중개업무와 중개수수료 합법적 초과 6가지

중개업무와 중개수수료 합법적 초과 6가지

대도리와 인정작업

공인중개사가 중개업을 시작하면 여러 가지 알아야 할 법이 많지만 그 중에서도 중개수수료에 대한 정확한 이해가 제일 중요하다. 아파트 중개는 대상물에 투하한 기회비용에 비하여 중개수수료가 많은 편이지만, 상가나 토지는 기회비용에 비하여 중개수수료가 턱없이 적은 경우가 많다. 그래서 오래 전부터 대도리(手取) 또는 인정작업(순가계약)이 성행할 수밖에 없었다. 

중개수수료율은 주택의 경우 공통(조례)으로 정해져 있으나, 상가와 토지의 경우 0.9% 범위 내에서 의뢰인과 중개사가 상호 협의하여 결정하도록 되어 있다.

주택의 경우에는 마치 협의가 아니라 강행규정처럼 보일 수 있다. 그래서 대도시의 주택은 거래가액이 커서 중개업을 영위하여 돈을 벌 수 있지만, 토지의 경우에는 거래량이 적거나 시장분위기에 따라 수년 간 거래실적이 전혀 없어 실패하는 경우가 비일비재하다. 아무튼 영업의 성공여부는 별도로 하고, 중개수수료를 초과하여도 가능한 사례를 알아보도록 한다. 

 

공인중개사법에 수수료 한도가 있다.

우리가 중개수수료 한도를 위반하면 처벌 받는 근거는 공인중개법의 업무 및 거래신고에 관한 법률(이하 법이라 하자.)에 있다. 즉, 이 공인중개사법의 규정에 어긋나지 않으면 합법이라는 것이다.

먼저 중개란 법 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 그러므로 중개수수료는 중개(거래)행위에 대한 대가이다. 법제32조에 ‘①중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다.’고 명시되어 있다.

여기서 중개업무란 중개행위를 말하는 것으로, 반드시 계약서를 작성한 경우에 발생하는 중개수수료에 한정되는 것은 아니고, 실비도 포함되고, 중개를 완성하였지만 의뢰인의 방해로 계약서를 작성하지 못한 것도 포함된다.([부산지법, 2007.1.25, 2005나10743])

법제25조제3항과 제26조를 보면, 중개의 완성이란 거래계약서를 작성하기 직전의 상태를 말한다. 그러므로 중개수수료 청구권의 발생시점은 거래행위가 이루어진 때를 말한다.(법제32조제1항단서) 

 

중개대상물의 거래에만 수수료 한도가 있다.

다음 중개대상물의 범위를 보면, 중개대상물이란 민법 제99조는 부동산을 토지와 그 정착물이라고 규정하고, 중개사법 제3조에 중개대상물의 범위를 ①토지 ②건축물 및 그밖의 토지의 정착물 ③재산권(공장광업재단)과 물건(입목)이라고 규정하고 있다.

여기서 입목과 저당권은 사례가 거의 없고, 정착물에 대한 해석의 여지가 있으나, 판례는 정착물을 민법상의 부동산(민법 제99조의 토지와 그 정착물)인 건축물에 한정된다고 한다.(대법원 2009.1.15. 선고 2008도9427 판결). 그러므로 건축물이 아닌 상가의 인테리어를 중개했거나, 세차장의 구조물을 중개했다면 또는 혼합되었다면 중개수수료 한도에 걸리지 않는다.

중개업을 하는 우리 입장에서는 중개대상물이지만 공인중개사법에 의한 중개대상물은 아닌 것이 의외로 많다는 것이다. 그러므로 사전에 의뢰인과 중개사가 그 중개수수료를 상호 협의하여 약정했다면 중개수수료를 초과해도 문제될 것이 없다는 것이다. 다음 6가지 사례를 보자. 

(1) 영업권리금은 중개대상물이 아니다. (시물권=시설비+물건값+권리금)

①영업용 건물의 유ㆍ무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 ‘권리금“을 수수하도록 중개한 경우 (부산지법 2006.5.18. 선고 2006노238 판결),

②영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치가 중개대상물이 아니라는 판례,(대법원 2006.9.22. 선고 2005도6054 판결)

③토지와 건물의 임차권 및 권리금, 시설비의 교환계약을 중개하고 그 사례 명목으로 포괄적으로 지급받은 금원 중 어느 금액까지가 구 부동산중개업법의 규율대상인 중개수수료에 해당하는지를 특정할 수 없어 같은 법이 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 지급받았다고 단정할 수 없다고 한 사례 (대법원 2006.9.22. 선고 2005도6054 판결) 

(2) 구조물은 이 법의 (토지의) 정착물이 아니다.

<대법원 2009.1.15. 선고 2008도9427 판결>

[1] 구 부동산중개업법과 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 정한 중개대상물 중 ‘건축물 그 밖의 토지의 정착물’이 민법상 부동산에 해당하는 건축물에 한정되는지 여부(적극)

[2] 콘크리트 지반 위에 볼트조립방식으로 철제 파이프 또는 철골 기둥을 세우고 지붕을 덮은 다음 삼면에 천막이나 유리를 설치한 세차장구조물이 민법상 부동산인 ‘토지의 정착물’에 해당하지 않는다고 한 사례

[3] 영업용 건물의 무형적 재산가치가 구 부동산중개업법과 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률상 ‘중개대상물’에 해당하는지 여부(소극)  

(3) 세 번째로 서비스(용역)이다.

토지를 분할하고 택지로 조성하여 그 중 일부를 타에 매도하면서 어느 정도의 위험부담과 함께 이득을 취하는 일련의 행위로서 부동산중개업법 소정의 중개행위에 해당하지 않는다 할 것이고, (대법원 2004.11.12. 선고 2004도5271 판결)

그런데 토지측량, 토지분할, 채무변제 등의 행위는 사회통념상 토지 매매 거래의 알선, 중개를 위한 행위에 해당하지 않는다 할 것이고,.... 포괄적으로 지급받은 금원 중 어느 금액까지가 구법의 규율대상인 매매계약의 중개에 따른 중개수수료에 해당하는지를 특정할 수 없으므로, (대전지법 2008.4.23. 선고 2007고정1558 판결)  

(4) 네 번째가 실비이다.

실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 중개업자가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수·임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인을 말한다)에게 청구할 수 있다. (시행규칙 제20조제2항)  

(5) 다섯 번째가 분양대행 등이다.

피고인의 위와 같은 행위는 피고인이 이 사건 상가를 분양하면서 어느 정도의 위험부담과 함께 이득을 취할 수 있는 영업행위로서 이른바 '분양대행'에 해당하고, 이러한 분양대행은 중개와는 구별되는 것 (대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결) 

 

(6) 여섯 번째가 컨설팅이다.

고객의 요구에 의하여 서로 약정하고 부동산에 관한 정보를 제공하였다면, 컨설팅보고서를 그 의뢰인에게 제출하여 받은 대가는 법에 의한 중개대상물이 아니므로 그 한도를 정할 수 없다는 것이다. 다만 중개업자가 직접 또는 타인의 명의를 빌려서 컨설팅업을 세무서에 신고한 경우(명의를 빌리는 것이 세법상 불법이 아님) 중개사는 그 대가인 소득에 대하여 정상적인 소득신고를 한 경우에는 보고서의 두께와 상관없이 합법이라는 것이다.  

간혹 보고서의 두께가 70페이지 이상이 되어야 한다거나, 컨설팅은 상담에 불과한 것이라거나, 전문적인 내용이 포함되어야 한다고 말하는 사람도 있지만 이것은 틀린 말이다. 1장의 내용이라도, 의뢰인이 쉽게 구할 수 없는 내용으로 투자하려는 부동산에 대한 가치평가서로 작성되었다면 전혀 문제가 없다. 또한 소득신고를 하지 않았다고 해서 컨설팅 자체가 무효이거나 부적절한 것은 아니다. 탈루소득에 대한 세금만 추징될 뿐이다. 

 

소득은 세무신고만 하면 된다.

그러므로 주로 토지를 중개하거나, 신축 중인 건축물을 중개하거나, 분양 대행한 경우 또는 토지 또는 상가의 개발업에 대한 수수료를 받을 때에 얼핏 법에 의한 중개수수료와 비슷한 것으로 오해의 소지가 있다면 반드시 세무신고를 하는 것이 좋다. 결국 의뢰인의 고발 또는 시청 등으로부터 과다수수료 문제가 발생될 때에 수사기관 또는 법원에 의하여 중개사가 처벌받는 것은 대부분 중개사법에 의한 처벌이 아니라 소득세법에 의한 처벌이라는 것이다. 

예를 들어 실무에서 난처한 상황에 부딪치는 경우란, 의뢰인이 거래(매매 또는 임대차)할 때는 중개사의 노력이 충분하다고 생각하여 흔쾌히 지급한 금액을, 추후에 다른 이유로 문제를 삼을 때에 첫번째로 중개사의 초과수수료에 대한 처벌규정을 악용하려고 한다. 이런 경우를 대비하여 가장 확실한 방법은 초과수수료 부분을 현금으로 처리하고 근거를 남기지 않는 것이다. 그리고 필요시 변호사를 이용하는 것이다