주택공급제도

주택공급제도

주택본부 홈페이지 게시자료 - 주택공급제도 정리 -

“본 자료는 이해를 돕기 위해 요약 정리한 것으로 착오가 있을 수 있으니,

구체적인 내용 및 변경되는 사항은 직접 관련법령을 확인하시기 바람”

1장. 입주자저축 등 주택공급제도

2장. 분양주택의 공급

3장. 임대주택의 공급 (2011년도 SH공사)

4장. 기타 주택금융 지원

 

2011. 6.

주 택 정 책 과

(주택제도팀)

 

1장

입주자저축 등 주택공급제도

 

? 내집 마련 방법 - 임대, 조합원분양, 일반분양

구 분	민간임대주택	정비조합주택	지역조합주택	20세대미만 주택	20세대이상 분양주택 및 공공임대주택
형 태	전․월세	조합원분양	조합원분양	임의분양	공개모집(일반분양)
방 법	임대차계약 (임대사업자가 임대조건을 자치구에 신고)	해당 정비구역의 토지등소유자	무주택자로 지역주택 조합 가입	매매	①입주자모집공고 (자치구 승인) → ②청약신청 → ③당첨자 선정
근 거	임대주택법	도시및주거환경정비법 (재개발,재건축)	주택법 (주택사업)	없음 (건축허가)	주택법(주택사업승인) 주택공급에관한규칙 및 개별임대주택 규정

* 분양주택에 청약신청을 하기 위해서는 ‘입주자저축’ 에 가입해야 함.

* 분양 후 잔여주택(3순위 미달시)은, 임의분양으로 매매로 구입 가능 (당첨자로 선정되는 것이 아니며, 법인도 구입 가능)

 

? 입주자저축 제도(주택공급규칙 제5조∼제5조의5) ⇒ “국민주택기금 재원화”

구 분	청약저축	청약부금	청약예금	청약종합저축 (‘09.5월~)
대상지역	전 국	시·군지역(102개)	시·군지역(102개)	전국
가입대상	무주택 세대주	20세 이상 개인 (유주택자도 가능)	20세 이상 개인 (유주택자도 가능)	제한없음
저축방식	매월 일정액 불입	매월 일정액 불입	일시불 예치	매월 일정액적립 및 예치식 병행
지급이자	2.5%(1년미만)～4.5%(2년이상)	가입당시 약정이율		2.5%(1년미만)～4.5%(2년이상)
저축금액	월 2～10만원	월 5～50만원	200～1,500만원 (규모·지역별 차등)	월 2～50만원
대상주택	85㎡이하 공공기관건설 주택등*	85㎡이하 민영주택	모든 민영주택 (85㎡초과 공공주택도 가능)	모든 주택
	민간건설 기금지원 중형주택(60～85㎡)
1순위	가입 2년이상 24회 이상 납입	가입 2년이상 (청약예금 상당액 불입)	가입 2년이상 (지역별 예치금 예치)	청약 시점에 신청자격 필요

 

* 공공기관 건설주택등 : 85㎡이하 공공기관 건설주택, 85㎡이하 공공택지내 민간건설 임대주택, 국민주택기금 지원을 받은 민간건설 60㎡이하 주택

 

? (사업주체) 주택건설 방법 - 건축허가, 사업승인

구 분	건축허가 (건축법 11조)	주택사업승인 (또는 의제처리)
		주택사업 (주택법 16조)	정비사업에 의한 주택건설	택지개발사업 등에 의한 주택건설
대 상	20세대미만, 300세대미만 주상복합	20세대이상 주택	정비구역 지정 (기존 주택단지 정비)	구역 지정 (공공의 토지수용권 발동)
	사업계획승인전까지 건설대지의 ‘소유권 등 확보’ 필요 (법 16조제2항)
사업종류	건축허가	가. 민영주택사업 (민간, 공공) 나. 지역․직장주택 조합사업 다. 도시형생활주택	재개발, 재건축, 주거환경정비구역, 도심환경정비사업 (도정법)	택지개발사업, 도시개발사업, 보금자리주택사업

 

※국민주택기금은 전용면적 85㎡이하 국민주택규모 건설시 지원됨.

 

[참고] 2011년도 SH공사 업무현황

1) 2011년 SH공사 주택건설사업계획 : 16개지구 42,386세대

사업별	계	분양주택	장기전세	임대주택	사업지구 (개소)
총 계	42,386	17,637	14,194	10,555
도시개발	16,053	6,801	5,453	3,799	은평3, 천왕, 마곡
국민임대	13,205	3,988	5,177	4,040	신정3,세곡,우면2,천왕2,신내3
보금자리지구	12,179	6,848	2,859	2,472	내곡, 세곡2, 항동
도시형생활주택	190			190	우면2, 방화동
시프트	705		705		양재동, 묵동
유스하우징	54			54	정릉동

 

※임대주택(장기전세 포함) : 민영주택(전환), 정비사업 임대주택 매입, 택지개발사업 등의 임대주택의무건설비율에 따라 건설함

 

2) 2011년 SH공사 주택공급계획 : 총 9,176세대

합계	분양	장기전세	임대주택
			(소계)	국민임대	재개발	다가구 등
9,176	1,763	3,525	(3,888)	1,180	1,411	1,297

 

2장

분양주택의 공급

※20세대 이상 일반에게 분양되는 모든 주택의 공급은, 국토해양부령인 「주택공급에 관한 규칙」에 따름. 그 외는 사업주체 (임의)분양

 

? 분양주택의 공급

구 분	일반공급 (공급규칙 제11조∼제12조)	특별공급 (공급규칙 제19조)
방 법	○ 특별공급분을 제외한 나머지 세대를 일반에게 공개모집 ○ 청약신청자 중 순위에 따라 당첨자 선정	○ 정책적 배려가 필요한 무주택 사회계층의 주택마련 지원 (유공자, 장애인, 북한이탈주민, 다자녀, 신혼부부 등) ○ 특별공급대상자간 경쟁시, 별도의 당첨자 선정기준에 따름
대 상	입주자저축 가입자 (청약저축, 예․부금, 종합저축)	대상자별 비율에 따라 모집 ①국민주택 특별공급(10%) - 국가유공자 등/ 북한이탈주민/ 주택사업을 위해 철거되는 주택소유자/ 일본군위안부피해자/ 장애인 등/ 시도지사가 고시한자 등 ②민영주택 특별공급(10%) - 철거주택소유자/ 국가유공자 등 ⑥다자녀 특별공급(5%) - 3자녀 이상 무주택세대주(단, 공공은 10%) ⑦신혼부부 특별공급(10%) - 혼인 5년이내 자녀, 소득 100% 이하, 3년이내 자녀는 1순위(단, 공공은 15%) 생애최초 특별공급(20%내에서 추첨) - 저축액 600만원이상(선납포함), 혼인 또는 자녀, 5년이상소득세 납부자, 소득 100퍼센트 이하자 국가유공자 특별공급(5%, 임대10%) 노부모(65세)부양 특별공급(5%)

 

※분양가는 동일하며, 분양가상한제 주택인 경우 전매제한 적용(85㎡이하 5년, 이상 3년)

 

□ 전매제한 (주택법 제41조의2, 영 제45조의2)

1. 의의 : 주택에 입주할 수 있는 자격․지위의 전매(매매․증여 포함)를 금지함

(예) 주택조합원 지위의 전매 / 분양주택 입주권(당첨자) 미등기 전매 등

2. 투기과열지구내 전매제한 : 계약체결일로부터 소유권 등기시까지 전매금지(최대 5년이내)

○ 투기과열지구 : 2008.11.7 현재 강남, 서초, 송파를 제외한 전지역 해제

3. 분양가상한제 적용주택 전매제한 : 계약체결일로부터 다음기간까지 전매 제한(과밀억제권역내)

○ 공공주택 : 85㎡이하, 5년 / 85㎡이상, 3년

○ 민영주택 : 85㎡이하, 3년 / 85㎡이상, 1년

※단, 전매제한기간이 3년을 초과하는 경우로서 3년이내에 해당주택에 대한 소유권이전등기를 완료한 경우에는 소유권이전등기를 완료한 때에 3년이 지난 것으로 본다.(주택법시행령제45조의2 제2항)

 

? 분양주택 당첨자 선정방법 (주택공급규칙 제11조∼제12조)

구 분			공공택지		민간택지
			공공주택	민영주택	민영주택
85㎡ 이하 주택	저축종류		청약저축	청약 예·부금
	당첨자 선정방법		<순위제 적용> (1～3순위에 따라 선정) ①24회이상 납부 ②6회이상 납부 ③6회미만	<순위제 적용> (1～3순위에 따라 선정) ①기준예치금 납입. 2년이상 가입 ②기준예치금 납입. 6개월이상 가입 ③ 그 외
		동일순위내 경쟁시	<순차제 적용> 5년이상 무주택세대주로서, 60회이상 납입한 자 중 저축총액 많은 자 등	<가점제 적용> 청약가점제 75%, 추첨제 25%
85㎡ 초과 주택	저축종류		청약예금
	선정방법		민영주택 - 순위제(1～3순위에 따라 선정)
		동일순위내 경쟁시	- 채권입찰제 우선 적용 (금액 많은 자 선정) 단, 채권액이 같은 경우, 청약가점제 50%, 추첨제 50%

*공급규칙 [별표1] 청약가점제 적용기준 및 청약예금의 예치금액

 

1)청약가점제 적용기준

 

가. 가점 산정기준

가점항목	가점상한	가점구분	점수	가점구분	점수
① 무주택 기간	32	1년 미만	2	8년 이상～9년 미만	18
		1년 이상～2년 미만	4	9년 이상～10년 미만	20
		2년 이상～3년 미만	6	10년 이상～11년 미만	22
		3년 이상～4년 미만	8	11년 이상～12년 미만	24
		4년 이상～5년 미만	10	12년 이상～13년 미만	26
		5년 이상～6년 미만	12	13년 이상～14년 미만	28
		6년 이상～7년 미만	14	14년 이상～15년 미만	30
		7년 이상～8년 미만	16	15년 이상	32
② 부양 가족수	35	0명	5	4명	25
		1명	10	5명	30
		2명	15	6명이상	35
		3명	20
		6월 미만	1	8년 이상～9년 미만	10
③ 입주자 저축 가입기간	17
		6월 이상～1년 미만	2	9년 이상～10년 미만	11
		1년 이상～2년 미만	3	10년 이상～11년 미만	12
		2년 이상～3년 미만	4	11년 이상～12년 미만	13
		3년 이상～4년 미만	5	12년 이상～13년 미만	14
		4년 이상～5년 미만	6	13년 이상～14년 미만	15
		5년 이상～6년 미만	7	14년 이상～15년 미만	16
		6년 이상～7년 미만	8	15년 이상	17
		7년 이상～8년 미만	9

 

나. 감점 산정항목

감점항목			감점점수
구분	기준	소유주택수
①	제6조제3항제6호에 따른 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 소유하는 주택이 2호 또는 2세대 이상인 경우	2호 또는 2세대	- 5
		3호 또는 3세대	- 10
		: :	: :
②	2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 세대에 속한 자가 제11조의2제1항제2호 또는 제12조제1항제2호에 따라 제2순위로 주택공급을 신청하는 경우	2호 또는 2세대	- 10
		3호 또는 3세대	- 15
		: :	: :

 

2)청약예금의 예치금액(제5조의3제4항관련) (단위 : 만원)

지역 공급받을 수 있는 주택의 전용면적	특별시 및 부산광역시	기타 광역시	특별시 및 광역시를 제외한 시·군지역
85제곱미터 이하	300	250	200
85제곱미터 초과 102제곱미터 이하	600	400	300
102제곱미터 초과 135제곱미터 이하	1,000	700	400
135제곱미터 초과	1,500	1,000	500

 

3장

임대주택의 공급 (SH공사)

 

? SH공사 임대주택 공급현황 (세대, 2010.12.31. 기준)

합계	영구임대	공공임대	재개발 임대	국민임대	장기전세	주거환경	다가구매입임대
124,906	22,370	17,432	49,839	14,347	15,244	1,963	3,711

 

? 임대주택별 입주자격 ※수시로 변경될 수 있으니 유의 바람

종류	개요 및 공급방법	비고
영구임대주택 (23～39㎡)	가. 공급규칙 제31조 - 입주자선정 : 시․도지사 위임 나. 서울특별시 영구임대주택 운영 및 관리 규칙 ○ 대상 : 1.수급권자 2.국가유공자 3.위안부피해자 4.저소득 한부모가정 5.북한이탈주민 6.장애인 7.저소득 65세부양자 8.아동복지시설퇴소자 9.시장이 인정하는 자 10.청약저축가입자 ○ 선정방법 : 우선 대상자 및 선정기준표상 종합점수 순 ○ 절차 : SH 공가발생시, 자치구에 대기자 추천 요청
공공임대주택 (84㎡이하)	가. ‘05년까지 임대주택법에 의해 건설하여, 주택공급규칙상 일반분양 및 철거민 특별공급주택으로 운영 나. 공급방법 ○ 대상 : 1.택지개발철거세입자 2.도시계획철거세입자 3.임시이주자 4.시장승인(유공자, 북한이탈주민) 5.청약저축가입자 ○ 절차 : 단지별로 철거민등 신청자 접수를 받아, 공가 발생시 순서에 따라 입주
재개발임대주택 (59㎡이하)	가. 재개발사업시 일정비율(전체 세대수의 17%)의 임대주택 건설 의무 → 서울시에서 매입 나. 근거 : 도정법 시행령 제54조의2, [별표3] 임대주택 공급조건 서울시 도시및주거환경정비 조례 제35조 다. 공급방법 ○ 대상 : 1.당해 정비구역 세입자(3개월이상). 2.당해구역내 주택분양의 권리를 포기한자 3. 타 정비구역세입자(3개월이상) 4.인접 도시계획사업 철거주택소유자 등
국민임대주택 (59㎡이하)	가. 서민의 내집마련 지원을 위해 국민주택기금으로 건설 나. 근거 : 주택공급에 관한 규칙 제32조 다. 공급방법 (일반공급) ○ 대상 : 무주택세대주로서 소득 및 자산기준 해당자 (예) 60㎡이하 주택의 경우, - 소득기준 70% 이하, 토지 1억2천6백만원이하, 자동차 23백만원 이하인자로 청약저축 가입순위에 따라 공급(1순위 24회이상 납입) - 동일순위시 가점기준(총 24점) : 세대주나이, 부양가족수, 서울시거주기간, 미성년자녀수, 65세이상 부양
장기전세주택	가. 장기전세주택은 건설주택 및 매입임대주택을 ‘장기전세(20년)’ 방식으로 ‘전환’ 공급(임대주택법 제2조제3호의2), 공급규칙 및 개별 임대주택별 공급기준을 우선 적용받고 있음 나. 근거 : 「서울시 장기전세주택 운영 및 관리규칙」 (주택공급규칙 제32조의2에서 위임) 다. 공급방법(일반공급) 라. 동일순위내 경쟁시 서울시 장기전세규칙 [별표2]에 따름
	【전용 60㎡이하】 가. 소득기준 : (건설형) 70%이하, (매입형) 100%이하 나. 자산기준 : 부동산 1억2천6백만원 이하, 자동차 23백만원 이하 청약저축 가입순위에 따라 공급(1순위 24회 이상 납입)
	【전용 60~85㎡이하】 가. 소득기준 : (건설/매입형) 150%이하 나. 자산기준 : 부동산 2억1천5.5백만원 이하(자동차 요건 적용배제) 청약저축 가입순위에 따라 공급(1순위 24회 이상 납입)
	【전용 85㎡초과】 가. 소득기준 : (건설/매입형) 180%이하 나. 자산기준 : 부동산 2억1천5.5백만원 이하(자동차 요건 적용배제) 청약저축 가입순위에 따라 공급(1순위 24회 이상 납입)
다가구매입임대	가. 영구임대주택을 보완하여, 최저소득층 주거지원을 목적으로, 「보금자리주택 업무처리지침」(국토부, 10.3.12) 제2절(최저소득계층을 위한 기존주택의 매입, 제51조(입주자선정)에 따름 - 1순위 : 기초생활수급자, 한부모가정, 2순위 : 장애인중 소득 50%이하자, 소득 50%이하자(자산기준 있음) 나. 단, 순위내 경쟁시, [별표6 ] 입주자선정기준 점수에 따름

 

[참고] 보금자리 주택의 개념 및 유형

○ 개요 : 과거 공공 분양주택(85㎡이하)과 공공 건설임대주택을 통합한 개념

(국민임대주택건설특별조치법을 「보금자리주택건설 특별법」으로 전면개정)

○ 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 제2조(정의)

1. "보금자리주택"이란… 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택법」 제60조에 따른 국민주택기금을 지원받아 건설 또는 매입하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

가. 임대를 목적으로 공급하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택

나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택 → 85㎡이하 분양주택

○ 「보금자리주택 업무처리지침」 제4조, 보금자리 임대주택의 유형

1. 장기공공임대주택 : 영구임대주택, 국민임대주택

2. 공공임대주택 : 10년임대주택, 분납임대주택, 장기전세주택

※지침 제47조 등에 의한 ‘기존주택 매입임대’도 보금자리 주택에 포함 (모든 임대)

 

4장

기타 주거지원 (대출 및 보조금지급)

 

? 국민주택기금 중 대출자금

구분		분양주택 구입자금	근로자/서민 전세자금	저소득가구 전세자금
대 상 자	대상	주택을 구입하는 근로자서민	임차후 보증금 10%이상 지불한자	지자체장 추천한 보증금 일정액 이하 자
	요건	․ 배우자 합산 2000만원 이하 ․ 대출신청일 현재 만45세 이하	만 20세이상 세대주 (단독세대주 제외)로서, 연소득 3000만원 이하	만 20세이상 세대주 (35세미만 단독세대주 제외) 로서, 최저생계비 2배범위내
대상 주택		전용 85m2이하, 3억 이하	전용 85m2이하	전용 60m2원칙, 시도지사인정시 85m2이하도 포함
대출 한도		1억(3자녀 1.5억)	6천만원(3자녀 8천)*	지역별 보증금*의 70%이내 5천6백만원(수도권)
대출 기간		20년 (1년거치19년, 3년거치17년)	2년 (2회연장可, 6년)	15년 상환
금리		5.2% (3자녀 0.5%우대)	4.5% (노부모부양 0.5%우대)	2.0%

 

* 저소득가구 지역별 전세보증금 한도 : 수도권 과밀억제권역 8천만원,

수도권 과밀억제권역외 및 광역시 5천만원(기타지역은 4천만원)

 

? 사회복지기금 중 보조금지원 및 대출

구분		월임대료 보조금 지원	공공임대 보증금 융자
대 상 자	대상	민간주택을 (보증부)월세로 임차하여 거주하는 자	공공임대주택(영구임대 제외) 입주자
	요건	최저생계비 120% 이하인자 또는 150%이하 중 소년소녀가장, 유공자, 장애인, 노부모 부양세대, 한부모 세대, 65세이상 단독세대 등 *기초생활수급자는 제외	수급자, 최저생계비 150% 이하자, 국가유공자 중 저소득자, 한부모세대 등
지원내역		1～2인(월 43,000원), 3～4인(52,000원), 5～6인(6,5000원)	임대보증금의 70% 이내 대출
절차		대상자 신청(주민센터) → 소득 및 지원적격 조회(자치구) → 자금배정요청(서울시)→ 계좌입금	SH공사에서 대출시행