- 상가건물임대차 계약체결 후 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도하였으나, 여전히 종전의 임차인 등 제3자가 상가건물을 계속 사용·수익하는 등 새로운 임차인의 상가건물의 사용·수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해를 제거하도록 노력해야 합니다.

상가건물의 하자 등에 대한 담보책임

- 임대인은, 권리의 하자로 임차인이 상가건물을 사용·수익할 수 없게 되거나, 상가건물 자체에 하자가 있어 계약에 따른 사용·수익을 할 수 없게 된 경우에는 임차인에게 담보책임을 부담해야 합니다(「민법」 제567조). 임대차는 유상계약이므로 매도인의 담보책임에 관한 규정이 준용되기 때문입니다.

- 임차인은, 임차상가건물에 하자가 있어 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 경우에는 임대인에게 하자수선을 청구하고(「민법」 제623조·제580조), 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 부분만큼의 차임 또는 임대차 보증금의 감액을 청구하며(「민법」 제627조제1항·제567조, 제572조제1항), 남은 부분의 상가 건물로는 상가건물임대차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 상가건물임대차 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제627조제2항·제567조, 제572조제2항).

임대차보증금의 반환의무

- 임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다(대법원 1988.1.19. 선고 87다카1315 판결).

 

임대인의 권리

 

임대인은, 차임지급청구권(「민법」 제618조 및 제633조), 차임증액청구권(「민법」 제627조), 임대물반환청구권(「민법」 제654조에 따른 제615조의 준용), 그 밖에 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리(「민법」 제624조)를 가집니다.