대항력 및 우선변제권 취득

 

상가건물 임대차 - 대항력 및 우선변제권 취득

 대항력 및 우선변제권 취득

임차인은 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 제3자에게 대항력이 생깁니다. 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖추면 우선변제권이 생깁니다.

대항력의 의의 및 발생요건

대항력이란, 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).

상가건물의 인도

상가건물의 인도란, 점유이전을 말하는데, 건물에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다.

사업자등록 신청

신규로 사업을 개시하는 사람 중 사업자단위과세사업자가 아닌 사람은 사업장마다, 사업자단위과세사업자는 해당 사업장에 대해 사업을 개시한 날부터 20일 이내에 사업장소재지 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청해야 합니다. 다만 신규로 사업을 시작하려는 사람은 사업개시전이라도 등록할 수 있습니다(「부가가치세법」 제5조제1항 본문).

※ 둘 이상의 사업장이 있는 사업자는 과세기간 개시 20일 전에 사업자단위로 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 사업자등록을 해야 합니다(「부가가치세법」 제5조제2항 및 제3항).

- 사업자등록을 신청한 사람은 관할 세무서장으로부터 사업자의 인적사항과 그 밖에 필요한 사항을 기재한 사업자등록증을 신청일부터 5일 이내에 교부받습니다. 다만, 사업장시설이나 사업현황을 확인하기 위하여 국세청장이 필요하다고 인정하는 경우에는 교부기한을 5일 이내에서 연장하고 조사한 사실에 따라 사업자등록증을 교부합니다(「부가가치세법」 제5조제4항, 「부가가치세법시행령」 제7조제2항, 「부가가치세법시행규칙」 제2조제2항, 별지제4호 서식).

사업 개시일부터 20일 내에 사업자등록을 신청하는 것도 가능하지만, 사업 개시 전 사업자등록을 마쳐 대항력과 우선변제권 발생시기를 앞당길 수 있습니다(「부가가치세법」 제5조제1항).

※ 개인인 경우 「소득세법」, 법인인 경우 「법인세법」에 따른 사업자등록을 하여야 하나, 「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 하는 경우 「소득세법」또는 「법인세법」에 따른 사업자등록을 한 것으로 보게 되므로, 별도로 「소득세법」또는 「법인세법」에 따른 사업자등록은 하지 않아도 됩니다(「소득세법」 제168조제2항 및 「법인세법」 제111조제2항).

사업자등록 신청절차

사업자등록 신청절차 및 첨부서류는 국세청 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

- 사업자등록을 신청하기 위해서는 신청하려는 사람이 관할 세무서에 직접 방문해야 사업자등록을 신청할 수 있고 사업자등록 신청수수료는 없습니다.

사업자등록을 신청하려는 사람은 사업자등록신청서에 아래의 사항을 기재하여 세무서장(관할 또는 그 밖의 모든 세무서장)에게 제출(국세정보망에 의한 제출 포함)해야 합니다(「부가가치세법 시행령」 제7조제1항,「부가가치세법 시행규칙」 제2조제1항, 「부가가치세법 시행규칙」 별지제3호 서식 및 「법인세법 시행규칙」 별지제73호 서식).

- 사업자의 인적사항

- 사업자등록신청사유

- 사업개시연월일 또는 사업장설치 착수연월일

- 기타 참고사항

사업자등록신청서와 함께 아래의 서류를 첨부하여 관할세무서장에게 제출합니다(「부가가치세법 시행령」 제7조제2항,「부가가치세법 시행규칙」 제2조, 「부가가치세법 시행규칙」 별지제3호 서식 및 「법인세법 시행규칙」 별지제73호 서식).

- 개인인 경우

· 법령에 의하여 허가를 받거나 등록 또는 신고를 하여야 하는 사업의 경우에는 사업허가증 사본·사업등록증 사본 또는 신고필증 사본

· 사업장을 임차한 경우에는 임대차계약서 사본

· 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항의 규정에 의한 상가건물을 임차한 경우 해당 부분의 도면(상가건물의 일부분을 임차한 경우에 한함)

· 사업자금 내역 또는 재무상황 등을 확인할 수 있는 자금출처명세서(「조세특례제한법」 제106조의3제1항에 따른 금지금(金地金) 도·소매업 및 「개별소비세법」 제1조제4항에 따른 과세유흥장소에의 영업을 영위하려는 경우만을 말함)

- 법인인 경우

· 법인설립신고서 1부

· 법인등기부 등본 1부(담당 공무원의 확인에 동의하지 않은 경우 신청인이 직접 제출해야 함)

· 정관 사본 1부

· (법인명의)임대차계약서 사본(사업장을 임차한 경우) 1부

· 주주 또는 출자자명세서 1부

· 사업신고필증 사본 1부(신고 전에 등록하는 경우: 신고신청서 사본 또는 사업계획서)

· 현물출자명세서(현물출자법인의 경우에 한함) 1부

확정일자를 받고자 하는 경우에는 임대차계약서 원본과 임차한 사업장이 상가건물의 일부인 경우 해당부분의 도면을 함께 가지고 가야 합니다.

사업자등록 신청시 유의사항

임대차계약서상의 기재내용이 사업자등록사항과 일치해야 하고, 임대차계약서상의 임차상가건물이 등기부등본 등의 공적장부와 일치해야 대항력이 보장됩니다.

- 따라서 사업자등록을 신청하기 전에 부동산등기부 등본을 발급받아 사업자등록사항 및 임대차계약서 기재내용과 일치하는지를 확인해야 합니다.

「상가건물 임대차보호법」 시행 전 사업자등록을 한 임차인은 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받기 위해서는 반드시 사업자등록정정신고를 해야 합니다.

- 상가건물 소재지가 등기부등본 또는 건축물대장, 사업자등록신청서, 임대차계약서에서 일치하지 않는 경우에는 보호를 받을 수 없기 때문에 사업자등록정정신고 등을 통해 일치시켜야 합니다.

임대인, 임대차 목적물·그 면적, 보증금, 차임 또는 임대차기간의 변경이 있거나 새로이 상가건물을 임차하는 등의 변동이 있는 경우, 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 임차인은 사업자등록정정신고를 해야 합니다(「부가가치세법 시행령」 제11조제1항제8호, 「부가가치세법 시행규칙」 제7조, 별지제7호 서식).

대항력의 발생시기

대항력은 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

- ‘그 다음날부터’란 사업자등록을 신청한 다음날 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다.

- 예를 들어, 홍길동이 2008. 6. 17. 임차상가건물을 임대차 보증금 1억원에 임차하여 2008. 6. 28. 사업자등록신청을 마쳤다면, 그 다음날인 2008. 6. 29. 00:00시부터 대항력이 생기게 됩니다.

대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되거나 경매 또는 공매가 되더라도 새로운 상가건물소유자(양수인 또는 경락인)에게 계속하여 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항).

대항력과 다른 권리와의 관계

- 대항력을 취득한 임차인과 상가건물에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.

우선변제권의 의의 및 인정요건

우선변제권이란, 「상가건물 임대차보호법」상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

우선변제권은, 임차인이 ① 대항요건과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다. 이 경우 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).

- 우선변제권은 임차상가건물이 경매나 공매에 붙여져 넘어갈 때에 적용되고, 일반매매, 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않습니다.

확정일자의 의의 및 증명절차

확정일자란?

- 확정일자란, 증서가 작성된 날짜에 상가건물임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자로 관할 세무서장이 임대차계약서가 존재하였음을 인정한 날짜를 말합니다(「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」<국세청 훈령 제1874호, 2010.12.7.> 제2조제3호, 대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결).

- 임차인이 사업자등록신청(사업자등록정정신고 포함)시 또는 사업자등록신청(사업자등록정정신고 포함) 전후 임대차 계약서에 수수료 없이 확정일자를 받을 수 있습니다(「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」제4조).

· 사업자등록을 신청하기 전에 확정일자를 먼저 신청할 수 있습니다. 다만, 이때의 우선변제권의 효력은 사업자등록의 신청, 상가건물의 인도, 확정일자에서 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정됩니다.

확정일자를 받는 절차

- 기존에 사업자등록신청이 되어 있는 임차인은 사업자등록증 원본, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우 해당부분의 도면, 본인 신분증(대리인은 위임장 및 대리인 신분증), 사업자등록정정신고서(확정일자신청 겸용서식)를 관할 세무서장에게 제출하여 확정일자를 부여받을 수 있습니다(「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제7조제1항).

· 사업자등록정정신고를 해야 하는 이유는 사업자등록사항이 이해관계자에게 열람·제공되므로 사업자등록사항이 임대차계약내용과 일치되어야 하고, 사업자등록 사항에 임대차계약기간·도면 등이 새로 추가되어 기존사업자의 경우 최초 사업자등록시의 보증금 등이 기록된 현재의 사업자등록사항과 임대차계약 내용이 일치되지 않기 때문에, 임차인이 대항력·우선변제권·최우선변제권을 주장하기 위해서는 사업자등록정정신고를 해야 합니다(「부가가치세법 시행령」 제11조제1항제8호).

- 신규로 사업자등록을 신청하는 임차인은 사업자등록신청서, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우 해당부분의 도면, 본인 신분증을 관할 세무서장에게 제출하여 확정일자를 부여받을 수 있습니다(「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제7조제1항).

- 사업자등록을 신청하지 않은 임차인이 확정일자만을 우선하여 신청하는 경우에는 임대차계약서 원본과 확정일자신청서 및 본인 신분증을 관할 세무서장에게 제출하여 확정일자를 부여받을 수 있습니다.

- 확정일자를 받는 상가건물임대차 계약서는, 임대인과 임차인의 서명 또는 기명날인이 있는 완성된 문서의 원본으로 임대인·임차인의 인적사항, 건물의 소재지, 임대차의 목적물 및 면적, 임대차 기간, 보증금 및 차임 등이 표시되어야 합니다(「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」제6조제1항 및 제2항).

· 임대차 계약서에 위의 사항 일부가 누락된 경우 신청인(임차인 또는 임차인으로부터 위임받은 사람)에게 이를 보완하도록 한 후 확정일자를 부여합니다(「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」제6조제2항, 제7조제2항).

· 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 새로이 확정일자를 받아야 합니다(「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」제6조제4항).

우선변제권의 발생시기

임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 상가건물임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).

우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).

「상가건물 임대차보호법」시행일인 2002. 11. 1.이전에 임차인이 확정일자를 받은 경우에는 우선변제권은 2002. 11. 1.부터 효력이 생깁니다.

- 법 시행일 이전에 금융기관 등이 상가건물에 저당권 등을 설정하였다면, 임차인은 후순위로 변제받게 됩니다.