주택재개발 및 주택재건축사업의 주택분양

주택재개발 및 주택재건축사업의 주택분양

주거환경개선을 목적으로 시행된 주택재개발사업 및 주택재건축사업에서 관리처분계획에 따라 건설한 주택을 토지 등의 소유자(조합원)에게 분양하고 남은 주택에 대하여는 「주택법」 제38조 및 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 일반인에게 분양할 수 있습니다.

 

주택재개발사업

 

주택재개발사업의 개념 및 시행방법

- “주택재개발사업”이란 정비기반시설이 열악하고 노후·불량한 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목).

- 주택재개발사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택을 건설·분양하거나, 「도시 및 주거환경정비법」 제43조제2항에 따른 환지로 택지 등을 분양하는 방법이 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제6조제2항).

※ “정비구역”이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 시·도지사나 대도시의 시장이 지정·고시한 구역을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호).

사업절차

- 주택재개발사업은 다음 절차에 따라 이루어집니다.

1) 도시·주거환경정비기본계획의 수립(「도시 및 주거환경정비법」 제3조제1항)

2) 정비구역의 지정(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항)

3) 주택재개발조합의 설립(「도시 및 주거환경정비법」 제13조제1항, 제2항 및 제3항, 제16조제1항)

※ 주택재개발사업은 주택재개발조합이 이를 시행하거나, 주택재개발조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사 등, 「건설산업기본법」에 따른 건설업자, 「주택법」 제12조제1항에 따라 건설업자로 보는 등록사업자 또는 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제14조제1항이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제8조제1항).

4) 사업시행계획의 인가(「도시 및 주거환경정비법」 제28조제1항)

5) 분양공고(「도시 및 주거환경정비법」 제46조제1항)

사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 21일 이내에 개략적인 부담금의 내역 및 분양신청기간 그 밖에 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제47조에 따른 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 건축물의 내역 등을 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내의 기간동안 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 합니다.

※ 다만, 사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있습니다.

6) 분양신청(「도시 및 주거환경정비법」 제46조제2항)

건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 위 분양신청기간 내에 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제47조에 따른 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 합니다.

※ 사업시행자는 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관이나 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함)로 정하거나 조합원 이외의 사람에게 분양할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조제3항).

7) 관리처분계획의 수립과 인가(「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항)

 

주택재건축사업

 

주택재건축사업의 개념 및 시행방법

- “주택재건축사업”이란 정비기반시설은 양호하나 노후·불량한 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업(정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축사업도 포함)을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호다목).

- 주택재건축사업은 정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택이나 부대시설·복리시설을 건설·분양하는 방법으로 시행합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제6조제3항 본문).

※ 다만, 주택단지에 있지 아니하는 건축물의 경우에는 지형여건이나 주변의 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우와 정비구역에서 시행하는 사업에 한합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제6조제3항 단서).

사업절차

- 주택재건축사업의 사업절차는 주택재건축조합의 설립에 있어서 아파트 동별 구분소유자의 3분의 2이상의 동의를 필요로 하는 사항이 추가될 뿐, 앞의 주택재개발사업과 같습니다.

1) 도시·주거환경정비기본계획의 수립(「도시 및 주거환경정비법」 제3조제1항)

2) 정비구역의 지정(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항)

3) 주택재건축조합의 설립(「도시 및 주거환경정비법」 제13조제1항·제2항 및 제3항, 제16조제2항 및 제3항)

4) 사업시행계획의 인가(「도시 및 주거환경정비법」 제28조제1항)

5) 분양공고(「도시 및 주거환경정비법」 제46조제1항)

6) 분양신청(「도시 및 주거환경정비법」 제46조제2항, 제48조제3항)

7) 관리처분계획의 수립과 인가(「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항)

 

주택재개발/재건축사업으로 건설된 주택의 분양

 

주택의 분양

- 주택의 분양

· 사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 분양하여야 하는데(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제1항), 이 경우 사업시행자가 정비구역에 주택을 건설하는 경우에는 입주자 모집조건·방법·절차, 입주금(계약금·중도금 및 잔금)의 납부방법·시기·절차, 주택분양방법·절차 등에 대하여는 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 별표 2에 규정된 범위에서 시장·군수의 승인을 얻어 사업시행자가 이를 따로 정할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제2항).

· 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우에는 1주택을 분양하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 분양하는데, 투기과열지구에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택수만큼 분양할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제6항).

- 잉여주택의 분양

사업시행자는 「도시 및 주거환경정비법」 제50조제1항부터 제3항까지에 따른 분양대상자에게 주택을 분양하고 남은 주택에 대하여는 분양대상자 외의 사람에게 분양할 수 있는데, 이 경우 주택의 분양방법·절차 등에 관하여는 「주택법」 제38조를 준용합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제5항). 다만, 사업시행자가 제39조에 따른 매도청구소송을 통해 법원의 승소판결을 받은 후 입주예정자에게 피해가 없도록 청산금액을 공탁하고 분양예정인 건축물을 담보한 경우에는 법원의 승소판결이 확정되기 전이라도 「주택법」 제38조에도 불구하고 입주자를 모집할 수 있으나, 제52조에 따라 준공인가 신청 전까지 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제5항).