철거 및 착공

 철거 및 착공

 

사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거해야 합니다. 이 경우 「건축법」 및 「주택법」에 따라 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장에게 허가를 받거나 신고해야 합니다. 사업시행자는 건축물 공사에 착수하기 전에 건축사, 건축감리전문회사 또는 종합감리전문회사를 지정하여 공사감리를 하게 해야 하며, 「건축법」 및 「주택법」에 따라 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장에게 그 공사계획을 신고해야 합니다.

 

 

 

 

건축물의 철거

 

철거계획서 제출

 

- 사업시행자가 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 ‘시장·군수’라 함)에게 사업시행인가를 신청하는 경우에는 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 자재의 철거 및 처리계획을 포함)를 함께 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제41조제2항제15호).

 

시공자와 철거 공사 계약

 

- 사업시행자(사업대행자를 포함)는 시공자와 공사에 관한 계약을 체결하는 경우 기존 건축물의 철거 공사에 관한 사항을 포함해서 계약을 체결해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제11조제4항).

 

건축물의 철거 시기

 

- 일반 건축물

· 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조의2제1항).

· 시장·군수는 사업시행자가 기존의 건축물을 철거하는 경우 다음의 어느 하나에 해당하는 시기에는 건축물의 철거를 제한 할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조의2제3항).

√ 일출 전과 일몰 후

√ 호우, 대설, 폭풍해일, 지진해일, 태풍, 강풍, 풍랑, 한파 등으로 해당 지역에 중대한 재해발생이 예상되어 기상청장이 「기상법」 제13조에 따라 특보를 발표한 때

√ 「재난 및 안전관리 기본법」 제3조에 따른 재난이 발생한 때

√ 위의 시기에 준하는 시기로서 시장·군수가 인정하는 시기

- 붕괴위험이 있는 건축물

· 다만, 기존 건축물이 붕괴와 같은 안전사고의 우려가 있거나 폐공가(廢公家)의 밀집으로 우범지대화의 우려가 있는 경우에는 사업시행자는 관리처분계획인가 전이라도 기존 건축물 소유자의 동의를 얻고, 시장·군수의 허가를 얻어 해당 건축물을 철거할 수 있습니다. 이 경우 건축물을 철거하더라도 주택재개발 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(이하 ‘토지등소유자’라 함)로서의 권리·의무에는 영향을 미치지 않습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조의2제2항).

· 붕괴위험이 있는 건축물을 사업시행인가 전에 철거하는 경우 사업시행자는 철거 전에 관리처분계획의 수립을 위해 기존 건축물에 대한 물건조서와 사진 또는 영상자료를 만들어 이를 착공 전까지 보관해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제52조의2제1항).

· 물건조서를 작성하는 경우에는 종전 건축물의 가격산정을 위해 건축물의 연면적, 그 실측평면도, 주요 마감재료 등을 첨부해야 합니다. 다만, 실측한 면적이 건축물대장에 첨부된 건축물현황도와 일치하는 경우에는 건축물현황도로 실측평면도를 대신할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제52조의2제2항).

 

철거 신고(허가)

 

- 「건축법」에 따른 건축물 철거

· 건축물을 철거하려는 경우 그 건축물의 소유자 또는 관리자는 철거예정일 7일 전까지 시장·군수에게 건축물철거신고서(「건축법 시행규칙」 별지 제25호 서식)를 제출해야 합니다(「건축법」 제30조제1항 및 「건축법 시행규칙」 제24조제1항).

※ 실무에서는 조합원의 이주 후 건축물철거신고를 조합이 일괄적으로 위임받아 처리하는 경우도 있습니다(도시 및 주거환경 정비여행, 국토해양부).

- 「주택법」에 따른 건축물 철거

· 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하려는 경우에는 다음의 서류를 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여 허가를 받거나 신고를 해야 합니다(「주택법」 제42조제2항제3호, 「주택법 시행령」 제47조제3항 및 「주택법 시행규칙」 제20조제3항제3호).

√ 공동주택단지의 배치도

√ 「주택법 시행령」 별표 3에 따라 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서

 

착공

 

「건축법」에 따른 착공

 

- 공사감리자 지정

· 사업시행자는 건축물 공사에 착수하기 전에 건축사, 건축감리전문회사 또는 종합감리전문회사를 지정하여 공사감리를 하도록 해야 합니다(「건축법」 제25조제1항 및 「건축법 시행령」 제19조제1항).

- 공사계획 신고

· 건축물의 공사에 착수하려면 「건축법」에 따라 시장·군수에게 그 공사계획을 신고해야 합니다. 다만, 건축물철거신고를 한 때에 착공예정일을 기재한 경우에는 신고하지 않아도 됩니다(「건축법」 제21조제1항).

 

「주택법」에 따른 착공

 

- 사업시행자가 공사를 시작하려면 「주택법」에 따라 시장·군수에게 이를 신고해야 하며, 신고하지 않은 경우에는 과태료가 부과됩니다(「주택법」 제16조제10항 및 제101조제3항제1호).

출처 : 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보(oneclick.law.go.kr)