경제혁신 3개년 계획 참고자료 - 상가 권리금 보호제도 도입

경제혁신 3개년  계획 참고자료 - 상가 권리금 보호제도 도입

 

출처 : 기획재정부

 

□ 현황 및 문제점

 

ㅇ 권리금은 임대차 계약과는 별도로 설비, 장소적 이익, 영업권 등의 유무형의 이익과 관련하여 지급하는 금전

 

* '60년대 이후 도시발달 과정에서 상가점포 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황이 지속되면서 발생한 일종의 임차권 프리미엄 성격

 

ㅇ 임차인간에 수수된 권리금은 임대차관계 종료 후 회수를 보장할 수 없어 제도적으로 보호하기에 어려움이 있으나,

 

ㅇ 은퇴자 자영업 진출이 꾸준한 상황에서 권리금의 규모도 증가하고 임차인들의 피해 사례도 지속되고 있어 권리금을 제도적으로 보호할 필요

 

< 권리금 분쟁발생 유형(예시) >

【임차인-임차인간 분쟁 유형】   ‣ 기존 임차인이 새로운 임차인에게 매출액 등을 과장하여 과도한 권리금을 지급받는 경우(기획부동산ㆍ권리금중개인 개입)   ‣ 계약서 없이 권리금을 수수하여 당사자간의 권리의무 관계가 불명확한 상태에서 권리금을 지급받은 임차인이 인근에서 동일업종을 개업하는 등 관리금 수수에 따른 의무를 불이행하는 경우   【임대인-임차인간 분쟁 유형】   ‣ 매매ㆍ경매 등의 사유로 임대인(건물주)이 변경된 경우 새임대인이 기존의 임대차 계약을 종료함으로써 권리금 회수기회를 박탈하는 경우   ‣ 임대인이 권리금 직접 수수 또는 영업가치를 이용할 목적으로 기존 임대차계약을 종료시킴으로서, 임차인의 새로운 임차인에 대한 권리금 회수 기회를 박탈하는 경우

□ 주요 내용

 

< 보호 방향 >

 

ㅇ 임차인이 안정적인 영업을 통해 권리금으로 지출한 비용을 회수할 수 있는 기회를 확대

 

ㅇ 분쟁ㆍ피해 발생을 예방하고 발생할 경우 신속히 해결되도록 제도적 장치를 마련

 

< 주요 과제 >

 

① 권리금의 정의 및 보호범위를 규정하여 분쟁 또는 피해가 발생한 경우 신속한 분쟁해결 및 피해회복을 지원

 

② 권리금 내역 및 수수에 따르는 권리·의무가 명확히 기재되는 표준계약서를 도입ㆍ보급하여 관련 분쟁발생을 예방

 

* 관계부처공동 연구용역ㆍ공청회 등을 통해 표준계약서를 마련하고, 국토부는 공인중개사가 이를 사용하도록 권고

 

③ 모든 임차인에게 대항력을 부여하여 임대인 변경으로 5년의 갱신기간을 보장받지 못하고 권리금 회수 기회를 상실하는 일이 없도록 보호

 

* 현행 상가임대차법은 환산보증금(보증금+임대료×100) 기준(서울 4억원) 이하 임차인에게만 대항력 부여

 

④ 임대인의 개입에 의한 권리금 회수기회 박탈 사례를 유형화하고 임차인의 잔존 영업가치 회수를 위한 법적장치를 마련

 

⑤ 권리금 관련 피해 발생시 임차인을 보호할 수 있는 보험상품 개발

 

⑥ 당사자간 합의를 통해 분쟁을 신속히 해결할 수 있는 분쟁조정 기구를 설치

 

□ 향후계획 및 기대효과

 

ㅇ 연구용역 및 공청회 추진(‘14.3월~)

 

ㅇ 상가점포를 임차하여 영업하는 자영업자(임차인)의 영업안정성이 강화

 

- 시간과 비용이 많이 소요되는 권리금 관련 분쟁이 감소하고 분쟁이 발생한 경우에도 신속히 해결이 가능