주택 임대차 보호내용

 주택 임대차 보호내용

 

경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 위해 「주택임대차보호법」이 제정되어 있습니다. 「주택임대차보호법」은, 등기 없이도 누구에게나 임차권을 주장할 수 있고, 임대차 기간을 보장하며, 소액보증금의 최우선변제권 등을 임차인에게 인정해주고 있습니다.

 

「주택임대차보호법」의 성질

 

「주택임대차보호법」은, 「민법」상 전세권이나 임대차계약의 규정으로는 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 어려운 면을 보완하기 위해 제정된 「민법」의 특별법으로서, 그 내용은 임차인의 보호를 위한 규정이 대부분입니다(「주택임대차보호법」 제1조).

「주택임대차보호법」은, 주택의 임대차에 관한 강행규정이므로, 당사자 간의 약정 중 「주택임대차보호법」의 규정에 위반되는 것은 효력이 없게 됩니다. 다만, 당사자 간의 약정 중 임차인에게 유리한 것은 효력이 있습니다(「주택임대차보호법」 제10조).

 

「주택임대차보호법」의 주요 내용

 

「주택임대차보호법」이 주택의 임차인을 보호하고 있는 주된 내용으로 대항력의 부여, 존속기간의 보장, 우선변제권의 인정 등을 들 수 있습니다.

대항력의 부여

- 주택의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해서도 효력이 생기도록 하고 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조).

- 따라서, 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인은 임차주택의 양도, 경매 등으로 임대인의 지위가 변경되는 경우에도 임차권의 존속을 주장하여 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 거주할 수 있으며, 임차보증금을 반환받을 때까지 집을 비워주지 않을 수 있습니다.

임대차 존속기간의 보장

- 주택의 임대차 존속기간은 최저 2년입니다. 따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 는 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항).

우선변제권의 인정

- 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우 「민사소송법」에 의한 경매 또는 「국세징수법」에 의한 공매 시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자, 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있도록 하고 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).

소액임차인의 최우선변제권의 인정

- 임차인은 임차보증금이 소액인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 하고 있습니다(「주택임대차보호법」 제8조).

임차권등기명령 제도

- 임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하였습니다.

- 따라서 임차인이 임차권등기를 마친 후 이사를 하거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권은 계속 유지됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3).