입찰 전 준비사항

입찰 전 준비사항

 

입찰에 참여하려면 우선 법원 게시판, 관보ㆍ공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 매각 예정 물건에 대한 정보를 수집한 후 개략적으로 관심 물건을 선정한 후 그 물건에 대한 권리분석과 현장조사를 통해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정하는 것이 좋습니다.

 

경매 정보의 수집 및 관심 물건의 선정

 

- 입찰에 참여하기 위해서는 먼저 어떤 물건이 매각(경매)될 예정인지에 대해 알아보아야 합니다.

- 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보, 신문 또는 전자통신매체(http://www.courtauction.go.kr)를 통해 수집할 수 있습니다(「민사집행법」 제104조제1항 및 「민사집행규칙」 제11조제1항). 이 공고를 통해 얻을 수 있는 입찰 관련 정보는 다음과 같습니다(「민사집행법」 제106조, 「민사집행법」 제268조 및 「민사집행규칙」 제56조).

1. 부동산의 표시

2. 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법

3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수

4. 매각기일의 일시·장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우 입찰기간·장소

5. 최저매각가격

6. 매각결정기일의 일시·장소

7. 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서 사본을 매각기일 전에 법원에 비치해서 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지

8. 일괄매각결정을 한 경우에는 그 취지

9. 매수신청인의 자격을 제한하는 경우에는 그 제한의 내용

10. 매수신청의 보증금액과 보증제공방법

※ 일괄매각결정이란 법원이 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려해서 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제98조제1항).

- 공고된 내용 외에 매각 예정 물건에 대한 보다 구체적인 정보는 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본을 통해서 얻을 수 있습니다(「민사집행법」 제105조제2항 및 「민사집행규칙」 제55조).

- 입찰에 참여하려는 사람은 위의 정보를 바탕으로 해서 관심 있는 부동산(이하 “관심 물건”이라 함)을 몇 가지 선정할 수 있습니다.

 

관심 물건의 권리분석 및 현장조사

 

- 관심 물건의 개략적인 선정이 끝나면 그 물건에 대한 권리분석과 현장조사를 통해 그 물건의 실제상황을 파악하고, 입찰 참여에 대한 가치를 평가하는 것이 좋습니다.

 

권리분석

- 관심 물건의 권리분석을 위해서는 부동산에 관한 공적 장부인 부동산등기부, 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장을 열람하거나 그 등·초본을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다.

권리분석

공부의 종류	확인할 수 있는 사항
부동산등기부	각 토지나 각 건물대지의 지번 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권 등의 설정 여부 및 등기 순위 (「부동산등기법」 제2조 및 「부동산등기법」 제16조)
토지대장, 임야대장	토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자 등 공유 여부·공유 지분 및 공유자에 관한 사항, 대지권 등기여부·대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등 (「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제71조 및 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 제68조제1항)
건축물대장	건축물의 지번, 행정구역 건축물의 면적·구조·용도·층수, 가설건축물 여부 (「건축법」 제38조 및 「건축법」 제39조제1항)

- 또한, 토지이용계획 확인서를 발급받아 해당 부동산의 지역·지구 안에서 제한되는 행위와 거래규제 등을 파악합니다(「토지이용규제 기본법」 제5조 및 「토지이용규제 기본법」 제10조).

 

현장조사

- 부동산등기부, 각종 대장, 토지이용계획 확인서 등을 확인한 후에는 직접 현장에 가서 그 물건의 입지, 보존 상태, 점유 여부 등을 확인하고 자신의 입찰 목적에 부합하는지를 평가합니다.

 

입찰참여 물건의 결정

- 선정한 관심 물건에 대한 대략적인 권리분석과 현장조사 등이 끝나면 최종적으로 입찰에 참여할 물건을 결정합니다.