분양권상태에서 임대차 계약시 특약사항

분양권상태에서 임대차 계약시 특약사항

1. 현재 분양권 상태로 임대차 계약함.

2. 계약금은 임대인 계좌로 지불한다.

3. 융자가 있으면 기재하시고 [아래 참고 설명 참조]

   ( 융자가 없으면 현재 융자 없는 상테이며 등기완료시까지 융자 및 권리상 하자없이 유지하기로 한다.)

4. 기타사항은 부동산관련법규에 의한다.

 

첨부서류

 1. 임대인 명의의 분양계약서 사본

 2. 임대인 주민등록증 사본

 3. 임대인 통장 사본

 4. 임대인 인감증명서 1통, 위임장 (이것은 대리계약시) 이상입니다.

 

참고설명[부동산연구소에서 가져 옴]

 

1. 분양계약서(조합원은 조합사무실에서 필히 확인요),주민등록증

2. 일반분양분은 분양계약서 나와있음(해당 은행에확인)

3. 정확한 입주날짜는 추후에 결정한다고해야함.

   근저당설정금액. 옵션사용할사람(임대인이가져간다는사람도있음)

 

첫째, 분양권 상태라면 아직 공시되지 않은 부동산에 속합니다.

        따라서 분양권에 관한 사실관계를 확인하기 위해서는 이해관계인의 확인이 필요합니다.

        즉, 해당 아파트의 시행사(사업주체, 시공사와 시행사가 동일한 경우도 있습니다만,

        시공사가 아닙니다.)에 전화해서 분양권 소유자의 사실관계를 확인하시고...

        중도금 대출이 있는 경우 해당 은행으로 전화해서

        대출금 잔액과 등기시점에 대환처리 과정에 대하여 확인하셔야 합니다.

 

둘째, 새 아파트로의 전세 절차에 관한 문제인데요,

        당연히 중도금 대출을 실행한 은행에서는 당연히 근저당권의 순위에서 1순위가 되어야 합니다.

        그러므로 선순위 채권자가 없어야 하니 당연히 임차인이 없어야하는것이 맞구요.

        대출이 없는 집으로 이사를 가면 가장 마음이 놓이겠습니다만, 흔치 않은 일이죠?

 

셋째, 보증금 1억원은 과연 안전할까?

        은행이 근저당 설정하고나서 확정일자를 받았다고 할 경우입니다.

        그러면 아파트 가격 2억에 대출금 2천만원, 본인 보증금이 1억원이라면...

        2순위일 경우 1억원이 과연 보장될 수 있을것인가? 하는 문제에 대한 판단만이 남았 습니다.

 

넷째, 앞으로의 절차인데요,

        아파트가 완공되면 보존등기라는 것을 합니다.

        아파트 전체에 대한 출생신고를 하는 것이지요.

        보존등기가 완료되면 구분등기, 즉 각 개인에게 소유권이전등기를 하게 됩니다.

        아마 입주시점에 보존등기는 완료되었을 것이고 바로 개별 구분등기(소유권이전등기)를

        할 것입니다. 이때 통산 은행에서 대출금에 대한 대환처리를 소유권이전등기와 함께 합니다.

 

이것은 무엇을 의미하는가 하면,

그 주택과 관련하여 주인 명의로 등기됨과 동시에 근저당이 설정된다는 의미입니다.

그러면 등기가 나오기 전에 전입을 하게되면 은행보다도 앞선 선순위 전입자가 되는것이고

만약 등기시점에 전입신고를 하게 되면 임대차보호법상의

대항력을 갖추어 2순위를 확보하는 것입니다.

그러나 대출이 있다는 사실에 대하여 세입자가 인정하고 입주하는 경우에는

먼저 전입을 하게 되면 대출이 성립되지 않을수도 있으니...업무상 잘 풀어 나가야 하겠습니다.

설사 집주인에 대한 채권자가 있다고 하더라도 해당 주택에 대하여 채권을 확보하려면

등기가 있어야 가능하니 등기가 나오자마자 임차인이 대항력을 갖춘다면 아무 문제 없겠죠?

 

따라서 임차인에 채권 확보에 가장 중요한 것은 전입신고의 시점입니다.

위에서 말씀드린대로 은행의 대환처리가 이루어지자마자

세입자의 전입신고를 해야하는 것이 가장 중요합니다.

 

청솔공인중개사 사무소 공인중개사 엄종수