개발이익 및 재건축초과이익의 환수

개발이익 및 재건축초과이익의 환수

 

출처 : 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보(oneclick.law.go.kr)

 

 개발이익 및 재건축초과이익의 환수

 

개발부담금 부과 대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익은 개발부담금으로, 재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익은 재건축부담금으로 국가에 납부해야 합니다.

 

개발이익환수

 

개발이익의 개념

- “개발이익”이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적·경제적 요인에 따라 정상지가(正常地價)상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자(이하 “사업시행자”라 함)나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말합니다(「개발이익환수에 관한 법률」 제2조제1호).

개발이익의 환수

- 국가는 개발부담금 부과 대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익은 개발부담금으로 징수해야 합니다(「개발이익환수에 관한 법률」 제3조, 제5조, 제6조, 제8조, 제11조, 제13조, 제18조 및 「개발이익환수에 관한 법률 시행령」 제5조).

 

구분	내용
대상 사업	∙ 택지개발사업(주택단지 조성 사업을 포함함) ∙ 산업단지개발사업 ∙ 관광단지조성사업 ∙ 도시환경정비사업(공장을 건설하는 경우는 제외함) ∙ 물류시설용지조성사업 ∙ 온천 개발사업 ∙ 여객자동차터미널사업 ∙ 골프장 건설사업 ∙ 지목변경이 수반되는 사업으로서 「개발이익환수에 관한 법률 시행령」 별표 1로 정하는 사업 ∙ 위의 사업과 유사한 사업으로서 「개발이익환수에 관한 법률 시행령」별표 1로 정하는 사업 등
납부 의무자	∙ 위의 대상 사업의 사업시행자 ∙ 개발사업을 위탁하거나 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자 ∙ 타인이 소유하는 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우에는 그 토지의 소유자 ∙ 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위나 위에 해당하는 자의 지위를 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 자 ∙ 다음의 조합이 해산하거나 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 개발부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우 √ 「주택법」 제32조에 따른 주택조합 √ 「도시개발법」 제11조제1항제6호에 따른 조합 √ 「도시 및 주거환경정비법」 제16조에 따른 도시환경정비사업조합
부과기준	∙ 부과 종료 시점의 부과 대상 토지의 가액에서 다음의 금액을 뺀 금액 √ 부과 개시 시점의 부과 대상 토지의 가액 √ 부과 기간의 정상지가상승분 √ 개발비용[순 공사비(제세공과금을 포함함), 조사비, 설계비, 일반관리비 및 그 밖의 경비 + 납부 의무자가 공공시설이나 토지 등을 국가나 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우에는 그 가액 + 해당 토지의 개량비]
부담률	∙ 개발이익 × 25/100 ∙ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조에 따른 개발제한구역에서 개발사업을 시행하는 경우로서 납부 의무자가 개발제한구역으로 지정될 당시부터 토지 소유자인 경우: 개발이익 × 20/100
납부	∙ 개발부담금의 납부 의무자는 부과일부터 6개월 이내에 개발부담금을 납부해야 함. ∙ 현금 납부가 원칙이지만 해당 부과 대상 토지 및 그와 유사한 토지로 하는 납부(물납)도 가능함.

재건축초과이익 환수

 

재건축초과이익의 개념

- “재건축초과이익”이란 재건축사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 해당 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분으로서 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제7조에 의하여 산정된 금액을 말합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제1호).

재건축초과이익의 환수

- 국토해양부장관은 재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익을 재건축부담금으로 징수해야 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제3조, 제5조, 제6조, 제7조, 제11조, 제12조, 제17조 및 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령」 제9조제1항).

구분	내용
대상 사업	∙ 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 주택재건축사업
납부 의무자	∙ 「도시 및 주거환경정비법」 제16조에 따라 설립된 조합 ∙ 조합이 해산하거나 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우에 종료시점 부과대상 주택을 분양받은 조합원
부과기준	∙ 종료시점의 부과대상 주택의 가격 총액(다만, 부과대상 주택 중 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액으로 함)에서 다음의 금액을 뺀 금액 √ 개시시점의 부과대상 주택의 가격 총액 √ 부과기간의 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격상승분 총액 √ 개발비용[공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비 + 납부 의무자가 국가 또는 지방자치단체에 납부한 제세공과금 + 납부의무자가 공공시설 또는 토지 등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우에는 그 가액 + 재건축임대주택 건설에 따른 재건축 조합 부담액 + 주택재건축조합(추진위원회를 포함함)의 운영과 관련된 경비 + 「도시 및 주거환경정비법」 제30조의3에 따른 재건축소형주택 건설과 관련된 비용]
재건축부담금	∙ 재건축부담금 = (재건축초과이익 ÷ 해당 조합원의 수) × 다음의 부과율 √ 조합원 1인당 평균이익이 3천만원 이하 : 면제 √ 조합원 1인당 평균이익이 3천만원 초과 5천만원 이하 : 3천만원을 초과하는 금액의 100분의 10 × 조합원수 √ 조합원 1인당 평균이익이 5천만원 초과 7천만원 이하 : 200만원 × 조합원수 + 5천만원을 초과하는 금액의 100분의 20 × 조합원수 √ 조합원 1인당 평균이익이 7천만원 초과 9천만원 이하 : 600만원 × 조합원수 + 7천만원을 초과하는 금액의 100분의 30 × 조합원수 √ 조합원 1인당 평균이익이 9천만원 초과 1억1천만원 이하 : 1천200만원 × 조합원수 + 9천만원을 초과하는 금액의 100분의 40 × 조합원수 √ 조합원 1인당 평균이익이 1억1천만원 초과 : 2천만원 × 조합원수 + 1억1천만원을 초과하는 금액의 100분의 50 × 조합원수
납부	∙ 재건축부담금의 납부의무자는 부과일부터 6개월 이내에 재건축부담금을 납부해야 함. ∙ 현금 납부가 원칙이지만 해당 주택재건축사업으로 건설·공급되는 주택(재건축임대주택은 제외함)에 의한 납부(물납)도 가능함.