도시형생활주택

추진 배경

• 최근 소규모가구는 꾸준히 증가하고 있으나, 이들이 주로 거주하는 소형주택은 감소 추세
  • 1～2인가구 : (’85)1,836천가구 → (’95) 3,827천 → (’05) 6,692천
  • 65㎡이하 주택재고비율 : (’85) 53% → (’95) 42% → (’05) 40%

  전용면적별 공급 현황

  구 분	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
  85㎡초과	16.0%	18.9%	23.5%	24.3%	27.5%	36.3%	37.5%
  85㎡이하	84.0%	81.1%	76.5%	75.7%	72.5%	63.7%	62.5%

• 소형주택의 경우라도 20세대 이상으로 건설할 경우 주택법에 따라 엄격한 사업승인절차와 건설기준 적용
  ※ 분양가상한제, 관리사무소 설치, 엄격한 소음기준, 조경기준 등
• 한편, 1～2인 가구 증가에 대응하여 독신자, 독거노인, 학생 등의 주택수요에 대응한 다양한 주택유형의 보급이 필요
  • 도심서민, 1～2인가구의 주거수요에 대응하기 위해 ‘수요가 있는 곳에’, ‘필요한 사람’에게 소규모주택 공급확대 필요
    - 기존 주택건설기준, 공급절차 등의 규제완화 추진

도시형 생활주택의 개념 및 분류

• 개 념(법 제2조제4호, 시행령 제3조 등)
  • “도시형 생활주택”이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 도시지역에 주택건설사업계획승인을 받아 건설하는 150세대 미만 공동주택
    * 기반시설의 부족으로 난개발이 우려되는 비도시지역에는 건설 불가
• 분 류
  • (단지형 다세대주택) 세대당 주거전용면적 85㎡ 이하의 다세대 주택(주거층 4층이하, 연면적 660㎡이하)
    - 건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가가능
  • (원룸형) 세대당 주거전용면적이 12㎡이상 50㎡이하로서, 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하고 하나의 공간으로 구성, 각 세대는 지하층에 설치 불가
  • (단지형 연립주택) 세대당 주거전용면적 85㎡ 이하의 연립주택주택(주거층 4층이하, 연면적 660㎡초과)
    - 건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가가능
    ※ 「건축법」 ‘건축물의 용도’상 단지형 다세대주택은 다세대주택이며, 단지형연립주택은 연립주택, 원룸형은 아파트, 연립주택, 다세대주택 유형으로 건설가능

  대출대상자 자격

  	1인가구	예 시
  주택유형	건축법상 용도
  기숙사형	다세대 연립아파트
  원룸형
  단지형 다세대 주택	다세대 주택
  단지형 연립주택	연립주택

• 인허가 기준(주택법시행령 제3조, 제15조)
  • 주택법에 의한 사업승인 대상 : 도시형생활주택 30세대 이상
  • 건축법에 의한 건축허가
    - 도시형생활주택 30세대(19세대 이하도 포함) 미만
    - 준주거지역 및 상업지역에서 300세대 미만의 주택(도시형생활주택 포함)과 주택이외 용도의 복합건축물
    주1) 주택건설기준 등에 관한 규정 등 주택법령의 건설기준 미 적용
    주2) 주차장기준은 사업승인대상과 동일(서울시)
• 그 간의 관련법령 개정 경위
  • `09. 5. 4 : 주택법령에 도시형생활주택 제도 도입 시행
    - 유형 : 단지형다세대, 원룸형, 기숙사형
  • `09. 11. 5 : 전세시장 안정대책 일환으로 도시형생활주택 규제완화(주택법령)
    - 주차장기준 추가완화(세대당기준 → 전용면적 기준으로 개선)
    - 세대당 전용면적 상향, 국민주택기금 지원기준 마련 등
  • ‘09. 11. 11 : 건축조례 개정(인동간격 완화)
    - 단지형다세대 : 1배 → 0.25배, 그 외 공동주택 : 1배 → 0.8배
  • ‘10. 04. 20 : 주택법시행령 개정(도시형생활주택 유형 추가)
    - 단지형 연립주택형 신설
  • ‘10. 04. 29 : 도시계획조례시행규칙 개정
    - 도시형생활주택(150세대 미만)은 지구단위계획수립 의무대상에서 제외
  • ‘10. 07. 06 : 주택법시행령 개정(인허가 간소화)
    - 30세대 미만과, 준주거지역 및 상업지역안의 300세대 미만 공동주택(도시형생활주택 포함)의 주상복합 건축물은 건축법에 의한 건축허가대상으로 간소화
    - 기숙사형 폐지
  • ‘10. 07. 15 : 주차장 조례 개정
    - 건축법에 의한 건축허가 대상 도시형생활주택(30세대 미만)도 주차장완화기준 적용

일반 공동주택과 도시형 생활주택의 비교

• 도시형 생활주택은[건축법]상 건축물의 용도로는 일반 공동주택과 같이 공동주택에 해당
• 쾌적성, 안전성이 보장되면서도 부담가능(affordable)하도록 건설기준 완화 및 공급절차 단순화로 공급의 활성화 도모

  공동주택과 도시형 생활주택 비교

  구 분	일반 공동주택(아파트, 연립, 다세대)	도시형 생활주택(단지형다세대,원룸형,기숙사형주택)
  감 리	주택법 감리 : 사업계획승인권자가 감리업체의 지정을 통하여 일정수준 이상의 감리원을 의무배치하여 감리 - 150세대 감리비 : 5억6천	건축법 감리 : 건축 규모에 따라 비상주 또는 건축감리원 1인 이상 상주
  분양가 상한제	적용 : 공동주택 분양시 분양가 상한 제한	- 미 적 용
  입지지역	도시·비도시지역 중 허용지역	도시지역 중 허용지역
  주거 전용면적	297㎡이하	단지형 다세대 : 85㎡이하 원룸형 : 12㎡～50㎡ 기숙사형 : 7㎡～30㎡
  건설기준	주택건설기준 등에 관한 규정 적용	일부 건설기준과 부대·복리시설 적용제외 및 주차장 완화
  공급규칙	주택공급에 관한 규칙 적용	일부만 적용(분양보증, 공개모집)

건설기준 적용 제외사항

• 주택건설기준 등에 관한 규정의 주택건설기준 중 소음, 배치, 기준척도는 적용 제외(규정 제7조 제10항)

  건설기준 중 적용 제외항목

  구 분	일반 공동주택	도시형 생활주택	규정
  소음보호	외부 65db미만, 내부 45db이하	제외	제9조
  배치	외벽은 도로, 주차장과 2m이상 이격	제외	제10조
  기준척도	평면 10㎝, 높이 5㎝ 단위기준	제외	제11조

• 주거환경과 안전 등을 고려하여 경계벽, 층간소음, 승강기, 복도 등 기타규정은 동일하게 적용

  건설기준 중 적용항목

  구 분	일반 공동주택, 도시형 생활주택	규정
  복합건축	숙박·위락·위험시설, 공연장과 복합건설 금지	제12조
  경계벽	세대간 및 주택외 시설과의 경계벽은 내화구조	제14조
  바닥	층간 경량충격음 58dB이하, 중량충격음 50dB이하
  승강기	6층이상 승용, 7층이상 화물용, 10층이상 비상용	제15조
  계단	계단의 부위별 치수, 계단참 폭·설치높이 등	제16조
  복도	복도의 유효폭(120～180㎝이상) 규정	제17조
  난간	높이(120㎝ 이상), 간살(10㎝ 이하)	제18조
  화장실	수세식, 오수처리시설·정화조 설치	제21조
  장애인시설, 기준	장애인·노인·임산부 편의증진법 준수	제22, 23조
  구조내력	건축법 규정 준수	제24조

부대·복리시설 설치의무 면제 및 완화

• 필요성이 낮은 부대·복리시설은 의무설치대상에서 제외
  • 관리사무소·조경시설 등 부대시설, 놀이터·경로당 등 복리시설 규정은 설치의무 면제 및 완화(규정 제7조 제10항)

  부대·복리시설 중 설치의무 면제·완화 항목

  구 분		규정	도시형 생활주택	규정
  부대시설	진입도로	세대규모별 폭 규정(300세대 미만 6m 이상)	원룸형·기숙사형 연면적 660㎡ 이하인 경우 4m	제25조
  	관리사무소	[50세대 이상 설치대상] : 50세대당 10㎡ + 매세대당 500㎠	제외	제28조
  	조경시설	단지면적의 30%이상 설치	제외 [건축법 적용] 지자체 조례로 정하는 기준	제29조
  	안내 표지판	동번호, 도로표지판, 게시판 등	제외	제31조
  	비상 급수시설	지하양수시설 또는 저수조 설치	제외	제35조
  복리시설	어린이놀이터	[50세대 이상 설치대상] : 100세대 미만 세대당 3㎡  100세대 이상 300㎡+세대당 1㎡	제외	제46조
  	경로당	[100세대 이상 설치대상] :40㎡+150세대 초과시 세대당 0.1㎡	제외	제55조
  	근린생활시설	세대당 6㎡를 초과하는 근린생활시설 설치 금지	제외	제50조

  주택건설기준 등에 관한 규정
• 주차장 설치기준 완화(규정 제27조 제6항, 제7항)
  • 도시형 생활주택 중 원룸형과 기숙사형 주택은 주차장 설치기준을 완화
    • 원룸형 주택은 전용면적 60㎡당 1대(준주거 및 상업지역 120㎡당 1대)
  • 직주근접 경향이 강한 역세권 등 지자체에서 "주차장 완화구역"으로 지정·고시한 지역에서는
    • 원룸형과 기숙사형 주택에 연면적 200㎡당 1대의 주차장 기준 적용
      • 상업 또는 준주거지역에서 주상복합 형태로 건설하는 원룸형 및 기숙사형 주택은 기계식 주차장도 허용(주택건설기준 규칙 제6조의2)

    주차장 확보기준

    구 분	일반 공동주택	도시형 생활주택
    		단지형 다세대주택	원룸형 주택
    주차장 확보기준	세대당 1대 이상	(일반 공동 주택과 동일)	전용면적 합계를 기준으로 60㎡당 1대 (상업·준주거)120㎡
    			※ 단, 주차장 완화구역은 200㎡당 1대

• 기타 부대시설과 복리시설은 모두 일반 공동주택과 동일하게 적용

  부대·복리시설 중 설치의무 면제·완화 항목

  구 분		일반 공동주택, 도시형 생활주택	규정
  부대시설	단지도로	폭 6m 이상(100세대 미만 폭 4m 이상)	제26조
  	수해방지	2m이상의 옹벽과 이격거리 규정	제30조
  	통신시설	전화, 인터폰 등 통신선로 구비	제32조
  	보안등	어린이놀이터, 도로에 50m마다 설치	제33조
  	가스공급시설	가스공급 및 저장시설 설치	제34조
  	난방설비	6층 이상은 중앙집중난방방식	제37조
  	폐기물보관시설	생활폐기물보관시설 및 용기 구비	제38조
  	전기시설	세대당 3㎾ 이상, 전력량계 설치	제40조
  	소방시설	소방법 준수	제41조
  	방송수신설비	세대당 구내방송수신선로 2개소 이상	제42조
  	급·배수시설	수도법 준수, 수도계량기, 급수전 설치	제43조
  	배기설비	배기설비와 환기설비 설치기준	제44조
  복리시설	근린생활시설	단지내 근린생활시설 등 면적이 세대당 6㎡의 비율로 산정한 면적 초과금지	제50조

  주택건설기준 등에 관한 규정

용도변경시 적용제외 기준

• 주차장 완화구역에서 기존 건축물을 원룸형과 기숙사형으로 용도변경하는 경우, 3년간 바닥의 층간소음과 계단설치 기준이 적용면제(건설경기 등을 감안하여 부칙으로 3년간에 한하여 적용)

  원룸형, 기숙사형으로 용도변경시 제외되는 건설기준

  구 분	일반 공동주택	도시형 생활주택	규정
  바닥	층간소음 경량충격음 58dB 이하 중량충격음 50dB 이하	적용제외	제14조 제3항
  계단 등	계단의 부위별 치수,계단참 폭·설치높이 등		제16조

  주택건설기준 등에 관한 규정

분양절차 완화

• 도시형 생활주택은 입주자저축, 주택청약자격, 재당첨제한 등은 적용제외
• 다만, 사기분양·부도에 대비하여 분양보증은 적용하고,
  • 일간신문, 지자체 홈페이지 등재 등을 통한 입주자 공개모집 등 규정도 적용(주택공급에 관한 규칙 개정, ’09.4.1)

  주택공급규칙 중 적용 항목

  구 분	일반 공동주택	도시형 생활주택
  입주자모집시기 및 조건	대지소유권과 분양보증을 갖춘 후 착공과 동시에 입주자모집 가능 등	제7조
  입주자의 모집절차	대지·분양보증 등 확보 후 시장 등에 승인신청, 입주자 공개모집 등	제8조
  주택의 공급계약	주택공급계약서에 포함되어야 할 내용 등	제27조제5항, 제6항, 제7항

  주택건설기준 등에 관한 규정

주택단지 및 동일건축물 내 복합건축

• 하나의 건축물 내에서 복합건설(시행령 제3조제2항)
  • 도시형 생활주택은 일반 공동주택과 하나의 건축물에 함께 건설할 수 없고,
    • 도시형 생활주택 중 단지형 다세대주택과 원룸형·기숙사형 주택도 하나의 건축물에 함께 건설 불가
  • 단, 특성이 유사한 원룸형과 기숙사형은 하나의 건축물에 건설 가능
    • 준주거·상업지역에서 일반 공동주택과 원룸형·기숙사형 주택은 하나의 건축물에 건설 가능
• 하나의 단지 내에서 혼합건설(시행령 제3조제2항)
  • 도시형 생활주택과 일반 공동주택을 동일 단지에 별개의 건축물로 건설하는 것은 가능
  • 도시형 생활주택 중 단지형 다세대주택과 원룸형·기숙사형 주택을 동일한 단지에 별개의 건축물로 건설하는 것도 가능

  동일 단지·건축물에 혼합건설허용 여부

  구 분	일반 공동주택	도시형 생활주택
  동일건축물	일반 공동주택 + 도시형 생활주택	불가능(준주거·상업 : 일반 공동주택 + 원룸형·기숙사형 가능)
  	단지형 다세대 + 원룸형 또는 기숙사형	불가능
  	원룸형 + 기숙사형	가능
  동일단지	일반 공동주택 + 도시형 생활주택	별개 건축물로 건설시 가능
  	단지형 다세대 + 원룸형 또는 기숙사형	별개 건축물로 건설시 가능

  주택건설기준 등에 관한 규정

상업지역 내 주상복합 건설

• 상업지역 또는 준주거지역 내에서 주상복합 형태의 도시형 생활주택(원룸형, 기숙사형)도 건설가능(시행령 제15조제2항)
  • 단, 원룸형, 기숙사형에 한하며, 단지형 다세대주택은 상업·준주거지역 내에서 주상복합 형태로 건설 불가
  단, 주택건설사업계획승인을 받아야 함(20세대 이상)

타법령 개정사항

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정(’09.5.13)
  • “단지형 다세대”의 1종 일반주거지역내 층수제한을 4층에서 5층으로 완화
    • 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 층수에서 제외
• 건축법 시행령 개정
  • 건축 심의를 거쳐 높이제한 완화 가능(’09.7.1. 시행)
    • 도시형 생활주택(아파트, 연립주택 제외)의 경우에는 건축법 제60, 61조*를 건축 심의를 거쳐 완화 가능(令 제6조제1항)
      * 제60조(건축물의 높이제한), 제61조(일조에 따른 높이제한)
  • 인동간격(건축물간 이격거리) 완화 등(’09.7.16. 시행)
    • 하나의 대지 내 건축물간 이격거리를 완화(令 제86조제2항)

      인동간격 완화내용

      구 분	종 전	개 정
      		일반 공동주택	도시형 생활주택
      일반 이격거리(가목)	H 이상	0.5H 이상	0.25H 이상
      남쪽방향 건축물 높이가 낮고, 주된 개구부 방향이 남쪽을 향하는 경우 이격거리(나목)	높은 건축물의 0.8H이상, 낮은 건축물 H이상	높은 건축물 0.4H이상, 낮은 건축물 0.5H이상	높은 건축물 0.2H이상, 낮은 건축물 0.25H이상

      개정령의 범위 내에서 지방자치단체의 조례로 정하도록 함
    • 다세대주택 2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 보도록 규정(令 별표1 제2호 다목)

주차장 완화구역 지정 기준

• 주차장 완화구역이란
  • 주택건설기준등에 관한 규정 제27조 제7항에 따라 도시형생활주택의 공급을 촉진하기 위하여 원룸형·기숙사형 주택 건설시 주차장 설치기준을 연면적 200㎡당 1대로 적용할 수 있는 지역
  • 지정절차
    
  • 지정(선별) 기준

    지정(선별) 기준

    구 분	기 준	비고
    공간적범위	도시철도 정거장 중심에서 반경 500m이내 대학경계로부터 반경 500m이내 기타 대중교통의 이용이 쉽거나 지주근접이 가능하여 주차수요가 낮은 지역	도보접근성
    용도지역	원칙적으로 2종·3종 일반주거지역과 준주거지역 대상 다만, 위원회에서 인정하는 경우 기타지역 가능
    물리적여건	1~2인가구 거주 비율이 높은지역을 우선 고려	주거특성 및 주차수요고려
    	주차수요가 낮은(세대당 자가용 자동차 등록비율) 지역을 우선 고려 공용주차장 등 주차시설 기반이 양호한 지역 우선 고려
    	건축물의 경과년수가 높은 지역 우선 고려	개발가능성고려
    	건축물의 접도율이 양호한 지역 우선 고려
    제외지역	재정비 촉진지구, 지구단위계획구역, 정비구역(예정구역포함) 등은 제외(당해 계획적 개발계획 취지 존중)