제8강 분양권 양도와 증여

제8강 분양권 양도와 증여

 

1. 분양권 양도

 

<사례>

대기업에 다니고 있는 W씨는 사업 시행 기간에 분양권을 취득했으나 자금사정이 여의치 않아 아파트가 완성되기 전에 양도하려 한다. 양도세는 얼마가 나올까?

 

∘ 자료

분양권 매매예상가액 : 2억 7,000만원

분양권 취득가액 : 2억 5,000만원

소개 수수료 등 100만원

보유기간 : 1년 6개월

 

∘ 양도세의 계산

양도가액 : 2억 7,000만원

－취득가액 : 2억 5,000만원

－필요경비 : 100만원

=양도차익 : 1,900만원

－양도소득 기본공제 : 250만원

=과세표준 : 1,650만원

×세율 40%(1~2년 미만 보유시 40% 적용)

=산출세액 : 660만원

☞ 프리미엄이 5천만원 이상인 주상복합아파트 등은 중점관리대상임.

 

 

2. 분양권 증여

 

∘증여세사례

증여재산가액 : 8,000만원(프리미엄 3,000만원 포함)

－증여재산공제 : 3,000만원

=증여세과세표준 : 5,000만원

×세율 : 10%(1억원까지는 10%)

=산출세액 : 500만원

☞ 실무적으로 프리미엄을 포함하여 증여세를 신고할까?

 

 

3. 분양권이 주택으로 바뀔 때 알아야 할 것들

 

▶ 일반분양자의 취득세

잔금지급일부터 60일 안에 등기하고 납부함. 소형 주택은 취득세 일부를 감면받을 수 있음.

 

▶ 일반분양 주택의 취득가액

중도에 프리미엄을 주고 분양권을 매입한 사람은 분양가액에 프리미엄을 합한 금액이 취득가액임. 프리미엄은 매매계약서와 대금 영수증에 의해 입증되므로 관련 서류를 잘 보관해야 함. 프리미엄에 대해서는 취득세가 과세되지 않음.

 

▶ 일반분양자의 보유기간 산정

승계조합원이나 일반분양자의 보유기간은 새 아파트의 취득일부터 따진다. 분양권 보유기간은 인정이 되지 않는 것임.

● 분양권은 언제 파는 것이 좋을까? －분양권 양도 : 보유기간이 1년 미만 50%, 1~2년 미만 40%, 2년 이상 6~38% －분양 아파트의 양도 : 잔금 지급일로부터 1년 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 6~38% ☞ 최근 과세당국은 완공일 이후에 양도한 분양권을 미등기전매로 보아 과세하는 사례들이 발생함. 조세불복제도를 통해 이를 벗어날 수 있으므로 필자에게 문의바람(02-554-6438).

 

※ 투기지역과 투기과열지구의 해제의 영향

구분	지정	해제
투기지역	· LTV 40% · DTI 40% · 처분기한부 대출 1년 · 동일차주 당 대출건수 1건 제한 · 주택거래신고제도	LTV 60% 폐지 2년으로 연장 폐지   폐지
투기과열지구	· 분양권 및 입주권 전매제한 · 재당첨 규정	폐지

 

-현재 서울 강남/송파/서초구만 투기지역으로 지정되어 있음(투기과열지구로 지정된 지역은 없음).

 

출처: 세무법인 정상