농지 취득

농지 취득

농지를 살 때에는 미리 부동산등기부, 토지대장, 토지이용계획확인서 등을 확인하고 현장조사를 하여 농지의 현황을 직접 확인해야 합니다. 또한 농지를 취득하기 위해서는 사전에 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.

 

농지취득의 방법

 

농지를 소유할 자격이 있는 사람은 매매계약, 증여계약, 교환계약과 같은 사법상의 계약을 체결하여 농지를 취득할 수 있습니다.

- 상속인은 피상속인의 사망으로 농지를 취득할 수 있습니다.

 

농지를 취득하려는 사람은 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.

 

농지의 확인

 

부동산등기부의 확인

- 농지에 대한 매매계약을 체결하기 전에 매수인은 계약 목적물인 농지의 표시와 그 권리관계를 확인하기 위해 부동산등기부를 확인해야 합니다.

- 매수인은 농지에 임차인, 전세권자 등의 용익권자가 있는지 확인해야 합니다.

- 매매목적 농지에 저당권이 설정되어 있거나 가처분·가압류·가등기가 되어 있는 경우에도 매매계약은 유효하게 체결될 수 있으나, 이러한 농지는 경매의 위험이 있음을 유의해야 합니다.

 

토지대장의 확인

- 농지의 매수인은 농지를 매입하기 전에, 토지대장·임야대장상의 토지의 표시와 부동산등기부상의 토지의 표시가 일치하는지 확인해야 합니다.

· 이는 부동산등기부에 적힌 농지의 표시가 토지대장·임야대장과 일치하지 않는 경우에는 그 농지 소유권의 등기명의인은 부동산 표시의 변경등기를 하지 않으면 그 부동산에 대하여 다른 등기를 신청할 수 없기 때문입니다(「부동산등기법」 제56조제1항).

 

토지이용계획확인서 확인

- 토지이용계획확인서를 통해 해당 부동산의 용도지역·용도지구, 앞으로의 개발계획수립 여부 등을 확인할 수 있습니다.

- 토지이용계획확인서는 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등에서의 행위제한 내용 등이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정 여부 등을 알 수 있는 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제10조제1항, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조제4항 및 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조제2항).

 

현장조사

 

부동산등기부와 토지대장의 일치 여부를 확인한 뒤에는 실제 농지가 부동산등기부 등의 기재와 일치하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

농지취득자격증명

 

농지를 취득하려는 사람은 농지 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 않은 시의 시장을 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우)·구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우)·읍장 또는 면장(이하 “시·구·읍·면의 장”이라 함)으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다(「농지법」 제8조제1항 본문).

※ 예외

농지가 토지거래허가구역 내에 있는 경우에는 토지거래허가를 받으면 농지취득자격증명을 받은 것으로 봅니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제126조제1항).

 

다만, 다음의 어느 하나에 해당하면 농지취득자격증명을 발급받지 않아도 농지를 취득할 수 있습니다(「농지법」 제8조제1항 단서 및 「농지법 시행령」 제6조).

- 상속[상속인에게 한 유증(遺贈)을 포함]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

- 「농지법」 제34조제2항에 따른 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우

- 「농어촌정비법」 제25조, 제43조에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

- 「공유수면관리 및 매립에 관한 법률」에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우

- 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

- 농림축산식품부장관과의 협의를 마치고, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

- 공유농지를 분할하여 농지를 취득하는 경우

- 시효의 완성으로 농지를 취득하는 경우

- 「징발재산정리에 관한 특별조치법」 제20조, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제91조에 따른 환매권자가 환매권에 따라 농지를 취득하는 경우

- 「국가보위에 관한 특별조치법 제5조제4항에 의한 동원대상지역 내의 토지의 수용·사용에 관한 특별조치령에 의하여 수용·사용된 토지의 정리에 관한 특별조치법」 제2조 및 제3조에 따른 환매권자 등이 환매권 등에 따라 농지를 취득하는 경우

- 「농지법」 제17조에 따른 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 취득하는 경우

농지취득자격증명 발급 신청

- 농지취득자격증명을 발급받으려는 사람은 다음의 서류를 농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장에게 제출해야 합니다(「농지법 시행령」 제7조제1항 및 「농지법 시행규칙」 제7조).

· 농지취득자격증명신청서(「농지법 시행규칙」 별지 제3호서식)

· 다음의 사항이 모두 기재된 농업경영계획서(「농지법」 제8조제2항, 「농지법 시행규칙」 별지 제4호서식, 농지를 농업경영 목적으로 취득하는 경우만 제출)

√ 취득 대상 농지의 면적

√ 취득 대상 농지에서 농업경영을 하는 데에 필요한 노동력 및 농업 기계·장비·시설의 확보 방안

√ 소유 농지의 이용 실태(농지 소유자에게만 해당)

· 농지임대차계약서 또는 농지사용대차계약서

 

※ 「농지법」 제2조제2호에 따르면, 신규농업인이 되려면 1,000제곱미터(고정식온실·버섯재배사·비닐하우스 등 농업생산에 필요한 시설은 330제곱미터) 이상의 농지에서 농업을 해야 하는데, 취득하려는 농지의 면적이 이에 미치지 못하여 이 요건을 충족하기에 부족하여 나머지 농지를 임차 또는 사용차한 경우에만 제출합니다.

 

※ 농지임대차계약서 또는 농지사용대차계약서는 농지를 임차하거나 사용차하여 농작물을 경작하거나 다년생식물 재배에 이용하거나 이용할 계획임을 증명하고자 함입니다[「농지취득자격증명발급심사요령」(농림축산식품부예규 제3호, 2013. 5. 16. 발령·시행) 제7조제2항제3호]

· 농지전용허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가 또는 승인 등으로 갈음)를 받거나 농지전용신고를 한 사실을 증명하는 서류(농지를 전용목적으로 취득하는 경우만 제출)

 

	농지취득자격증명 발급 요건
Q. 귀농을 준비하는 A씨는 농지를 취득하기 위해 농지취득자격증명을 발급받으려고 합니다. 이 때 취득하는 농지 규모에 제한이 있나요?   A. 신청당시 농업경영을 하지 않는 자가 자기의 농업경영에 이용하려고 농지를 취득하는 경우에는 해당 농지의 취득 후 농업경영에 이용하려는 농지의 총면적이 다음의 어느 하나에 해당해야 농지취득자격증명이 발급됩니다(「농지법 시행령」 제7조제2항제5호).       ·  농지의 경우: 1천제곱미터 이상   ·  고정식온실·버섯재배사·비닐하우스·축사, 그 밖의 농업생산에 필요한 시설이 설치되어 있거나 설치하려는 농지의 경우: 330제곱미터 이상       따라서 귀농인이 취득하려는 농지가 농지취득자격증명 발급요건에 미달할 경우에는 나머지 농지를 임차하거나 사용차하여 농지취득자격증명을 발급받을 수 있습니다. 이 경우 농지를 임차 또는 사용차하였다는 농지임대차계약서 또는 농지사용대차계약서를 제출해야 합니다(「농지법 시행규칙」 제7조제1항제4호).

 

부동산 실거래가격 신고

 

신고의무

- 농지를 매매한 경우 거래 당사자는 계약체결일부터 60일 이내에 실제거래가격을 매매 대상 농지 소재지 관할 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제1항).

· 중개업자가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 해당 중개업자가 이를 신고(공동으로 중개하는 경우에는 공동으로 신고해야 함)해야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제2항).

※ 국토교통부 부동산거래관리시스템 홈페이지를 통해 인터넷으로 신고할 수 있습니다.

 

신고의무의 위반

- 무신고, 허위신고, 지연신고 등으로 신고의무를 위반한 매도인·매수인 및 중개업자에게는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제51조제2항제2호, 제3호 및 제4호).

 

부동산소유권이전등기

 

부동산소유권이전등기

- “부동산소유권이전등기”란 부동산 소유자가 변동되는 경우에 이를 부동산등기부에 등기하는 것을 말합니다.

- 부동산매매계약이 체결되면 매도인은 매수인에게 부동산 소유권을 이전할 의무를 지게 되고, 이에 따라 매도인과 매수인은 함께 등기소에 가서 부동산소유권이전등기신청을 합니다(「부동산등기법」 제27조제1항).

 

한국농어촌공사(농지은행)와의 농지매매

 

한국농어촌공사는 농지의 가격 및 거래 등에 관한 정보를 제공하고, 농지시장 안정과 농지이용의 효율성 증대를 위한 농지의 매입·매도·임대사업, 경영회생 지원을 위한 농지매입사업 및 농지의 임대 등의 수탁사업(농지은행사업)을 시행하고 있습니다(「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제10조제1항제5호).

- 따라서 이러한 농지은행을 통하여 한국농어촌공사와 농지를 매매할 수 있습니다.

- 한편, 농지의 상속 등으로 농업경영을 하지 않는 자가 농지를 매도해야 하는 때에도 한국농어촌공사를 통해 농지를 매도할 수 있습니다.

※ 농지은행에 관한 자세한 사항은 농지은행 홈페이지를 참조하시기 바랍니다.

 

출처 : 찾기쉬운 생활법령정보