주택임대차 관련 법제

 주택임대차 관련 법제

 

국민의 주거생활을 안정시키기 위해 「대한민국헌법」을 정점으로 「민법」과 「주택임대차보호법」이 제정되어 있습니다.

 

「대한민국헌법」

 

「대한민국헌법」은, “모든 국민은 인간다운 생활을 할 권리를 가진다.”고 천명하여, 모든 국민으로 하여금 주거생활의 안정을 통해 인간다운 생활을 누릴 권리를 보장하고 있습니다(「대한민국헌법」 제34조제1항).

 

「민법」

 

「민법」은, 주거생활의 안정을 통한 인간다운 생활을 할 권리를 구체적으로 실현하기 위해 “전세권”과 “임대차”에 관한 규정을 두고 있습니다(「민법」 제303조제1항 및 제618조).

전세권

- “전세권”은, 관습상 주로 건물의 대차(貸借)제도로 이용되어 오던 “전세”가 이용권의 강화라는 요청에 따라 “물권”으로 성문화된 것입니다.

- 이러한 “전세권”은, 전세금을 지급하고 남의 주택을 점유하여 그 주택의 용도에 좇아 사용·수익하는 용익물권입니다. 전세권자는 전세권이 소멸하면 그 주택에 대해 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 전세금을 돌려받을 수 있는 등 강한 보호를 받고 있습니다(「민법」 제303조 이하).

- 따라서, 남의 집에 전세로 살려고 하는 경우에는 원래 임대차와는 달리 전세권을 설정해야 자기의 전 재산이라고 할 수 있는 전세금을 강하게 보호받을 수 있습니다.

· 그러나 주택의 소유자가 전세권 등기하는 것을 기피하여 “등기를 하지 아니한 전세”(미등기 전세)가 많이 이용되고 있는 것이 현실입니다.

※ “물권”이란, 특정한 물건을 직접 지배하여 배타적 이익을 얻는 권리로서, 누구에게나 주장할 수 있는 절대권입니다. 물권은 점유권, 소유권과 제한물권으로서 용익물권인 지상권·지역권·전세권, 담보물권인 유치권·질권·저당권이 있습니다.

미등기 전세(채권적 전세)

- 이러한 “미등기 전세”는 전세권 등기가 되어 있지 않다는 점에서 “전세권”과 구별되므로, 법적으로는 '채권적 전세”라고 불립니다.

- 미등기 전세권자는 강제집행절차에서 일반 채권자와 동일한 취급을 받게 되어 전세금을 우선적으로 반환받지 못하는 경우가 발생하는 등, 미등기 전세에 대한 보호 문제가 대두되어 왔습니다.

임대차

- “임대차”는, 관습상 주로 영업용 건물의 임차 방법으로 이용되어 오던 “월세”를 “채권”으로 성문화한 것입니다.

- “임대차”는, 임대인이 주택을 사용·수익하게 하는 대신, 임차인이 그 대가로 차임을 지급할 것을 약정하는 채권계약입니다.

- 임대차의 경우에도 임차인은 임대인의 협력을 얻어 임차권의 등기를 할 수 있습니다. 그런데 사실상 임차권등기를 하기 어려우며, 임대인이 바뀌면 주택의 양수인에 대해 계약내용을 주장할 수 없는 등 임차권은 전세권에 비해 그 보호의 정도가 약하다고 할 수 있습니다(「민법」 제618조 이하).

※ “채권”이란, 채권자가 채무자에 대해 특정의 급부를 청구할 수 있는 권리로서, 채무자에게만 주장할 수 있는 상대적 권리입니다.

임대차와 미등기 전세의 구별

- “임대차”는 차임의 지급 방법에서 “미등기 전세”와 구별됩니다.

· 즉, “임대차”는 주택의 사용·수익의 대가로 차임을 지급하는 반면, “미등기 전세”는 전세금을 일시에 지급하고 그 전세금의 이자를 차임과 상계함으로써 별도의 차임을 지급하지 않고 전세계약의 종료 시에 전세금을 돌려받는 점에서 차이가 있습니다(대법원 1976. 10. 26. 선고 76다1184 판결).

 

「주택임대차보호법」

 

「민법」상 “전세권”이나 “임차권”은, 그 어느 경우에도 등기를 하지 않는 한, 전세권은 물권으로, 임차권은 물권과 같은 절대적 효력이 있는 채권으로 인정되지 않습니다.

- 따라서 주택의 임차인은 임차주택이 경매되는 경우 그 주택의 매수인에게 대항하지 못해 길거리로 쫓겨나거나 전세금을 돌려받지 못하는 등의 사회적인 문제가 대두되어 왔습니다.

이러한 사회적 문제를 해결하기 위해 주택의 임대차에 관해서는 「민법」에 대한 특례를 규정하는 「주택임대차보호법」을 제정하여 국민의 주거생활의 안정을 꾀하고 있습니다(「주택임대차보호법」 제1조).

「주택임대차보호법」은 대항력의 강화, 임차권 존속의 보장, 소액임차인의 최우선변제권, 우선변제권 등의 특례를 두어 주택 임차인을 강하게 보호하고 있습니다.

또한, 「주택임대차보호법」은 판례가 “미등기 전세”를 “임대차”의 일종으로 보고 있던 것을 입법적으로 해결하여, 미등기 전세에 대해 동법을 준용하는 것으로 규정함으로써 미등기 전세권자의 법률상 지위를 강화시키고 있습니다(「주택임대차보호법」 제12조, 대법원 1955. 1. 27. 4287민상236 판결).

출처 : 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보(oneclick.law.go.kr)