상가건물임대차 등기

상가건물 임대차 - 상가건물임대차 등기

 상가건물임대차 등기

임차인이 임대인의 협력을 얻어 상가건물임대차등기를 마치면, 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

 

상가건물임대차 등기란?

상가건물임대차의 등기란, 임대인이 상가건물을 사용ㆍ수익하게 하고, 임차인이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정하는 임대차계약을 체결한 경우, 임대인의 협력을 얻어 하는 임차권설정 등기를 말합니다(「민법」 제681조 및 제621조제1항).

 

상가건물임대차 등기절차

신청인 및 관할등기소

- 임대인이 등기의무자가 되고 임차인이 등기권리자가 되어 공동으로 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에 신청해야 합니다(「부동산등기법」 제7조 및 제28조).

- 임대인이 임차권등기에 협력하지 않는 경우, 반대약정이 없으면 임대인에 대해 임차권등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있으므로, 임차인은 ‘임차권설정등기절차를 이행하라’는 취지의 이행판결을 받아 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다(「민법」 제621조제1항, 「부동산등기법」 제29조).

등기신청서의 기재사항

- 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 임차인이 임대인의 협력을 얻어 건물임대차등기를 신청하는 경우

ㆍ 등기신청서에 차임을 기재해야 합니다. 이 경우 등기원인에 존속기간, 차임의 선지급 및 그 지급시기나 임차보증금의 약정이 있을 때 또는 임차권의 양도나 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의가 있을 때에는 이를 적고, 임대차를 한 자가 처분의 능력 또는 권한이 없는 자인 경우에는 그 뜻을 적어야 합니다(「민법」 제621조제1항, 「부동산등기법」 제156조). 전세권설정등기를 하지 않은 채권적 전세의 경우에는 보증금을 기재하면 됩니다.

- 대항력과 우선변제권을 취득하고 있는 임차인이 임대인의 협력을 얻어 건물임대차등기를 신청하는 경우

ㆍ 위 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 임차인이 하는 임차권등기신청서의 기재사항, 사업자등록을 신청한 날, 임차건물을 점유한 날 및 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 기재해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제7조제2항).

등기신청서의 첨부서류(「부동산등기법」 제40조, 「부동산등기규칙」 제52조 및 제53조제1호, 「상가건물 임대차보호법」 제7조제2항, 「임차권등기에 관한업무처리지침」<2007. 10. 18. 대법원 등기예규 제1213호>).

- 등기원인을 증명하는 서면(약정에 의한 경우는 임차권설정 계약서, 판결에 의한 경우에는 판결정본과 확정증명서)

- 등기의무자의 권리에 관한 등기필증

- 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요할 때에는 이를 증명하는 서면

- 대리인이 등기를 신청할 때에는 그 권한을 증명하는 서면

- 임차건물을 점유한 날을 증명하는 서면(예를 들어, 임대인이 작성한 점유사실확인서)

- 임차인의 주민등록등본

- 사업자등록을 신청한 날을 증명하는 서면

- 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 증명하는 서면

- 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면

- 임대인이 임차건물의 소유자인 경우에는 그의 인감증명

- 등록면허세영수필 확인서·통지서

 

상가건물임대차등기의 효과

대항력 및 우선변제권의 취득

- 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 임차인이, 「민법」 제621조에 따른 건물임대차등기를 마치면, 그 등기를 마친 날 대항력과 우선변제권을 취득합니다(「민법」 제621조제2항, 「상가건물 임대차보호법」 제7조에 따른 제6조제5항 및 제6항의 준용).

대항력 및 우선변제권의 유지

- 대항력과 우선변제권을 취득하고 있는 임차인이 「민법」 제621조에 따른 건물임대차등기를 마치면, 종래의 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제7조제1항에 따른 제6조제5항의 준용).

소액보증금의 최우선변제권 배제

- 건물임대차등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은, 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제7조제1항에 따른 제6조제6항의 준용).