주택거래 및 이용에 관한 규제

주택거래 및 이용에 관한 규제

 

출처 : 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보(oneclick.law.go.kr)

 

 주택거래 및 이용에 관한 규제

 

주택의 투기적 수요를 억제하고 주택시장의 안정을 도모하기 위해 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역을 지정지역으로 지정하고, 그 지역에서 이루어지는 주택거래는 신고해야 합니다.

 

주택지정지역규제

 

지정지역(투기지역)의 개념

- “지정지역”이란 국토해양부장관이 전국의 부동산가격동향 및 해당 지역특성 등을 감안하여 해당지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 국토해양부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함함)하는 경우로서 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다(「소득세법」 제104조의2제1항 및 「소득세법 시행령」 제168조의3제1항 전단).

주택지정지역(투기지역)의 지정

- 다음의 지역은 주택지정지역(투기지역)으로 지정됩니다(「소득세법」 제104조의2제1항 및 「소득세법 시행령」 제168조의3제1항제1호, 제3호, 제4호).

· 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 “직전월”이라 함)의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 2개월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 30%보다 높은 지역

· 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역

· 개발사업(개발부담금을 부과하지 않는 개발사업을 포함함) 및 주택재건축사업(이하 “개발사업 등”이라 함)이 진행 중인 지역(중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 그 개발사업 등을 발표한 경우를 포함함)으로서 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역

· 개발사업 등이 진행 중인 지역으로서 직전월의 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 30%보다 높은 지역

· 택지개발지구, 행정중심복합도시건설사업 예정지역·주변지역 또는 그 밖에 대규모개발사업의 추진이 예정되는 지역 중 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역

- 주택지정지역(투기지역) 지정 현황

· 2012년 7월 현재 주택투기지역의 지정된 곳은 없습니다(출처: 기획재정부 홈페이지).

- 주택지정지역(투기지역) 지정효력

· 주택지정지역(투기지역)은 지정지역의 지정을 공고한 날부터 효력이 발생합니다(「소득세법 시행령」 제168조의3제6항 및 제9항 본문).

주택지정지역(투기지역)에 대한 중과세

· 지정지역 내에 있는 1세대 3주택 이상이거나 1세대가 주택과 조합원입주권을 3 이상 보유한 경우 또는 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위해 정한 부동산을 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지의 기간 내에 양도한 경우에는 「소득세법」 제55조제1항에 따른 세율에 10%를 더한 세율을 적용합니다(「소득세법」 제104조제4항제1호, 제2호 및 제4호).

 

투기과열지구규제

 

투기과열지구의 개념

- “투기과열지구”란 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토해양부장관 또는 시·도지사가 주택가격의 안정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우 주택정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 시·도 주택정책심의위원회를 말함)의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다(「주택법」 제41조제1항).

투기과열지구의 지정

- 다음의 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있습니다(「주택법」 제41조제1항, 제2항 및 「주택법 시행규칙」 제19조의3).

· 주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에서 공급되는 주택의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 이하 주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 지역

· 주택의 분양계획이 지난달보다 30퍼센트 이상 감소하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 지역

· 주택건설사업계획의 승인이나 건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 지역

· 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 시·도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 지역

· 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중시·도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역

· 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 해당 지역의 주택공급물량이 입주자저축 가입자 중 주택청약 제1순위자에 비하여 현저하게 적은 지역

- 투기과열지구 지정 현황

· 2012년 7월 현재 투기과열지역으로 지정된 곳은 없습니다(출처: 국토해양부 홈페이지).

 

주택거래 신고제도

 

주택거래신고지역의 개념

- “주택거래신고지역”이란 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토해양부장관이 지정하는 지역을 말합니다(「주택법」 제80조의2제1항 본문).

주택거래신고지역의 지정

- 다음의 지역은 주택거래신고지역으로 지정됩니다(「주택법」 제80조의2제1항 본문 및 「주택법 시행령」 제107조의2제1항).

· 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 “직전월”이라 함)의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목의 아파트(이하 “아파트”라 함)의 매매가격상승률이 1.5% 이상인 지역

· 직전월로부터 소급하여 3개월간의 아파트의 매매가격상승률이 3% 이상인 지역

· 직전월로부터 소급하여 1년간의 아파트의 매매가격상승률이 전국의 아파트매매가격상승률의 2배 이상인 지역

· 직전월부터 소급하여 3개월간의 월평균 아파트거래량 증가율이 20% 이상인 지역

· 관할시장·군수 또는 구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역

주택거래계약에 관한 신고

- 주택거래신고지역에 있는 아파트에 관한 소유권을 이전하는 계약(대가가 있는 경우만 해당하며, 신규로 건설·공급하는 주택을 신규로 취득하는 경우는 제외함. 이하 “주택거래계약”이라 함)을 체결한 당사자는 공동으로 다음의 사항을 주택거래계약의 체결일부터 15일 이내에 해당 주택 소재지의 관할 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(「주택법」 제80조의2제1항 본문 및 「주택법 시행령」 제107조의2제2항, 제107조의3제1항).

· 매수인 및 매도인의 인적사항

· 계약일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일

· 거래대상 주택의 소재지, 지목 및 면적

· 거래대상 주택의 종류와 규모

· 주택거래가액

· 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획(주택거래가액이 6억원 이하인 주택거래의 경우는 제외함)

· 거래대상 주택에의 입주여부에 관한 계획(주택거래가액이 6억원 이하인 주택거래의 경우는 제외함)

· 계약의 조건 또는 기한이 있는 때에는 그 조건 또는 기한

- 주택거래계약을 체결한 거래당사자가 주택거래계약을 신고하려면 다음의 서류를 거래당사자가 공동으로 서명 또는 날인(전자인증의 방법을 포함함)하여 거래당사자 중 1명이 관할 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다(「주택법」 제80조의2제1항 및 「주택법 시행규칙」 제49조의2제1항 전단).

· 주택거래계약신고서(전자문서로 된 신고서를 포함함. 「주택법 시행규칙」 별지 제58호의2서식)

· 주택취득자금 조달계획서(거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획을 신고하여야 하는 경우에 한함. 「주택법 시행규칙」 별지 제58호의3서식)

 

임대주택의 매각 제한

 

임대의무기간

- 임대주택은 다음의 기간이 지나지 않으면 매각할 수 없습니다(「임대주택법」 제16조제1항 및 「임대주택법 시행령」 제13조제1항).

임대주택 종류	임대의무기간
건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택	50년
건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택	30년
장기전세주택	20년
위의 건설임대주택 외의 건설임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택	10년
위의 건설임대주택 외의 건설임대주택 및 매입임대주택	5년