금리인상 등에 따른 주택시장 동향 및 전망

금리인상 등에 따른 주택시장 동향 및 전망

(동향) 전국·수도권·서울·주요 광역시 11월 실거래가격 하락 전환,12월 주택가격 상승률 통계 집계 이래 최대 폭 둔화

(전망) 韓銀 금리 인상으로 금리·공급·인구 트리플 하방압력 강화

 

◈ ‘21.12월 주택가격동향조사·11월 실거래가격지수 발표, 금일 한국은행 기준금리 인상을 계기로, 최근 주택시장 동향과 全 세계적 금리인상 사이클 본격화 등이 주택시장에 미치는 영향에 대해 설명드리고자 합니다.

 

【 최근 주택시장 동향 】

다각적 주택공급 확대 노력, 가계부채 관리와 시중금리 상승 등에 힘입어 최근 주택시장은 빠르게 안정 국면으로 진입하고 있으며, 이러한 안정세가 여러 시장 지표에서 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

1. 가격 지표

① (실거래가지수) ‘21.11월 아파트 매매 실거래가지수*는 코로나19 확산 초 일시적 거래위축 시기(‘20.4월)를 제외하면 ‘19.4월 이후 처음으로 전국·수도권·서울이 동반 하락 전환되었습니다.

* 동일 단지 내에서 이루어진 실거래 신고 사례를 평형·층·향 등 공동주택 특성이 유사한 거래별로 쌍을 맺어 직전 매매가격 대비 현 거래가격의 변동률을 산정
→ 거래가 빈번한 인기 단지의 가격 변동이 크게 반영되기 때문에 동향조사 대비 변동폭이 크고 체감도가 높음

서울은 도심권을 제외한 全 권역에서 실거래 가격이 하락한 가운데, 동북권(-1.76%)의 하락폭이 가장 크게 나타났고 주거 선호도가 높은 동남권(강남4구, -0.05%)도 지수가 하락했습니다.

* 서울 권역별 변동률(%) :도심권(종로·중·용산) 3.82, 서북권(은평·서대문·마포) –0.42, 동남권(서초·강남·송파·강동) –0.05, 동북권(성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원) –1.76, 서남권(양천·강서·구로·금천·영등포·동작·관악) –0.94

서울 이외에도 경기 및 부산·대전·대구 등 주요 광역시에서도 실거래가지수가 하락하며, 전국 지수 변동률은 금융위기가 있었던 ‘08.10월(-1.52%p) 이후 가장 큰 낙폭(-1.37%p)을 보였습니다.

② (하락거래 비율) 아울러 직전 거래 대비 가격이 하락한 거래의 비율*도 매매는 ‘21.8월, 전세는 ’21.9월을 저점으로 상승하면서 12월에는 ‘21년 중 최고치를 보였습니다.

* 계약월 기준 직전 3개월 내 거래가 있는 경우 상승·보합·하락여부 조사,12월 거래 비율은 실거래 신고기한(30일) 완료 시 변동 가능

특히 서울의 경우 12월 아파트 매매 거래 2건 중 1건(50.6%)이 직전 거래보다 하락한 가격으로 거래되었으며, 전세도 하락거래 비율이 40%에 육박하고 있습니다.

③ (주택가격동향조사) 한국부동산원이 집계한 ‘21.12월 주택가격동향조사에서도 전국 아파트 매매가격 상승률(0.33%)은 전월 대비 0.47%p 둔화되며 부동산원 통계집계(‘13년) 이후 전월 대비 가장 큰 낙폭을 보였습니다.

전세가격도 통상 이사철 수요가 집중되어 연중 가장 높은 상승률이 나타나는 12월임에도 불구하고, 상승률이 10월 이후 2개월 연속 둔화되며 예년 평균 상승률을 하회하고 있습니다.

2. 매수심리·매물 지표

① (매수심리) 고점인식 확산으로 매수심리가 위축되자 12월 아파트 매매·전세 수급동향(부동산원)은 전국·수도권·서울·5대 광역시 모두 100 이하로 떨어지면서 수요자 우위 시장을 나타냈습니다.

* 12월 아파트 수급동향 : [매매] 전국 95.7, 수도권 94.1, 서울 92.8, 5대 광역시 94.4[전세] 전국 98.5, 수도권 96.1, 서울 94.7, 5대 광역시 98.9

② (거래량·매물) 매수-매도자 간 거래희망가격의 차이로 매매 거래는 지속 감소하고 있으며, 12월 전국 아파트 거래량(3.0만건)은 글로벌 금융위기가 있었던 ‘08.12월(2.7만건)과 유사한 수준까지 급감하였습니다.

반면, 매매·전월세 매물이 서울은 10만건에 육박하고, 경기는 13만건을 넘어서는 등 지속 증가하는 추세를 보이면서, 허위·과장매물에 대한 과태료 부과가 시행된 ‘20.8월 이후 가장 많은 매물이 시장에 출회되어 있습니다.

* 매매·전월세 매물(월말기준, 만건) : [서울] ‘20.7월 12.6 → ’21.1월 7.6 → ‘22.1월 현재 9.7[경기] ’20.7월 16.1 → ‘21.1월 9.9 → ’22.1월 현재 13.0

【 향후 전망 】

실거래가격이 하락 전환되는 등 주택시장 안정세가 뚜렷해지는 가운데, 금일 한국은행 기준금리 인상*으로 중장기적 시장 하향 안정세는 보다 확고해 질 전망입니다.

* 금일(1.14) 오전 한국은행 금융통화위원회 기준금리 25bp 인상 발표(1.00→1.25%)

① (금리 인상) 최근 유례 없는 물가상승 압력*에 직면하면서, 글로벌 통화정책 정상화 시계가 더욱 빨라지고 있습니다.

* 美 12월 소비자물가지수는 전년동기 대비 7.0% 상승하며 ‘82년 이후 최고 상승률 기록
** 美 파월 연준 의장 “3월 테이퍼링 종료, 금리 인상, 하반기 양적긴축 시작 가능” 시사(1.12)

통화정책 정상화 기조 등을 감안하여 한국은행도 금일 금융통화위원회를 개최하여 기준금리 인상(1.00→1.25%)을 결정하였으며, 영국·뉴질랜드 등 해외 주요국도 이미 정책금리를 인상*한 바 있습니다.

* 주요국 금리인상 사례 : 영국 0.1→0.25%(‘21.12월), 뉴질랜드 0.25→0.50→0.5%(’21.10·11월), 노르웨이 0.00→0.25→0.5%(‘21.9·12월) 등

아울러 미국 연방준비은행은 ‘22.3월부터* 금리인상에 착수하여 ‘23년까지 6~8차례 금리를 인상*할 것으로 전망되고 있어 과거 경험상 우리나라도 추가 기준금리 인상이 예상**되는 상황입니다.

* ‘22.3월 美 기준금리 25bp 인상 확률 83.1% (’22.1.13일 기준, CME FedWatch)
** ‘00년 이후 우리나라는 미국發 금리조정을 5차례 이상 경험

금리 수준이 집값에 미치는 영향을 감안하면, 금리인상 사이클 본격화는 주택시장 안정에 크게 기여할 전망입니다.

 

< 금리의 주택시장 영향 >

① (美 연준) 단기금리 1%p 하락(상승) 시 실질 주택가격 2년간 8.2% 상승(하락)

② ‘19.7~’21.5월 전국 주택 실거래가격 변동 관련 요인별 기여도 분석(‘21.12, 국토연): 금리 44.5%, 전기 주택가격 28.3%, 경기상황 16.6%, 주택공급 9.9%, 인구·가구 0.7%

 

② (가계부채 관리) 금융 당국도 금리 인상기에 대비하여 거시건전성 관리를 위한 적극적인 가계부채 관리에 나서고 있고, 이미 ‘21.12월 가계대출 증가폭*이 0.2조원으로 전월(5.9조원) 대비 크게 둔화되었고, 은행권 가계대출은 0.2조원 감소하였습니다.

* 증가액(조원) : (‘21.8월) 8.6 (9월) 7.8 (10월) 6.1 (11월) 5.9 (12월) 0.2

해외 주요국도 GDP 대비 가계부채 비율*이 ‘21년 1분기를 정점으로 감소하는 등 디레버리징 사이클이 본격화되고 있고, 우리 금융당국도 가계대출 총량관리, DSR 조기 시행 등 가계부채 관리를 지속 강화해 나갈 예정입니다.

* 가계부채/GDP 비중 변화(‘19.4Q→’21.1Q→’21.2Q, BIS) : (韓) 95.0→104.9→105.8,(美) 75.3→80.8→78.5, (日) 59.8→64.2→62.9, (獨) 52.8→57.9→57.2

③ (공급 확대) 아울러 `22년에는 주택 인허가·분양·준공 등 공급 지표 전반이 호전되는 등 수급 여건이 더욱 개선될 것으로 기대됩니다.

그간의 공급확대 노력으로 인허가 실적은 ‘21년 들어 이미 증가세로 전환되었으며 특히 서울은 2배 이상 증가했습니다.

풍부한 공공택지 지정 실적 및 도심 복합사업 추진 등으로 인해 ’22년에도 인허가 증가세가 지속되는 등 중장기 인허가 여건은 매우 양호할 것으로 전망됩니다.

* 연평균 택지 지정실적(만호) : (‘08~’16) 2.8 < (‘17~’20) 9.1

‘22년 분양 물량도 전년 대비 약 10% 증가한 39만호* 수준으로 전망되며, 작년의 두 배 수준인 사전청약 7만호를 합할 경우 예년 대비 10만호 이상 많은 46만호가 공급될 예정입니다.

* 분양전망(만호, 사전청약 포함) : (10년 平) 34.8 (‘20) 34.9 (’21e) 38.8 (‘22e) 46.0
** (참고) 민간기관 ‘22년 분양 전망 → 전국 40.7~41.8만호, 서울 4.8~5.4만호

이러한 공급 지표 개선으로 향후 10년간 연평균 전국 56만호, 수도권 31만호 등 역대 최대수준의 공급이 지속되어 안정적인 수급 관리에 도움이 될 것으로 판단됩니다.

④ (인구 감소) 한편, 주택 실수요를 결정하는 주요 변수인 인구는 장기적으로 감소할 것으로 전망되고 있습니다.

특히 주택 구입이 많은 15~64세의 생산연령인구는 향후 10년간 연간 36만 명이 줄어들어 2040년까지 총 876만 명이 감소할 것으로 예상됩니다.

국토교통부 노형욱 장관은 “지역별·시기별 일시적 가격 등락은 있을 수 있으나, 유동성, 공급, 인구 등 주택시장의 단기·중기·장기 3대 핵심변수의 트리플 하방압력이 강화되어 중장기적으로 집값 안정세가 더욱 공고해질 것”이라고 말하며, “이러한 안정세가 앞당겨질 수 있도록 가계대출 등 유동성 관리·공급대책 추진에 범정부적 역량을 결집하겠다”고 밝혔습니다.

 

출처 : 국토교통부